Специалисты Центра независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» с 2011 года регулярно отслеживают цены предложения на земельные участки Бишкека и его пригородов. Помимо удовлетворения профессионального интереса, специалисты компании верят, что данный анализ способен подавать сигналы участникам рынка, демонстрируя актуальные тренды и объясняя причины роста и отката цен в том или ином районе.
Основополагающим фактором, влияющим на стоимость земельного участка, конечно же, является его местоположение. И это не только близость к центрам деловой активности города, но и развитость инфраструктуры самого района, его престижность, экология и прочие факторы.
Для целей данного анализа были выделены следующие районы:
Перечисленные районы можно разделить на 2 подкатегории.
Районы №1-5 отличаются разнообразием не только жилой, но и коммерческой недвижимости, поэтому назначение продающихся в этих районах земельных участков варьируется от индивидуального жилищного строительства до многоэтажного строительства и строительства крупных коммерческих объектов.
Районы №6-11 отличаются доминированием индивидуальной жилой застройки, поэтому подавляющее большинство участков продаются здесь под застройку частными жилыми домами.
Для начала рассмотрим структуру предложения по реализуемой площади в динамике за период с 2011 по 2016 год. Выборка производилась по состоянию на июнь. Выборка и анализ участков сельскохозяйственного назначения не проводились.
На диаграмме заметен незначительный рост в 3% и 1% предложения участков до 4 соток и более 15 соток. А самая середина, основа нашего рынка – земельные участки от 4 до 8 соток сократилась с 58% до 55% и предложение участков 8-15 соток сократилось с 22% до 21%, что не является очень резким спадом и не несет за собой критических последствий.
Сердце столицы
Ниже представлена динамика цены предложения на земельные участки, расположенные в самом центре города Бишкек, отличающимся разнообразием недвижимости различного назначения.
Как видно из графика цена в 2016 году значительно снизилась по отношению к прошлому году (на 43%). Цена за сотку в данном районе составляет 28400$ в текущем году против 40800$ в предыдущем году.
Это связано с кризисной ситуацией в настоящее время. Большинство отстроенных зданий простаивают, а строящиеся здания замораживают.
На следующем рисунке для сравнения приведена динамика цены предложения трех районов, последние годы соревнующихся между собой по инвестиционной активности: срединный центр, юг и мкрн. Джал.
На рисунке можно видеть, что динамично растущий на протяжении 2011-2014 г. Джал, дешевеет последние два года. В то же время цена предложения в южной зоне города сдает обороты и снижается уже третий год подряд. Но данная ситуация не должна вводить в заблуждение, так как происходит это, в первую очередь, из-за расширения самой зоны. Так, все активнее начинается застройка территорий, выше ул. А. Токомбаева, где на сегодняшний день уже насчитывается десятки строящихся многоэтажек. В то же время земельные участки внутри микрорайонов в продаже представлены единично.
А вот срединный центр, который являлся примером стабильности на протяжении последних 5 лет, резко упал в цене на 20%.
Что же касается восточной части города, то наблюдается постепенный, плавный рост цен после резкого скачка вверх в 2013 г. Сотка земли предлагается в среднем по 7800$. В 2015 цена составляла 7200$.
Где нам дом построить?
Теперь рассмотрим динамику цен на земельные участки в районах, удаленных от центра города, и характеризующихся преобладанием частной жилой застройки.
Как известно, город Бишкек со всех сторон застроен и продолжает застраиваться жилыми массивами с сопоставимым уровнем развития инфраструктуры и транспортной доступности.
На этом фоне выделяются так называемые «Элитные жилые массивы», выделяемые нами в отдельную группу, куда входят: ж/м Киргизия-1, ж/м Ынтымак, с. Орто-Сай и не удаленная часть ж/м Арча-Бешик.
Динамика роста цены предложения в данном районе сумела возрасти за 4 года почти в 3 раза и составляла 11900$ за сотку. Такой бурный рост объясняется не только развитием инфраструктуры в данных районах, но и появляющимися здесь проектами строительства многоквартирных жилых домов, элитных жилых комплексов и VIP городков.
Переломной точкой стал 2015 год. Здесь цена упала на 67%. Это может быть связано с тем, что на протяжении последних лет (до 2015 года), территория расширялась и застраивалась и соответственно количество предложений резко выросло.
В других жилых массивах также наблюдается снижение цен. На графике далее представлена динамика цен на северные, восточные, и западные жилые массивы.
Северные жилые массивы традиционно отличаются более низким уровнем инфраструктуры, поэтому и цена здесь наиболее низкая – 2 300 долларов США за сотку. Динамика здесь не впечатляет в виду медленного развития в данном секторе. В последние несколько лет цена колеблется от 2000 до 3000$ за сотку.
Аналогично падает цена и в западных жилых массивах. Цена снижается на протяжении последних 3 лет и снизилась почти в два раза в сравнении с 2013 годом. Это может быть связано с плохим развитием инфраструктуры и дорог в этой части города.
Поскольку город постоянно расширяется, то для отслеживания тенденций за пределами города была также сформирована группа «Южные пригороды», включающая несколько сел, интерес к которым в последние годы заметно возрос: Кок-Жар, Беш-Кунгей, Чон-Арык, Байтик, Нижний Орок.
На рисунке 7 для сопоставления приведена также динамика цены предложения в наиболее развитых и ликвидных южных жилых массивах.
Анализ показывает, цены для южных жилых массивов и южных пригородов снижаются. Жилые зоны, отнесенные в группу «Южные пригороды», более удалены от центра города, нежели жилые зоны, входящие в группу «Южные жилые массивы». Удивительным является тот факт, что в настоящее время цены на земельные участки в Южных пригородах и Южных жилых массивах находятся в одной ценовой области.
Это может быть связано с тем, что Южные пригороды находятся в экологически чистом районе.
Хотелось бы также напомнить, что на стоимость земельных участков, расположенных в жилых массивах очень сильно давит возросшее в последнее время предложение первичного рынка квартир, наслоившееся на кризисные явления всего рынка недвижимости в целом.
В таблицах далее представлена динамика цен предложения по районам с относительными изменениями за период.
Предыдущие исследования:
Анализ рынка земельных участков Бишкека и пригородов по состоянию на лето 2015 года
Динамика цен на рынке земельных участков Бишкекской агломерации по состоянию на осень 2014 года
Анализ рынка земельных участков г. Бишкек и ближайших пригородов по состоянию на март 2011 года
© Copyright 2010-2024
Центр Независимой Оценки и Аналитики «Бизнес-Эксперт».
All Rights Reserved.
