Аналитики Центра независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» подготовили обзор рынка коммерческой и офисной недвижимости столицы. В данном анализе представлен обзор основных тенденций развития рынка коммерческих помещений за период 2011‒2024 годы.
Коммерческой недвижимостью в данной работе считаются офисные здания, гостиницы, медицинские центры, салоны красоты, магазины и торговые центры.
Данный анализ не затрагивает производственно-складские помещения.
Поскольку одним из основных факторов, которые влияют на стоимость продажи коммерческого помещения, является его местоположение, для целей анализа было произведено зонирование города Бишкек и выделены следующие районы, имеющие отличительные особенности:
Рынок торговой и офисной недвижимости Бишкека планомерно развивается в ширину. В основном на юг и удаленные районы города.
На стоимость продажи также влияет тип здания, в котором расположено коммерческое помещение. Данный параметр включает в себя такие составляющие, как «состояние и качество отделки», «планировка», «наличие санитарного узла», «высокоскоростного интернета и телефонных линий», «охраны» и прочие коммуникации. В ходе анализа рынка были выявлены следующие основные типы зданий на рынке коммерческих помещений г. Бишкек:
Многоэтажный жилой дом. Обычно, предлагаемые здесь коммерческие помещения представляют собой либо первые уровни ново построенного многоэтажного жилого дома, либо квартиру, переоборудованную под коммерческое помещение. На момент проведения анализа больше половины всех продаж коммерческих помещений предлагалось именно в многоэтажных жилых домах. Почти все коммерческие помещения в многоэтажных жилых домах расположены на первых этажах. Отдельная входная группа в такие помещения обеспечивает удобство, доступность и сепарацию квартир жильцов от клиентов и работников, находящихся в помещениях коммерческого пользования.
Бизнес-центр. Несмотря на то, что бизнес-центры имеют всю инфраструктуру необходимую для ведения бизнеса и деловой активности, количество продаваемых помещений в таких центрах уступает коммерческим помещениям в многоэтажных домах. Это обусловлено тем, что в бизнес центрах в основном помещения предлагаются в аренду, нежели на продажу. Однако последние 3 года отмечается рост доли продаж коммерческих помещений в бизнес-центрах по сравнению с предыдущими периодами. Это может быть связано с ростом новых и строящихся бизнес-центров в городе. Большинство помещений имеют хорошее состояние. В последнее время также все больше предлагается помещений «под самоотделку».
Административное здание. К этой категории относятся нежилые помещения административного назначения, как встроенные, так и стоящие отдельно, построенные еще до 90-х. Большинство таких зданий находится в центре города. Как правило, здесь продаются отдельные кабинеты, переоборудованные под офисы. Здания коридорного типа, санитарный узел общий, один на этаже. Состояние большинства помещений можно охарактеризовать как «удовлетворительное».
Особняк. Частный дом, расположенный на отдельном участке, который возможно использовать как под жилое, так и коммерческое помещение. Как правило, продаются частными лицами (владельцами). Состояние таких объектов чаще всего характеризуется как «удовлетворительное» и «хорошее».
Специализированные здания. Все прочие помещения, не попадающие ни в одну из приведенных выше категорий. Чаще всего это отдельно стоящие здания, построенные в постсоветское время, высотой два-три этажа, произвольной архитектуры и планировки.
На стоимость помещения также косвенно влияют такие показатели, как «наличие отдельного входа», «наличие парковки», «этаж» и прочие, но и они, зачастую, определяются параметром «тип недвижимости» по вышеприведенной классификации.
На рисунке далее приведен график распределения данных выборки по цене предложения за 1 кв.м. (Рисунок 1).
Рисунок 1. Стоимость коммерческих помещений в г. Бишкек на 2024 г. $/кв.м.
Средняя стоимость коммерческих помещений на июль 2024 года составляет 1 372 $/кв.м. За прошедший год произошёл внушительный рост цен на рынке коммерческой недвижимости, в результате чего средняя стоимость увеличилась на 28% по сравнению с предыдущим годом.
$ 1 250 – 1 500. Стала самой распространённой ценовой категорией в этом году. Помещения данной категории чаще всего встречаются в приближённых к центру районах. Распределение по положению к трассе приблизительно равное.
Ниже 500$. Одна из самых редких категорий, по данной категории предложения, превалирует в удаленной части города, не попавшей в остальные категории районов. Полностью отсутствует в центральном районе города, а также все помещения имеют квадратуру более 200 м.
$ 500 - 750. Коммерческие помещения данной ценовой категории в основном находятся в удаленных районах города.
$ 750 – 1 000. Коммерческие помещения данной ценовой категории находятся во всех районах, кроме центра, и расположены в основном в многоэтажных жилых комплексах.
$1 000 по $1 250 - Вторая по популярности ценовая категория. Помещения данной ценовой категории имеют равномерное распределение по всем районам города.
$ 1 500 – 1 750. Помещения в данном диапазоне цены располагаются в основном в центре и срединном центре города.
$ 1 750-2 000. По количеству предложения данная ценовая категория чуть меньше предыдущей. Помещения данной ценовой категории в большинстве своем также располагаются в центре и в приближенных к центру районах.
$ 2 000 – 2 500. Большая часть помещений из данной ценовой категории встречается в центральном районе города, на юге и в приближенных к центру районах.
Дороже $ 2 500. Выявлено всего два предложения, оба расположены в центре города.
По сравнению с 2023 годом значительно выросла доля помещений со стоимостью выше 1 000 $/кв.м.
Для рассмотрения соотношения количества по типам зданий, была построена следующая диаграмма (Рисунок 2).
Рисунок 2. Распределение доли предложений коммерческих помещений в г. Бишкек в зависимости от типа здания, по состоянию на 2024 г.
В сравнении с предыдущим годом доля коммерческих помещений в многоэтажных домах не изменилась, а среди остальных типов произошли следующие изменения: предложение специализированных зданий уменьшилось с 11% до 9%, доля особняков, используемых как коммерческое помещение в совокупном объеме предложения снизилась с 5% до 4%, количество помещений в бизнес-центрах и административных зданиях возросла с 9% до 10% и с 1% до 4% соответственно.
Рисунок 3. Динамика структуры предложения коммерческой недвижимости по районам города Бишкек
В 2024 году произошёл рост предложения коммерческих помещений в центральном районе города, а также в остальных районах.
Лидером по предложению коммерческих помещений на рынке стали Остальные районы - их доля среди районов города составляет 32%.
Доля предложения в Срединной части города за последний год сократилась с 34% до 30%.
Стоит отметить, что в Южных районах доля предложения значительно уменьшилась и составила 16%.
Далее представлена динамика структуры предложения в разрезе площадей предлагаемых помещений (Рисунок 4).
Рисунок 4. Распределение предложений коммерческой недвижимости в г. Бишкек в зависимости от площади
Первое место по доле предложений в зависимости от площадей занимает категория «100-200 квадратных метров» - 33%. При этом показатель этой категории к 2024 году снизился на 2 пункта.
Далее по величине доли следует категория «200-500 квадратных метров» - 29%. В течение года предложение данной категории увеличилось на 3 пункта.
Доля помещений с площадью менее 50 квадратных метров составила 10%.
Такие категории как: «50-100 квадратных метров» и «более 500 квадратных метров» не претерпели значительных изменений в сравнении с 2023 годом, остановившись на показателе 19% и 10% соответственно.
Диаграмма, приведенная выше (рисунок 4) становится более информативной при рассмотрении её вместе с динамикой средней стоимости каждой из групп, которая приведена далее (рисунок 5).
Рисунок 5. Динамика средней стоимости коммерческих помещений Бишкека в зависимости от площади, $/кв.м.
В 2024 году произошёл резкий скачок цен на офисные помещения площадями от 50 до 100 квадратных метров и от 100 до 200 квадратных метров, составив 1 577 и 1 498 долларов за квадратный метр соответственно.
Также значительный рост цен заметен на помещения общей площадью менее 50 квадратных метров и на помещения с площадью от 200 до 500 квадратных метров. Числовые значения этих показателей равны 1 350 и 1 211 долларов за квадратный метр соответственно.
Цена на помещения площадью более 500 квадратных метров практически не изменилась, составив 1 028 долларов за квадратный метр.
В рамках проводимого анализа рассмотрим также, как изменялась доля предложения коммерческих помещений в зависимости от их площади.
Рисунок 6. Динамика распределения коммерческих помещений в зависимости от площади
По сравнению с 2023 годом доля предложения объектов с площадью более 100 кв.м. увеличилась.
На рисунке далее представлена средняя стоимость продажи коммерческих помещений в разбивке по районам города (Рисунок 7).
Рисунок 7. Динамика средней стоимости продажи коммерческих помещений по районам, $/кв.м.
Из года в год наибольшую стоимость имеют коммерческие помещения, расположенные в Центральной части города. Данная ситуация сохраняется и в 2024 году – стоимость коммерческих помещений в центре составляет 1 760$/кв.м. По сравнению с прошлым годом наблюдается значительный рост цены - на 27%.
Подобную тенденцию резкого роста можно заметить и в остальных районах города.
В срединном центре по сравнению с прошлым годом средняя цена возросла на 37% и составила 1 478 $/кв.м.
Средняя цена в Южных районах составила 1 457 $/кв.м. – это на 23% выше, чем в прошлом году.
Стоит отметить, что по сравнению с прошлыми годами в 2024 году средняя цена коммерческих помещений за метр в Южных районах и в районах Приближенных к центру почти сравнялась, разница составила всего 21$.
В Остальных районах можно наблюдать самый большой скачок средней цены – 42%. Средняя цена в 2024 году составила 1 151 $/кв.м.
Резюме
Предыдущие исследования:
Анализ коммерческой недвижимости в Бишкеке по состоянию на 2023 г.
Анализ коммерческой недвижимости в Бишкеке по состоянию на 2022 г.
Анализ коммерческой недвижимости в Бишкеке по состоянию на 2021 г.
Анализ коммерческой недвижимости в Бишкеке по состоянию на 2020 г.
Анализ коммерческой недвижимости в Бишкеке по состоянию на 2019 г.
Анализ рынка коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2018 г.
Обзор рынка офисной и коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2017 г.
Обзор рынка офисной и коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2016 год
Обзор рынка офисной недвижимости: динамика цен на рынке коммерческих помещений г. Бишкек в 2015
© Copyright 2010-2024
Центр Независимой Оценки и Аналитики «Бизнес-Эксперт».
All Rights Reserved.
