Специалистами Центра независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» был проведён анализ цен на квартиры первичного рынка недвижимости г. Бишкек по состоянию на третий квартал 2021 г.
Были проанализированы квартиры, предлагаемые 76 компаниями Бишкека в строящихся объектах на разных стадиях реализации.
Анализ стоимости квартир в новостройках произведен по ценам предложения с учетом предварительных скидок, предложенных компаниями в ходе переговоров.
За период с июня по сентябрь 2021 года рынок первичной недвижимости предлагал 434 объекта. Предложение за аналогичный период прошлого года было на 7% выше. За одно уникальное предложение считается квартира различной компактности в том или ином жилом комплексе. То есть, если в одном комплексе предлагаются квартиры с одной, двумя и тремя жилыми комнатами, то считается что в данном комплексе имеется три предложения.
Стоимость квартиры – ключевой фактор, которым руководствуются покупатели при принятии решения о покупке жилья. В большинстве случаев бюджет представляет собой первостепенное ограничение, в рамках которого делается выбор в пользу того или иного объекта.
Для начала рассмотрим ценовое распределение квартир первичного рынка столицы на 2021 год.
Рисунок 1. Частота цен на квартиры в Бишкеке ($/кв.м.)
Как видно из данного графика самый популярный диапазон цен за 1 квадратный метр составляет 700-800 $. В прошлом году самым популярным диапазоном было 600-700 $ за кв. м.
Средняя цена на рынке по данным анализа составила 708 $/кв.м., что выше на 6% по сравнению с 2020 годом.
Максимальная запрашиваемая цена за 1 квадратный метр на первичном рынке недвижимости квартир в Бишкеке составляет на сегодняшний день 2000 $.
Минимальная цена за 1 квадратный метр составила 400 $. В прошлом году минимум цены составлял 350 $/кв.м.
По сравнению с 2020 годом немного выросла доля дорогих квартир стоимостью более 800 $/кв.м. В то же время немного упала доля более дешевых квартир по цене менее 800 $/кв.м.
Местоположение – это одно из наиболее важных условий при выборе объекта недвижимости. Существуют множество параметров, по которым можно охарактеризовать местоположение. Выделим основные из них:
Чем выше оценка каждого из указанных параметров, тем, соответственно, больше оснований для увеличения стоимости конкретного объекта недвижимости.
Очевидно, что основной фактор, который влияет на цену первичного жилья ‒ местоположение. Поэтому для полноты и наглядности анализа были выделены следующие районы:
Данное разбиение было обусловлено такими факторами, как «удалённость от торгово-коммерческого центра», «развитость инфраструктуры», «престижность района» и так далее.
Структура, полученная в результате такого деления, представлена на следующем графике. Различные предложения в одном комплексе учитываются отдельно. То есть, если в одном комплексе предлагаются квартиры с одной, двумя и тремя жилыми комнатами, то считается что в данном комплексе имеется три предложения.
Рисунок 2. Распределение квартир по районам города
По графику видно, что максимальное количество предложений сосредоточено в южных микрорайонах. Для сравнения в 2019 и 2020 годах по количеству предложений лидировал срединный центр. В 2020 году в срединном центре насчитывалось 147 предложений (сегодня – 125).
В южной части города предложение увеличилось на 2%, и этого хватило, чтобы выйти району на первое место по объему предложения.
Несмотря на активную застройку западной части города, предложение квартир в данном районе уменьшилось за последний год на 2%. Земля здесь относительно недорогая, а потому застройщики могут предлагать населению более дешевое жилье именно за счет данного фактора, а не в ущерб качеству.
Рассмотрим ценовую динамику первичного рынка квартир по районам города (Рисунок 3).
Рисунок 3. Цена на квартиры в Бишкеке в зависимости от местоположения ($/кв.м.)
Как видно из графика в 2021 году в южной и западной частях города, а также в удаленных районах произошло достаточно большое увеличение цены. В то время как в центральной и срединной частях города цена на рынке первичной недвижимости немного снизилась, откатившись за последний год еще на 2% и 3% соответственно.
Выходит, что в Центре жилье на первичном рынке дешевеет уже 4-й год подряд, а в Срединном центре 3 года подряд.
Цена в южной части города остается выше, чем в срединном центре и западной части города и составляет 799 $ за кв. м., увеличившись за последний год на 11%. Высокую цену в южной части можно объяснить строительством в данном районе больших комплексов из нескольких домов, на территории которых есть вся необходимая инфраструктура. Да и население города в связи с последними экологическими факторами предпочитает покупать недвижимость в южной части. На фоне этого застройщики могут удерживать стоимость одного квадратного метра на высоком уровне и даже повышать его.
Цена в западной части города также показала хороший рост, увеличившись по сравнению с 2020 годом на 11% и обогнав срединный центр.
Интересно отметить, что цена в центральной, срединной и удаленной частях города уменьшилась по сравнению с 2015 годом, а в южной и западной районах увеличилась.
Очевидным фактором, влияющим на цену квартиры в новостройке, является также площадь квартиры и количество комнат. В большинстве случаев данное условие может являться таким же критичным, как и бюджет покупки.
По сравнению с прошлым годом структура предложнения квартир по количеству комнат практически не изменилась. На дату анализа больше всего предлагалось вариантов с двумя комнатами (Рисунок 4). Чуть меньше выбора 3-х и 1-х комнатных квартир, еще меньше 4-х и более комнатных.
Рисунок 4. Предложение вариантов по количеству комнат
За последний год произошло небольшое увеличение площади 1 и 2-х комнатных квартир и уменьшение площади 3-х и 4-х комнатных квартир (Рисунок 5). Как и в 2020 году на рынке присутствуют предложения больших по площади квартир (5 и более комнат). Это означает что на рынке существует (хоть и небольшой) спрос на квартиры с большим количеством комнат.
В последние годы заметно снизилась нижняя граница площади 1-комнатных квартир. Еще несколько лет назад довольно редко встречались квартиры площадью до 45 кв.м.
Рисунок 5. Количество комнат и площади квартир, кв.м.
Цена на квартиры в новостройках города Бишкек также зависит и от того на какой стадии находится данный проект. Чем ближе проект к сдаче в эксплуатацию, тем выше цены на квартиры в таких домах. (Рисунок 6).
В 2021 году при покупке квартиры на стадии строительства можно в среднем сэкономить 4% стоимости. Для сравнения в прошлом году разница в стоимости составляла 9%.
Цена квартир на стадии сдачи под самоотделку получилась выше, чем цена квартир, сданных в эксплуатацию (после того, как большинство квартир в доме отделаны). Данный факт не должен вводить в заблуждение, его можно объяснить неравномерным распределением предложений квартир, сданных в эксплуатацию по районам города и небольшим количеством в выборке.
Рисунок 6. Цена квартир в зависимости от стадии строительства ($/кв.м.)
Надежность застройщика – важнейший параметр, от которого зависит не только срок сдачи жилого комплекса, но и его качество. В отдельных случаях репутация девелопера – это вопрос того, будет ли дом вообще достроен. Поэтому этот фактор напрямую влияет на цену квадратного метра.
Последние годы наблюдается тенденция роста новых жилых комплексов, а также увеличение числа компаний застройщиков (Рисунок 7, Рисунок 8). Однако за последний год количество застройщиков, как и жилых комплексов немного уменьшилось.
Рисунок 7. Количество жилых комплексов
Рисунок 8. Количество компаний застройщиков
Таким образом, анализ стоимости квартир в новых домах показал, что на рынке сохраняется довольно высокий уровень предложения. При этом цена на квартиры в южной и западной частях города превышает цену с срединном центре и приближается к ценам в центре.
Интересным является и то, что по сравнению с другими районами города средняя цена на квартиры в удаленных частях города растет последние 3 года и приближается к ценам срединного центра.
В целом за последние годы наблюдается тенденция к планомерному уменьшению цен на жилые комплексы премиум класса и возрастание темпов строительства в бюджетном сегменте.
Предыдущие исследования:
Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2020 г.
Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2019 г.
Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2018 г.
Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на весну 2017 г.
Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на весну 2016 г.
Анализ рынка первичного рынка квартир в г. Бишкек по состоянию на весну 2015 г.
Анализ первичного рынка недвижимости (квартир) в г. Бишкек по состоянию на осень 2014 г.
© Copyright 2010-2024
Центр Независимой Оценки и Аналитики «Бизнес-Эксперт».
All Rights Reserved.
