Анализ рынка земельных участков на северном побережье Иссык-Куля в динамике 2018-2025 гг.
Северное побережье озера Иссык-Куль традиционно считается более привлекательной территорией для инвестиций благодаря благоприятному климату и развитой инфраструктуре, по сравнению с южным берегом.
В связи с высокой инвестиционной активностью в этом регионе, специалисты ОсОО «Центр независимой оценки и аналитики «Бизнес эксперт» ежегодно проводят анализ цен предложений на рынке земельных участков северного берега. Главными факторами, формирующими цены, являются:
Размеры участков
В ходе анализа предложения по состоянию на лето 2025 года были отобраны земельные участки площадью от 2 соток до 20 гектаров. Динамика распределения участков по площади представлена ниже (Рисунок 1).
Рисунок 1. Динамика распределения земельных участков по площади
С 2021 по 2025 годы доля участков до 8 соток выросла с 50% до 55%, что указывает на рост спроса на небольшие участки. Доля участков 8–25 соток и более 1 га снизилась. Участки 25 соток – 1 га остаются на стабильном уровне. Рынок смещается в сторону мелкой застройки.
Влияние местоположения
Традиционно нами отслеживается стоимость земли в пределах зон следующих населенных пунктов:
Структура предложения по населенным пунктам представлена на рисунке 2.
Рисунок 2. Структура рынка участков по населённым пунктам
Наибольшее количество предложений земельных участков - в других сёлах (30%), что может быть связано с наличием свободной земли и доступными ценами.
Выделяются г. Чолпон-Ата (12%) и с. Бостери (11%) благодаря туристической привлекательности. По 9% приходится на с. Кара-Ой, с. Тамчы и с. Чон-Сары-Ой.
Меньше всего участков предлагается в с. Сары-Ой (6%) - возможно, из-за ограниченной территории или низкого спроса.
Рисунок 3. Динамика количества объявлений по населенным пунктам, ед
В 2025 году больше всего объявлений разместили в «других селах» (39 ед.), что говорит о росте интереса к новым локациям. Среди населённых пунктов лидируют г. Чолпон-Ата (15), с. Бостери (14), с. Тамчы и с. Кара-Ой (по 12). Меньше всего объявлений в с. Сары-Ой (7), что может указывать на снижение активности в этих зонах.
Рисунок 4. Динамика цен предложения по населённым пунктам ($/кв.м)
На всём северном побережье наблюдается стремительный рост цен на земельные участки.
Цены за квадратный метр земли и прирост в стоимости за год
Самые дорогие участки расположены в г. Чолпон-Ата и с. Бостери - 4 600 $ и 4 100 $ за сотку.
Далее идут населенные пункты с. Сары-Ой, с. Чок-Тал, с. Бактуу-Долоноту и
с. Чон-Сары-Ой - 3 500 - 3 700 $ за сотку земли.
Более доступные участки расположены в с. Тамчы, с. Кара-Ой и других сёлах - 3 000 - 3 300 $ за сотку.
Самый значительный рост цен за год наблюдается в с. Кара-Ой (+92%), с. Чон-Сары-Ой (+67%), с. Бактуу-Долоноту (+55%) и других селах (+50%).
Наименьший прирост цен по сравнению с 2024 г. наблюдается в с. Сары-Ой (+8%), несмотря на высокую стоимость земли.
За два года - с 2023 по 2025 год - сильнее всего выросли цены на землю в с. Чон- Сары-Ой (+170%), с. Бактуу-Долоноту (+132%) и других сёлах (+131%).
В остальных сёлах тоже отмечен высокий рост: с. Кара-Ой (+104%), г. Чолпон-Ата (+101%), с. Тамчы (+97%), с. Чок-Тал (+96%) и с. Сары-Ой (+92%).
В с. Бостери рост составил +86% самый низкий показатель среди всех сёл, несмотря на его популярность.
1. г. Чолпон-Ата - 46 $ (+28%)
Рост цен связан со строительством масштабного курортного комплекса Ak Keme Issyk-Kul Resort, где будет расположен пятизвёздочный отель Mövenpick, апартаменты, SPA, бассейны и другие объекты для элитного отдыха. Развитая инфраструктура и близость к озеру продолжают поддерживать высокий спрос на землю.
2. с. Бостери - 41 $ (+13%)
Сосредоточено большое количество известных пансионатов («Парус», «Жетиген», «Золотые пески» и др.), что стабильно удерживает высокую стоимость земли. Активная жилая и гостиничная застройка вдоль трассы и побережья усиливает спрос. Также село удобно расположено между г. Чолпон-Ата и другими популярными зонами отдыха.
3. с. Сары-Ой - 35 $ (+8%)
Интерес к участкам остаётся стабильно высоким благодаря престижному статусу для строительства элитных коттеджей. Рядом расположен курорт Karven Four Seasons, поддерживающий спрос, а жилая застройка у берега привлекает частных инвесторов, ориентированных на аренду.
4. с. Тамчы - 30 $ (+21%)
с. Тамчы становится перспективной зоной для инвестиций. Запланировано строительство девяти пятизвёздочных отелей, в том числе проекта «Хан-Тенири» стоимостью около 160 млн $ вблизи аэропорта. Эти планы уже привели к заметному росту цен, и спрос на участки продолжает увеличиваться.
5. с. Чок-Тал - 35 $ (+47%)
Рост цен обусловлен тем, что село входит в состав Чон-Сары-Ойского округа с активным развитием инфраструктуры, а также строительством гостевых домов и небольших отелей для внутреннего туризма.
6. с. Бактуу-Долоноту - 37 $ (+55%)
Выгодно расположено между ключевыми туристическими центрами г. Чолпон-Ата и с.Бостери, что значительно повышает инвестиционную привлекательность земли. Это положение стимулирует рост коттеджных посёлков. Кроме того, активное строительство новых объектов вдоль трассы усиливает спрос на земельные участки в районе.
7. с. Чон-Сары-Ой - 35 $ (+67%)
Рост цен может быть связан со строительством Центра отдыха Alma (5,5 га), открытие которого планируется в 2025 году. Также село входит в активно развивающийся округ, где строятся дороги, развиваются карьеры и растёт туристический поток. Всё это делает участки особенно привлекательными для инвесторов.
8. с. Кара-Ой - 33 $ (+92%)
Ожидается строительство пятизвёздочного отеля на 17 га в рамках соглашения между Кыргызстаном и Азербайджаном. Уже действует гостинично-коттеджный комплекс «Евразия», что также повышает интерес к участкам. Масштабные инвестиции в туризм делают село особенно привлекательным для застройки и бизнеса.
9. Другие села - 30 $ (+50%)
Рост цен связан с активным расширением туристической застройки: во многих сёлах увеличивается количество гостевых домов, дач и объектов для краткосрочной аренды. Кроме того, в ряде локаций наблюдается повышение интереса к участкам со стороны частных инвесторов, что способствует росту цен даже без крупных инфраструктурных проектов.
Близость к трассе
Как уже отмечалось, одним из факторов, влияющих на стоимость земельного участка на Иссык-Куле, является его близость к трассе Балыкчы -Каракол.
Для анализа данной специфики было выделено 3 группы участков:
Результаты такой группировки можно видеть на рисунке ниже (Рисунок 5).
Рисунок 5. Цена предложения по удалённости от трассы Балыкчы - Каракол ($/кв.м)
В 2025 году самые дорогие участки оказались вдоль трассы - цена достигла 45 $ за кв.м. Это связано с тем, что высокая проходимость, удобный доступ, интерес для коммерческой застройки (кафе, магазины, сервисы).
Участки ниже трассы, ближе к озеру, тоже подорожали - до 38 $ за кв.м. Это объясняется прямым выходом к пляжам и первой береговой линией, что особенно ценно для строительства пансионатов и частных домов.
Участки выше трассы, в сторону гор, хоть и остаются самыми недорогими (29 $ за кв.м), тоже начали расти в цене. Это может быть связано с тем, что таких участков становится меньше, и люди стали обращать внимание на более уединённые и спокойные места.
Близость к озеру
Продолжая анализировать влияние расположения на стоимость участка, земли были классифицированы в зависимости от их удалённости от озера.
Результаты можно видеть на графике ниже (Рисунок 6).
Рисунок 6.Стоимость участков в зависимости от расстояния до озера ($/кв.м)
Анализ данных показывает, что стоимость земельных участков напрямую зависит от расстояния до озера. Самые дорогие участки находятся менее чем в 200 м от берега - 41,1 $ за кв.м, поскольку они имеют максимальную привлекательность для строительства жилья или туристических объектов с прямым выходом к воде.
Наиболее доступные участки расположены дальше 600 метров - их цена составляет 31 $ за кв.м. Таким образом, чем ближе участок к озеру, тем выше его стоимость, что связано с удобством расположения и высоким спросом на прибрежную территорию.
Предыдущие исследования:
Анализ рынка земельных участков на северном побережье Иссык-Куля в динамике 2018-2024 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2017-2023 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2017-2022 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2016-2021 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2012 — 2020 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2012 — 2018 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2012 — 2017 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2012 — 2016 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2012 — 2015 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2012 — 2014 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля по состоянию на 2012 г.
© Copyright 2010-2025
Центр Независимой Оценки и Аналитики «Бизнес-Эксперт».
All Rights Reserved.
