Специалистами Центра независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» был проведён анализ предложений на рынке аренды офисных помещений г. Бишкек по состоянию на 2018 г.
В ходе анализа было установлено, что основная часть предложений по аренде офисных помещений сосредоточена в центральной и в срединной частях города Бишкек – зонах коммерческой и деловой активности. Также имеются предложения по аренде офисов в других частях города.
В связи с этим для целей анализа было произведено зонирование города Бишкек и выделены следующие районы, имеющие отличительные особенности:
Данное разбиение было обусловлено такими факторами, как «удалённость от торгово-коммерческого центра», «развитость инфраструктуры», «престижность района» и прочих факторов.
Для определения факторов, которые существенно влияют на стоимость аренды коммерческой недвижимости, был произведен эконометрический анализ.
В таблице далее приведены результаты регрессионного анализа отобранных данных (Таблица 1).
Таким образом, в связи с особенностью рынка аренды г. Бишкек, на основании анализа значимости факторов, был сделан вывод о том, что основными параметрами, формирующими запрашиваемую цену аренды помещения, являются «местоположение», «состояние», «тип здания» и «этаж».
Как показал эконометрический анализ, на стоимость аренды кроме параметра «местоположение» также значительно влияет тип здания, в котором расположен офис (данный параметр в общем и целом включает в себя такие составляющие, как «состояние и качество отделки», «планировка», «наличие санитарного узла», «наличие высокоскоростного интернета и телефонных линий», «наличие охраны» и прочие). В ходе анализа рынка были выявлены следующие основные типы зданий на рынке аренды г. Бишкек:
На диаграмме далее представлено распределение предлагаемых к аренде помещений по цене (Рисунок 1).
Средняя стоимость аренды коммерческих помещений на 2018 г. составляет 10,3 $/кв. м.
Самая популярная цена аренды за кв. м. составляет 5-10 $.
Для понимания распределения доли предложений по аренде коммерческих помещений в зависимости от типа зданий по состоянию на 2018 год, была построена динамическая диаграмма (Рисунок 2).
Как видно из приведённой диаграммы, наибольшее количество предложений по сдаче в аренду офисных помещений составляют предложения в многоэтажных жилых домах (42%) и в бизнес центрах (37%). Это объясняется большим количеством частных лиц (владельцев квартир), предлагающих к сдаче свои квартиры, которые можно использовать в качестве офисных помещений и строительством новых бизнес центров. Также в последнее время все чаще первые этажи в новых многоэтажных жилых домах используются под сдачу коммерческих помещений в аренду.
Количество предложений по сдаче в аренду помещений в особняках и административных зданиях составляет по 15% и 7% от общего количества предлагаемых к сдаче помещений.
На диаграмме, представленной далее, приводится динамика структуры предложения аренды коммерческих помещений в зависимости от типа здания (Рисунок 3).
Как видно из приведенной диаграммы, в 2018 году был отмечен рост доли предложения по аренде коммерческих помещений, расположенных в специализированных бизнес-центрах – с 17 до 37%.
Максимальная за 2018 год доля в выборке помещений, расположенных в многоэтажных жилых домах, сформированной преимущественно за счет новостроек – 42%.
Остальная доля распределена по другим типам зданий. Заметно повысилась доля помещений в особняках – 15% в 2018 году против 6% в 2017 г. В тоже время доля сдаваемых помещений в административных зданиях значительно снизилась ‒ до 7%.
Далее для понимания распределения количества предложений по аренде офисных помещений в зависимости от расположения зданий по состоянию на 2018 год, была построена следующая диаграмма (Рисунок 4).
Что касается коммерческих помещений в срединном центре, то их доля традиционно велика и составляет 60% от общего числа предложений.
Доля сдаваемых помещений в центре города в 2018 году составляет 24%.
В южных микрорайонах и в остальных частях города количество предложений по сдаче офисов невелико и составляет в общем 17% от всего числа предложений.
На рисунке далее представлена динамика цены предложения по аренде коммерческих помещений по каждому району (Рисунок 5).
На графике можно наблюдать умеренный рост цены предложения по аренде во всех районах города за период 2011-2014 г. В 2015 году произошло снижение цены во всех районах города. В первую очередь из-за резкого изменения курса доллара.
В 2017 г. средняя цена аренды во всех районах снизилась еще сильнее по сравнению с 2015 г. Такое поведение цен объясняется как высоким курсом доллара по отношению к сому, так и общим кризисом на рынке недвижимости.
В 2018 году в первую очередь бросается в глаза резкий рост стоимости аренды в западной и удаленных частях города. Это связано со значительным развитием инфраструктуры и застройкой новыми жилыми комплексами в этих районах. В среднем цена выросла до 6,1 долларов за квадратный метр, то есть примерно на 40%.
Цена аренды коммерческих помещений в центре практически не изменилась.
В срединном центре цена выросла на 8%.
Тем временем в южных районах стоимость аренды упала на 13% и составляет на данный момент 7,8 долларов за квадратный метр.
Для оценки площади предлагаемых коммерческих помещений была построена следующая диаграмма (Рисунок 6).
На рынке аренды коммерческих помещений, помещения площадью менее 100 кв. м. составляют 46%, оставшаяся доля помещений принадлежит объектам более 100 кв. м. 54%.
В таблице далее приведены средние цены предложения по аренде коммерческих помещений в зависимости от района и типа здания. Данные приведены в динамике за последние 8 лет (Таблица 2).
Предыдущие исследования:
Обзор рынка офисной и коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2017 г.
Обзор стоимости аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 2015 г.
© Copyright 2010-2024
Центр Независимой Оценки и Аналитики «Бизнес-Эксперт».
All Rights Reserved.
