Специалисты Центра независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» с 2011 года регулярно отслеживают цены предложения на земельные участки Бишкека и его пригородов. Помимо удовлетворения профессионального интереса, специалисты компании верят, что данный анализ способен подавать сигналы участникам рынка, демонстрируя актуальные тренды и объясняя причины роста и отката цен в том или ином районе.
Основополагающим фактором, влияющим на стоимость земельного участка, конечно же, является его местоположение. И это не только близость к центрам деловой активности города, но и развитость инфраструктуры самого района, его престижность, экология и прочие факторы.
Для целей данного анализа были выделены следующие районы:
Перечисленные районы можно разделить на 2 подкатегории.
Районы №1-5 отличаются разнообразием не только жилой, но и коммерческой недвижимости, поэтому назначение продающихся в этих районах земельных участков варьируется от индивидуального жилищного строительства до многоэтажного строительства и строительства крупных коммерческих объектов.
Районы №6-11 отличаются доминированием индивидуальной жилой застройки, поэтому подавляющее большинство участков продаются здесь под застройку частными жилыми домами.
Для начала рассмотрим структуру предложения по реализуемой площади в динамике за период с 2011 по 2017 год (Рисунок 1). Выборка производилась по состоянию на июнь. Выборка и анализ участков сельскохозяйственного назначения не проводились.
В целом по рынку структура предложения земельных участков сохраняется на протяжении всего рассматриваемого периода.
По сравнению с прошлым годом доля земельных участков площадью более 8 соток не изменилась.
Предложение участков до 4 соток сократилось с 7% до 2%.
Наибольшую долю на рынке земли занимают участки площадью 4‒8 соток. Их доля в 2017 году составляет 60%.
Сердце столицы
Ниже представлена динамика цены предложения на земельные участки, расположенные в самом центре города Бишкек, отличающимся разнообразием недвижимости различного назначения (Рисунок 2).
Как видно из графика цена в 2017 году по отношению к прошлому году повысилась (на 30%) и стала выше цены 2015 года в сомовом эквиваленте. Цена за сотку в данном районе составляет 36 800 USD в текущем году против 28 400 USD в предыдущем году. Появился небольшой подъем на рынке недвижимости. По-прежнему большинство отстроенных зданий простаивают, а строящиеся здания замораживают.
На следующем рисунке (Рисунок 3) для сравнения приведена динамика цены предложения трех районов, последние годы соревнующихся между собой по инвестиционной активности: срединный центр, юг и мкр. Джал.
На рисунке можно видеть, что динамично растущий на протяжении 2011-2014 г. Джал, дешевеет последние три года.
В то же время цена предложения в южной зоне снижалась с 2013-2016, но в 2017 году цена повысилась на 14%. Это можно объяснить повысившимся спросом на земельные участки в южной части столицы.
А вот срединный центр, который являлся примером стабильности на протяжении последних 5 лет, в 2016 году начал падать в цене и на 2017 год по сравнению с 2016 цена упала на 13%.
Далее рассмотрим динамику цен на земельные участки в восточной части города (Рисунок 4)..
Что же касается восточной части города, то с 2014 по 2016 год наблюдался постепенный, плавный рост цен после резкого скачка вверх в 2014 г. Но в 2017 г. цена немного откатилась назад и достигла уровня 2015 г. Сотка земли предлагается в среднем по 7 200 USD. В 2016 цена составляла 7 800 USD.
Теперь рассмотрим динамику цен на земельные участки в районах, удаленных от центра города, и характеризующихся преобладанием частной жилой застройки (Рисунок 5).
Как известно, город Бишкек со всех сторон застроен и продолжает застраиваться жилыми массивами с сопоставимым уровнем развития инфраструктуры и транспортной доступности.
На этом фоне выделяются так называемые «Элитные жилые массивы», выделяемые нами в отдельную группу, куда входят: ж/м Киргизия-1, ж/м Ынтымак, с. Орто-Сай и не удаленная часть ж/м Арча-Бешик.
Цена предложения в данном районе сумела возрасти за 4 года почти в 3 раза и составляла 11 900 USD за сотку в 2015 году. Такой бурный рост объясняется не только развитием инфраструктуры в данных районах, но и появляющимися здесь проектами строительства многоквартирных жилых домов, элитных жилых комплексов и VIP городков.
Переломной точкой стал 2015 год. На 2017 год цена упала на 18% по сравнению с 2015 годом. Это может быть связано с тем, что на протяжении последних лет (до 2015 года), территория расширялась и застраивалась и соответственно количество предложений резко выросло.
В других жилых массивах также наблюдается снижение цен. На графике далее представлена динамика цен на северные, восточные, и западные жилые массивы (Рисунок 6).
Северные жилые массивы традиционно отличаются более низким уровнем инфраструктуры, поэтому и цена здесь была наиболее низкой в 2017 году – 2700 долларов США за сотку. Динамика здесь не впечатляет в виду медленного развития в данном секторе. В последние несколько лет цена колеблется от 2 000 до 3 000$ за сотку.
В 2017 году средняя цена за сотку в западных жилых массивах составила 4500$ и выросла по сравнению с предыдущим годом на 41%. Это может быть связано с развитием инфраструктуры и дорог в этой части города.
Цена в восточных жилых массивах изменилась незначительно.
Поскольку город постоянно расширяется, то для отслеживания тенденций за пределами города была также сформирована группа «Южные пригороды», включающая несколько сел, интерес к которым в последние годы заметно возрос: Кок-Жар, Беш-Кунгей, Чон-Арык, Байтик, Нижний Орок.
На рисунке 7 для сопоставления приведена также динамика цены предложения в наиболее развитых и ликвидных южных жилых массивах.
Анализ показывает, цены для южных жилых массивов и южных пригородов повысились по сравнению с 2016 годом.
Жилые зоны, отнесенные в группу «Южные пригороды», более удалены от центра города, нежели жилые зоны, входящие в группу «Южные жилые массивы». Удивительным является тот факт, что в настоящее время цены на земельные участки в Южных пригородах и Южных жилых массивах находятся в одной ценовой области. Это может быть связано с тем, что Южные пригороды находятся в экологически чистом районе.
Хотелось бы также напомнить, что на стоимость земельных участков, расположенных в жилых массивах очень сильно давит возросшее в последнее время предложение первичного рынка квартир, наслоившееся на кризисные явления всего рынка недвижимости в целом.
В таблицах далее (Таблица 1, Таблица 2) представлена динамика цен предложения по районам с относительными изменениями за период.
Предыдущие исследования:
Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригороде по состоянию на лето 2016 года
Анализ рынка земельных участков Бишкека и пригородов по состоянию на лето 2015 года
Динамика цен на рынке земельных участков Бишкекской агломерации по состоянию на осень 2014 года
Анализ рынка земельных участков г. Бишкек и ближайших пригородов по состоянию на март 2011 года
© Copyright 2010-2024
Центр Независимой Оценки и Аналитики «Бизнес-Эксперт».
All Rights Reserved.
