Аналитики Центра независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» подготовили обзор рынка коммерческой и офисной недвижимости столицы. В данном анализе представлен обзор основных тенденций развития рынка коммерческих помещений за период 2011‒2025 гг.
Под коммерческой недвижимостью в данной работе понимаются офисные здания, гостиницы, медицинские центры, салоны красоты, магазины и торговые центры.
Данный анализ не затрагивает производственно-складские помещения.
Поскольку местоположение является одним из ключевых факторов, влияющих на стоимость продажи коммерческой недвижимости, для целей анализа было выполнено зонирование города Бишкек с выделением районов, обладающих характерными особенностями:
Рынок торговой и офисной недвижимости Бишкека планомерно развивается в ширину — преимущественно за счет срединного центра и удалённых районов.
На стоимость продажи также влияет тип здания, в котором расположено коммерческое помещение. Этот параметр включает в себя такие составляющие, как «состояние и качество отделки», «планировка», «наличие санитарного узла», «высокоскоростной интернет и телефонные линии», «охрана» и прочие коммуникации. В ходе анализа рынка были выявлены следующие основные типы зданий на рынке коммерческих помещений г. Бишкек:
Многоэтажный жилой дом. Обычно, предлагаемые здесь коммерческие помещения представляют собой либо первые уровни ново построенного многоэтажного жилого дома, либо квартиру, переоборудованную под коммерческое помещение. На момент проведения анализа больше половины всех продаж коммерческих помещений предлагалось именно в многоэтажных жилых домах. Почти все коммерческие помещения в многоэтажных жилых домах расположены на первых этажах. Отдельная входная группа в такие помещения обеспечивает удобство, доступность и сепарацию квартир жильцов от клиентов и работников, находящихся в помещениях коммерческого пользования.
Бизнес-центр. Несмотря на то, что бизнес-центры имеют всю инфраструктуру необходимую для ведения бизнеса и деловой активности, количество продаваемых помещений в таких центрах уступает коммерческим помещениям в многоэтажных домах. Это обусловлено тем, что в бизнес-центрах в основном помещения предлагаются в аренду, нежели на продажу. Однако последние 4 года отмечается рост доли продаж коммерческих помещений в бизнес-центрах по сравнению с предыдущими периодами. Это может быть связано с ростом новых и строящихся бизнес-центров в городе. Большинство помещений имеют хорошее состояние. В последнее время также все больше предлагается помещений «под самоотделку».
Административное здание. К этой категории относятся нежилые помещения административного назначения, как встроенные, так и стоящие отдельно, построенные еще до 90-х. Большинство таких зданий находится в центре города. Как правило, здесь продаются отдельные кабинеты, переоборудованные под офисы. Здания коридорного типа, санитарный узел общий, один на этаже. Состояние большинства помещений можно охарактеризовать как «удовлетворительное».
Особняк. Частный дом, расположенный на отдельном участке, который возможно использовать как под жилое, так и коммерческое помещение. Как правило, продаются частными лицами (владельцами). Состояние таких объектов чаще всего характеризуется как «удовлетворительное» и «хорошее».
Специализированные здания. Все прочие помещения, не попадающие ни в одну из приведенных выше категорий. Чаще всего это отдельно стоящие здания, построенные в постсоветское время, высотой два-три этажа, произвольной архитектуры и планировки.
На стоимость помещения также косвенно влияют такие показатели, как «наличие отдельного входа», «наличие парковки», «этаж» и прочие, но и они, зачастую, определяются параметром «тип недвижимости» по вышеприведенной классификации.
На рисунке далее приведен график распределения данных выборки по цене предложения за 1 кв.м. (Рисунок 1).
Рисунок 1. Стоимость коммерческих помещений в г. Бишкек на 2025 г. $/кв.м.
Средняя стоимость коммерческих помещений на июль 2025 года составляет 1 557 $/кв. м. За последний год произошло увеличение средней цены на 13%.
До 750. Коммерческие помещения данной ценовой категории в основном находятся в удаленных районах города.
$ 750 – $ 1 000. Коммерческие помещения данной ценовой категории находятся во всех районах, кроме центра, и расположены в основном в многоэтажных жилых комплексах.
$ 1 000 - $ 1 250. Коммерческие помещения данной ценовой категории так же находятся во всех районах, кроме центра, и расположены в основном в многоэтажных жилых комплексах.
$ 1 250 – $ 1 500. Стала самой распространённой ценовой категорией в этом году. Помещения данной категории чаще всего встречаются в приближённых к центру районах. Распределение по положению к трассе приблизительно равное.
$ 1 500 – $ 1 750. Помещения в данном диапазоне цены располагаются в основном в Срединной части города.
$ 1 750 - $ 2 000. По количеству предложения данная ценовая категория чуть меньше предыдущей. Помещения данной ценовой категории в большинстве располагаются в Срединном центре и в Центре района.
$ 2 000 – $ 2 500. Большая часть помещений из данной ценовой категории встречается в центральном районе города, на юге и в приближенных к центру районах.
Дороже $ 2 500. Все коммерческие помещения данной ценовой категории расположены в центре города.
По сравнению с 2024 годом значительно выросла доля помещений со стоимостью выше 1 000 $/кв.м.
Для рассмотрения соотношения количества по типам зданий, была построена следующая диаграмма (Рисунок 2).
Рисунок 2. Распределение доли предложений коммерческих помещений в г. Бишкек в зависимости от типа здания, по состоянию на 2025 г.
В сравнении с предыдущим годом доля коммерческих помещений в многоэтажных домах уменьшилась на 8%, а среди остальных типов произошли следующие изменения: предложение специализированных зданий возросло с 9% до 12%, доля особняков, используемых как коммерческое помещение, в совокупном объеме предложения повысилась с 4% до 6%, количество помещений в бизнес-центрах увеличилась с 10% до 14%, в административных зданиях доля предложений снизилась с 4% до 3%.
Рисунок 3. Динамика структуры предложения коммерческой недвижимости по районам города Бишкек
В 2025 году произошёл рост предложения коммерческих помещений в Срединном центре города, а также в Южных районах.
Основное предложение сосредоточено в Срединном центре – здесь к продаже предлагается 40% от всего объема предложений. В прошлом году доля предложений здесь составляла 30%.
Далее идут Остальные (удаленные районы), их доля составила 29%. По сравнению с предыдущим годом сократилась с 32% до 29%.
Стоит отметить, что в Южных районах доля предложения незначительно увеличилась и составила 21%.
Доля предложений в Центральном районе составила 10%. По сравнению с предыдущим годом доля сократилась с 22% до 10%.
Далее представлена динамика структуры предложения в разрезе площадей предлагаемых помещений (Рисунок 4).
Рисунок 4. Распределение предложений коммерческой недвижимости в г. Бишкек в зависимости от площади
Более четверти предложений на рынке занимает категория «200-500 квадратных метров» - 27%. При этом показатель этой категории в 2025 году снизился на 2 пункта.
Столько же категория «50-100 квадратных метров» - 27%. При этом в течение года предложение данной категории увеличилось на 8 пунктов.
Далее по величине доли следует категория «100-200 квадратных метров» - 25%. В течение года предложение данной категории снизилось на 8 пунктов.
Доля помещений с площадью менее 50 квадратных метров составила 14%.
Категория «более 500 квадратных метров» составил 6%, произошло заметное снижение с 10% до 6%.
Диаграмма, приведенная выше (рисунок 4) становится более информативной при рассмотрении её вместе с динамикой средней стоимости каждой из групп, которая приведена далее (рисунок 5).
Рисунок 5. Динамика средней стоимости коммерческих помещений Бишкека в зависимости от площади, $/кв. м.
В 2025 году цены на офисные помещения продолжили активно расти — особенно в тех сегментах, где и раньше наблюдался заметный прирост.
Значительный рост цен заметен на помещения площадью от 100 до 200 кв. м — теперь они стоят 1 685 $ за кв. м, это рекорд среди всех категорий.
Следом за ними помещения от 50 до 100 кв. м, которые выросли до 1 670 $ за кв. м.
Цена на помещения площадью менее 50 кв. м. тоже заметно подорожала: 1 473 $ за кв. м.
А офисы от 200 до 500 кв. м. теперь стоят 1 387 $ за кв. м, что тоже существенно больше, чем в прошлом году.
А вот самые крупные помещения с площадью более 500 кв. м. растут в цене быстрее всех. В 2025 году они стоят 1 390 $ за кв. м., это на 35% выше предыдущего года.
В рамках проводимого анализа рассмотрим также, как изменялась доля предложения коммерческих помещений в зависимости от их площади.
Рисунок 6. Динамика распределения коммерческих помещений в зависимости от площади
По сравнению с 2024 годом доля предложения объектов с площадью менее 100 кв.м. увеличилась.
На рисунке далее представлена средняя стоимость продажи коммерческих помещений в разбивке по районам города (Рисунок 7).
Рисунок 7. Динамика средней стоимости продажи коммерческих помещений по районам, $/кв. м.
Из года в год наибольшую стоимость имеют коммерческие помещения, расположенные в Центральной части города. Данная ситуация сохраняется и в 2025 году – стоимость коммерческих помещений в центре составляет 2 182 $/кв. м. По сравнению с прошлым годом наблюдается значительный рост цены - на 24%.
Подобную тенденцию резкого роста можно заметить и в остальных районах города.
В Срединном центре по сравнению с прошлым годом средняя цена возросла на 15% и составила 1 702 $/кв. м.
Средняя цена в Южных районах составила 1 856 $/кв. м. – это на 27% выше, чем в прошлом году.
В Остальных районах прирост средней цены составил 22% и достиг 1 405 $/кв.м.
Таблица 1. Динамика цен по районам, $/кв.м.
В Центре города в 2025 году цена достигла 2 182 $ за кв. м, что на 24% выше, чем в 2024 году (1 760 $ за кв. м), и на 89% выше, чем в 2022 году (1 153 $ за кв. м).
В Срединном Центре в 2025 году цена достигла 1 702 $ за кв. м, что на 15% выше, чем в 2024 году (1 478 $ за кв. м), и на 62% выше, чем в 2022 году (1 054 $ за кв. м).
На Юге в 2025 году цена достигла 1 856 $ за кв. м, что на 27% выше, чем в 2024 году (1 457 $ за кв. м), и на 82% выше, чем в 2022 году (1 022 $ за кв. м).
В Остальных районах в 2025 году цена достигла 1 405 $ за кв. м, что на 22% выше, чем в 2024 году (1 151 $ за кв. м), и на 101% выше, чем в 2022 году (700 $ за кв. м).
Резюме
Предыдущие исследования:
Анализ коммерческой недвижимости в Бишкеке по состоянию на 2024 г.
Анализ коммерческой недвижимости в Бишкеке по состоянию на 2023 г.
Анализ коммерческой недвижимости в Бишкеке по состоянию на 2022 г.
Анализ коммерческой недвижимости в Бишкеке по состоянию на 2021 г.
Анализ коммерческой недвижимости в Бишкеке по состоянию на 2020 г.
Анализ коммерческой недвижимости в Бишкеке по состоянию на 2019 г.
Анализ рынка коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2018 г.
Обзор рынка офисной и коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2017 г.
Обзор рынка офисной и коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2016 год
Обзор рынка офисной недвижимости: динамика цен на рынке коммерческих помещений г. Бишкек в 2015
© Copyright 2010-2025
Центр Независимой Оценки и Аналитики «Бизнес-Эксперт».
All Rights Reserved.
