Представляем Вашему вниманию 11-й по счету ежегодный анализ вторичного рынка жилья. Примечателен он тем, что отображает динамику десяти межгодовых периодов, с 2011-го по 2021-й годы. Анализ такого большой временного периода со своими взлетами и падениями, изменениями курсов валют, внешними шоками, местными бумами и стагнациями позволяет сделать определенные выводы и может помочь в принятии правильных решений.
Итак, рассмотрим рынок квартир на данном временном отрезке с различных углов и ракурсов.
Основной фактор, который влияет на цену жилья ‒ местоположение. Поэтому для полноты и наглядности анализа были выделены следующие районы:
Данное разбиение было обусловлено такими факторами, как «удалённость от торгово-коммерческого центра», «развитость инфраструктуры», «престижность района» и так далее.
Рассмотрим ценовую динамику вторичного рынка квартир по районам города (Рисунок 1).
Рисунок. 1 Динамика цен предложения на вторичном рынке типовых квартир, $/кв.м.
На приведенном графике видно, что последние 5 лет цена на квартиры во всех районах города находится примерно на одном уровне и меняется незначительно. По-прежнему самые дорогие квартиры расположены в центральном и южном районах города, а наиболее дешевые в удаленных и западном.
В 2021 году цена за 1 квадратный метр квартир в долл. США на вторичном рынке недвижимости упала в среднем на 3% по сравнению с прошлым годом.
В целом цена за квадратный метр после резкого падения в 2016 году сохраняется примерно на одном уровне в последние 5 лет по каждому из районов.
Интересно также посмотреть динамику цен на квартиры в сомовом эквиваленте (Рисунок 1.1).
Рисунок. 1.1 Динамика цен предложения на вторичном рынке типовых квартир, сом/кв.м.
Если рассматривать динамику цен в пересчете на сомы, то по графику видно, что цена постепенно растет на протяжении всего периода. Это связано с ростом курса доллара на протяжении всего периода. За последний год цена на квартиры вторичного рынка недвижимости в сомовом эквиваленте выросла в среднем на 5%.
Далее рассмотрим изменения цены в сомовом и долларовом эквиваленте по сравнению с 2011 годом (Рисунок 1.2).
Те, кто вложили деньги в квартиру в 2011-году, в долларовом выражении за 10 лет потеряли в стоимости своего актива в среднем от 4% до 12% в зависимости от района.
Как просто рушится миф о том, что недвижимость в долгосрочной перспективе всегда дорожает. В национальной валюте – да, дорожает. Причем, обратите внимание, за 10 лет в сомовом выражении недвижимость подросла практически одинаково во всех районах. Чуть сильнее подросли лишь Удаленные районы – на 79% в сомах за 10 лет, тогда как все остальные районы подорожали в сомах на 65%-69%.
К слову, согласно Нацстаткому республики сомовая инфляция за данный период составила 58%. То есть реальный прирост стоимости недвижимости за 10 лет лишь немного опередил официальный рост цен на товары и услуги за данный период.
На следующем графике (Рисунки 2а и 2б) представлена динамика цен предложения на рынке квартир с разбивкой по типам и сериям.
Рисунок. 2а Динамика цен предложения на квартиры по сериям, $/кв.м.
Рисунок. 2б Динамика цен предложения на квартиры по сериям, $/кв.м.
Как видно из графика за последний год цена в долларах за 1 кв. м. на квартиры всех серий немного упала. Самое большое падение цены в 6% наблюдается на квартиры 104 серии. Мы предполагаем, что это связано с их избыточным предложением на рынке в 2021 году.
Смотря на динамику в общем, можно сказать, что за последние 5 лет не было резких колебаний цен на квартиры всех серий.
Далее рассмотрим динамику цены на квартиры с разбивкой по типам и сериям в сомовом эквиваленте (Рисунок 2.1).
Рисунок. 2.1 Динамика цен предложения на квартиры по сериям, сом/кв.м.
Как видно из графика цена на квартиры вторичного рынка недвижимости в сомовом эквиваленте плавно растет на все типы квартир последние 3 года.
Также ниже представлено изменение цен на квартиры по сравнению с 2011 годом (Рисунок 2.2).
Рисунок. 2.2 Изменения цен на квартиры по сериям за 10 лет
Цены на квартиры гостиничного типа выросли больше всего по сравнению с 2011 годом. Это говорит о том, что последние 10 лет наблюдался неудовлетворенный спрос на недорогие квартиры с небольшой площадью. Последние же 2 года произошло небольшое снижение цены на квартиры гостиничного типа из‒за появления небольших квартир в бюджетном сегменте строительства.
Далее рассмотрим динамику цен в зависимости от состояния квартиры (Рисунок 3). Чем лучше ремонт в квартире соответственно, тем выше цена на нее.
Рисунок. 3 Динамика цен предложения на квартиры по их состоянию, $/кв.м.
Наименьшую цену имеют квартиры, которые продаются «под самоотделку». В удаленных районах города квартиру «под самоотделку» можно приобрести в среднем за 612$ за квадратный метр, что является самой низкой ценой по сравнению с остальными районами.
Самая высокая цена ожидаемо на квартиры в центре в отличном состоянии. Средняя цена на них - 1 257$ за квадратный метр. В южных спальных районах средняя цена за квадратный метр на квартиры в отличном состоянии составляет порядка 992$.
Также на рынке вторичной недвижимости имеется большое предложение квартир в хорошем и удовлетворительном состоянии. Разница цен на них в спальных районах не такая большая. И это лишний раз доказывает, что ремонт перед продажей не оправдывает вложений. Лучшее решение перед продажей – минимальный ремонт, призванный лишь освежить отделку. Либо, если местоположение квартиры соответствует – перед продажей можно сделать качественный современный ремонт. На Рисунке 5 видно, насколько выше цены на квартиры в отличном состоянии в зависимости от района.
В рамках проведенного анализа также была рассмотрена стоимость квартир вторичного рынка в зависимости от серии и количества комнат (Таблица 1).
Таблица 1. Минимальная и максимальная стоимость квартир вторичного рынка в зависимости от серии и количества комнат, $
Разброс цен для типовых квартир 104, 105, 106 серий, хрущевок и сталинок не такой большой и зависит по большей части от расположения квартиры и ее состояния.
В то же время для квартир с индивидуальным проектом характерен большой разброс цен, так как у них также может значительно отличаться квадратура, вне зависимости от количества комнат.
Подводя итоги проведенного исследования, можно сделать вывод о том, что цены на квартиры вторичного рынка недвижимости немного упали за последний год в долларовом эквиваленте, однако в сомах цена заметно подросла.
За 10 лет, с 2011 года, в долларовом выражении немного подешевели практически все районы. Меньше всего снизилась цена в удаленных районах. Сомовая же цена за тот же период едва перекрыла официальную инфляцию в стране.
Если же смотреть в разрезе типов и серий, то за те же 10 лет больше всего подешевели сталинки: -20%, а подорожали только квартиры гостиничного типа: +30% с 2011 года, при том, что с 2011 по 2015 наблюдался и вовсе взрывной прирост цены на гостинки в 71%, а дальше произошла коррекция.
На наш взгляд рынок сегодня подошел к развороту тренда в сторону роста. Почему это происходит несмотря на непростую ситуацию в экономике мы уже писали на нашей странице в Инстаграмм, где обязательно продолжим знакомить вас со всеми значимыми событиями на рынке недвижимости и не только.
Предыдущие исследования:
Анализ вторичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2020 г.
Анализ вторичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2019 г.
Анализ вторичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2018 г.
Анализ вторичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на осень 2017 г.
Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на осень 2015 года
Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на осень 2014 года
Анализ рынка жилой недвижимости (квартир) г. Бишкек по состоянию на осень 2012 года
Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на осень 2011 года
© Copyright 2010-2024
Центр Независимой Оценки и Аналитики «Бизнес-Эксперт».
All Rights Reserved.
