Аналитики Центра независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» подготовили обзор рынка коммерческой и офисной недвижимости столицы. В данном анализе представлен обзор основных тенденций развития рынка коммерческих помещений за период 2011‒2023 годы.
Коммерческой недвижимостью в данной работе считаются офисные здания, гостиницы, медицинские центры, салоны красоты, магазины и торговые центры.
Данный анализ не затрагивает производственно-складские помещения.
Поскольку одним из основных факторов, которые влияют на стоимость продажи коммерческого помещения, является его местоположение, для целей анализа было произведено зонирование города Бишкек и выделены следующие районы, имеющие отличительные особенности:
Рынок торговой и офисной недвижимости Бишкека планомерно развивается в ширину. В основном на юг и удаленные районы города.
На стоимость продажи также влияет тип здания, в котором расположено коммерческое помещение. Данный параметр включает в себя такие составляющие, как «состояние и качество отделки», «планировка», «наличие санитарного узла», «высокоскоростного интернета и телефонных линий», «охраны» и прочие коммуникации. В ходе анализа рынка были выявлены следующие основные типы зданий на рынке коммерческих помещений г. Бишкек:
Многоэтажный жилой дом. Обычно, предлагаемые здесь коммерческие помещения представляют собой либо первые уровни ново построенного многоэтажного жилого дома, либо квартиру, переоборудованную под коммерческое помещение. На момент проведения анализа больше половины всех продаж коммерческих помещений предлагалось именно в многоэтажных жилых домах. Почти все коммерческие помещения в многоэтажных жилых домах расположены на первых этажах. Отдельная входная группа в такие помещения обеспечивает удобство, доступность и сепарацию квартир жильцов от клиентов и работников, находящихся в помещениях коммерческого пользования.
Бизнес-центр. Несмотря на то, что бизнес-центры имеют всю инфраструктуру необходимую для ведения бизнеса и деловой активности, количество продаваемых помещений в таких центрах уступает коммерческим помещениям в многоэтажных домах. Это обусловлено тем, что в бизнес центрах в основном помещения предлагаются в аренду, нежели на продажу. Однако последние 3 года отмечается рост доли продаж коммерческих помещений в бизнес-центрах по сравнению с предыдущими периодами. Это может быть связано с ростом новых и строящихся бизнес-центров в городе. Большинство помещений имеют хорошее состояние. В последнее время также все больше предлагается помещений «под самоотделку».
Административное здание. К этой категории относятся нежилые помещения административного назначения, как встроенные, так и стоящие отдельно, построенные еще до 90-х. Большинство таких зданий находится в центре города. Как правило, здесь продаются отдельные кабинеты, переоборудованные под офисы. Здания коридорного типа, санитарный узел общий, один на этаже. Состояние большинства помещений можно охарактеризовать как «удовлетворительное».
Особняк. Частный дом, расположенный на отдельном участке, который возможно использовать как под жилое, так и коммерческое помещение. Как правило, продаются частными лицами (владельцами). Состояние таких объектов чаще всего характеризуется как «удовлетворительное» и «хорошее».
Специализированные здания. Все прочие помещения, не попадающие ни в одну из приведенных выше категорий. Чаще всего это отдельно стоящие здания, построенные в постсоветское время, высотой два-три этажа, произвольной архитектуры и планировки.
На стоимость помещения также косвенно влияют такие показатели, как «наличие отдельного входа», «наличие парковки», «этаж» и прочие, но и они, зачастую, определяются параметром «тип недвижимости» по вышеприведенной классификации.
На рисунке далее приведен график распределения данных выборки по цене предложения за 1 кв. м. (Рисунок 1).
Рисунок 1. Гистограмма стоимости коммерческих помещений в Бишкеке на 2023 г. $/кв. м.
Средняя стоимость коммерческих помещений на 2023 г. составляет 1073 $/кв. м. За последний год произошло увеличение средней цены на 7%.
$ 1000 - 1200. Самая популярная ценовая категория. Встречается чаще всего на Юге и в Срединном центре. Объекты данной категории располагаются как на первой линии, так и внутри дворов.
$ 800 - 1000. Следующая по частоте цена за кв.м. на рынке. В Центре данная категория цен встречается редко. Данные объекты располагаются и на первой линии, и внутри дворов.
$ 400 - 800. Большая часть помещений находится внутри дворов. В этой категории превалируют Удаленные районы и Срединный центр.
Дороже $ 1200. В данной категории объекты находятся, в основном, также как и в категории «$ 1000 – 1200», на Юге и Срединном центре. Данная ценовая категория включает в себя сорок восемь предложений, и лишь восемь из них расположены в бизнес-центрах.
По сравнению с 2022 годом выросла доля более дорогой коммерческой недвижимости, но, в то же время, увеличилась и доля предложений по более низкой цене.
Для понимания распределения доли предложений по продаже коммерческих помещений в зависимости от типа зданий была построена диаграмма (Рисунок 2).
Рисунок 2. Распределение доли предложений по продаже коммерческих помещений в Бишкеке в зависимости от типа здания, по состоянию на 2023 г.
По сравнению с предыдущим годом доля коммерческих помещений в многоэтажных домах сильно увеличилась (на 9%). Связано это с увеличивающейся застройкой города жилыми зданиями. Другие категории за счет увеличения доли жилых домов снизились по сравнению с прошлым годом. Но в обзор рынка офисной недвижимости 2022 года была добавлена отдельная категория – «Специализированные здания». В 2023 году в свободной продаже встречалось меньше предложений в данной категории.
Рисунок 3. Динамика структуры предложения коммерческой недвижимости по районам города Бишкек
В 2023 году процент предложения коммерческих помещений в Центре города снизился еще на 7 пунктов по сравнению с прошлым годом. Эта тенденция к снижению наблюдалась и в прошлом году.
Срединный центр остается лидером по предложению коммерческих помещений на рынке - его доля среди районов города составляет 34%.
Доля предложения в Южной части города за последний год увеличилась на 9 пунктов и составила 26%.
Стоит отметить, что в Остальных районах доля предложения так же увеличилась и составила 26%.
Далее представлена динамика структуры предложения уже в разрезе площадей предлагаемых помещений (Рисунок 4).
Рисунок 4. Распределение предложений коммерческой недвижимости в Бишкеке в зависимости от площади
Первое место по доле предложения в зависимости от площади занимает категория «100-200 квадратных метров» - 32%. При этом показатель этой категории к 2023 году вырос на 9 пунктов.
Далее по величине доли следует категория «200-500 квадратных метров» - 26%. В течение года предложение данной категории увеличилось на 3 пункта.
Самым заметным изменением оказалось снижение доли самых больших коммерческих помещений – более 500 кв. м.. В 2023 году их доля составила всего 9%, тогда как в 2022 году доля таких помещений составляла 1/5 от всех предложений.
Диаграмму, приведенную выше (рисунок 4) интересно рассматривать во взаимосвязи с динамикой средней стоимости каждой из групп, которая приведена на (рисунке 5).
Рисунок 5. Динамика средней стоимости коммерческих помещений Бишкека в зависимости от площади, $/кв. м.
На приведенном графике бросается в глаза резкий скачок цен на помещения площадью до 50 кв. м. в 2014 г., вызванный небывалым дефицитом таких объектов в 2013 г. В 2015 году произошел резкий спад цены на эти помещения, так как спрос был удовлетворен. В 2023 году средняя цена на самые маленькие помещения немного увеличилась по отношению к прошлому году и приблизилась к отметке в 1 100 долларов за кв. м.
С 2019 по 2023 год наблюдается стабильный рост цен на коммерческие помещения площадью 50‒100 кв. м и на данный момент помещения такого типа стоят 1 167 $/кв. м.
Цена коммерческих помещений площадью 100‒200 кв. м. за год немного снизилась и находится на отметке – 1052 доллара за кв. м.
За последний год стоимость коммерческих помещений 200-500 кв. м. выросла на 7%. Цена составляет 1 027$ за кв. м. Причина падения в 2020-2021 годах видится во влиянии ограничений, вызванных пандемией, в результате которых наиболее уязвимыми оказались именно большие помещения. Стремительный рост за последние два года стоит воспринимать как корректировку и нормализацию ситуации в сегменте.
То же самое касается и помещений больше 500 кв. м. За последний год произошел резкий рост цены с 870$ за кв. м. до 1 023$ за кв. м. (+18%). Большие помещения просто с опозданием догнали рыночные тренды.
В рамках проводимого анализа рассмотрим так же, как изменялась доля предложения коммерческих помещений в зависимости от их площади.
Рисунок 6. Динамика распределения коммерческих помещений в зависимости от площади
В 2022 году доля помещений площадью более 100 кв. м. достигала 68%.
В этом году эта доля слегка снизилась до 67%.
На рисунке далее представлена средняя стоимость продажи коммерческих помещений в разбивке по районам города (Рисунок 7).
Рисунок 7. Динамика средней стоимости продажи коммерческих помещений по районам, $/кв. м.
Наибольшую стоимость всегда имели коммерческие помещения, находящиеся в Центральной части города. Эта ситуация сохранилась и в 2023 году – стоимость коммерческих помещений в центре составляет 1 382$/кв.м. При этом наблюдается значительное повышение на 20% по сравнению с прошлым годом.
Стоить отметить, что в Удаленных районах помещения возросли в цене в среднем на 111$/кв. м. Средняя цена составила 811$/кв. м.
Стоимость помещений в срединном центре составляет 1 078 $/кв.м. Следует отметить, что в 2023 году цена помещений на Юге превысила среднюю цену в срединном центре составив 1 180 $/кв.м.
Предыдущие исследования:
Анализ коммерческой недвижимости в Бишкеке по состоянию на 2022 г.
Анализ коммерческой недвижимости в Бишкеке по состоянию на 2021 г.
Анализ коммерческой недвижимости в Бишкеке по состоянию на 2020 г.
Анализ коммерческой недвижимости в Бишкеке по состоянию на 2019 г.
Анализ рынка коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2018 г.
Обзор рынка офисной и коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2017 г.
Обзор рынка офисной и коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2016 год
Обзор рынка офисной недвижимости: динамика цен на рынке коммерческих помещений г. Бишкек в 2015
© Copyright 2010-2024
Центр Независимой Оценки и Аналитики «Бизнес-Эксперт».
All Rights Reserved.
