В данном материале анализируются данные по вторичному рынку жилья за период, начинающийся с 2011 года. Такой временной отрезок наглядно показывает существующие закономерности и тенденции на рынке, что в результате может помочь прийти к определенным умозаключениям и принимать обоснованные решения.
Основной итог года – резкий прирост цен на все жилье столицы, во всех районах и классах жилья. Конечно, имеют место особенности внутри тех или иных сегментов жилья.
Итак, рассмотрим рынок квартир на данном временном отрезке с различных углов и ракурсов.
Местоположение жилья является первостепенным фактором, обуславливающим цены. На территории Бишкека рассматриваются следующие зоны, выделенные по таким параметрам как развитость инфраструктуры, престижности района и удаленности от центра деловой активности.
Рассмотрим ценовую динамику вторичного рынка квартир по районам города (Рисунок 1).
Рисунок. 1 Динамика цен предложения на вторичном рынке типовых квартир, $/кв.м.
На приведенном графике видно, что последние 5 лет цены на квартиры во всех районах города находились примерно на одном уровне и менялись незначительно, а в 2022 году происходит существенное и практически равномерное по всем районам увеличение стоимости. Ценовой рейтинг районов остался прежним: самым дорогим районом остается центр, за ним следуют южные микрорайоны, срединный центр, запад и удаленные районы.
В среднем же в 2022 году долларовая цена предложения за 1 квадратный метр квартир на вторичном рынке подскочила на 28,6% по сравнению с прошлым годом.
Если же говорить о ценах, выраженных в национальной валюте, то, как видно на следующем графике, картина отличается от предыдущей практически постоянным ростом стоимости на всем рассматриваемом отрезке. (Рисунок 1.1).
Рисунок. 1.1 Динамика цен предложения на вторичном рынке типовых квартир, сом/кв.м.
На графике видно, что цена постепенно растет на протяжении всего периода с временными замедлениями и даже откатами цен, но в 2022 году также происходит максимальный прирост за весь рассматриваемый период. За последний год цены на квартиры вторичного рынка недвижимости в сомовом эквиваленте выросли в среднем на 33,5%. В целом же более существенный прирост сомовой цены в сравнении с долларовой как на всем периоде, так и за последний год, связан с ростом обменного курса.
В итоге, с 2011-го года сомовая цена выросла более чем в 2 раза во всех сегментах, в то время, как долларовая цена за тот же период выросла менее чем на треть. Наибольший рост показывают квартиры в удаленных районах Бишкека, что объясняется увеличением населения, постепенным сокращением участков для строительства квартир в деловых районах города, что приводит к удорожанию стоимости жилья в центральных районах и побуждает жителей на поиск более бюджетного жилья в недорогих районах. Кроме того, нельзя не отметить, что за последние годы инфраструктура окраин значительно подтянулась: проложены новые улицы, активно строятся коммерческие и социальные объекты (Рисунок 1.2а и Рисунок 1.2б).
Рисунок 1.2а Изменения цен предложения на вторичном рынке в долларах США
Инвестиции в жилую недвижимость, сделанные в 2011 году, сегодня принесли бы своему владельцу прирост в стоимости от 9% до 27%.
Рисунок. 1.2б Изменения цен предложения на вторичном рынке в сомовом выражении
Рост цен в 2022 году в значительной степени был обусловлен внешними причинами. В национальной валюте средняя стоимость 1 квадратного метра квартиры выросла более чем в 2 раза за последние 11 лет. Более всего прирост цен наблюдается в удаленных районах г. Бишкек, там сомовая цена выросла на 145% за 11 лет.
На следующих графиках (Рисунки 2а и 2б) представлена динамика цен предложения на рынке квартир с разбивкой по типам и сериям.
Рисунок. 2а Динамика цен предложения на квартиры по сериям, $/кв.м.
Рисунок. 2б Динамика цен предложения на квартиры по сериям, $/кв.м.
Как видно из графиков за последний год цена в долларах за 1 кв. м. на квартиры всех серий значительно выросла. Самое большое увеличение цены в 36-39% наблюдается на типовые квартиры: хрущевки, 104, и 105/106-серию. Подобный рост цен связан с небольшим сжатием рынка предложения. Основной причиной ограниченного предложения на рынке является увеличение количества граждан, желающих сдавать свои квартиры в аренду, не прибегая к продаже жилья. В свою очередь резкое оживление на рынке аренды жилья вызвано наплывом граждан России.
Далее рассмотрим динамику цены на квартиры с разбивкой по типам и сериям в сомовом эквиваленте (Рисунок 2.1).
Рисунок. 2.1 Динамика цен предложения на квартиры по сериям, сом/кв.м.
Из графика можно сделать вывод о плавном росте цен на все типы квартир, начиная с 2017 года, после небольшой просадки в стоимости годом ранее. В последнем же году график резко заворачивает вверх, ввиду стремительного удорожания стоимости жилья, по причинам, описанным выше. Квартиры гостиничного типа выделяются на графике относительно меньшим приростом стоимости в уходящем году, что, скорее всего, объясняется тем, что ранее данный сегмент и так рос очень активно, что можно увидеть далее.
Также ниже представлено изменение цен на квартиры по сравнению с 2011 годом (Рисунок 2.2).
Рисунок. 2.2 Изменения цен на квартиры по сериям за 11 лет
Стоимость квартир гостиничного типа в сомовом выражении увеличилась практически втрое в сравнении с 2011 годом и почти наполовину в долларовом эквиваленте. Однако в последние 2-3 года наблюдается снижение темпов роста стоимости на данный тип жилья. Объясняется подобное явление в том числе и тем, что на рынке появляются альтернативные варианты в недорогом сегменте жилья.
На Рисунке 3 показана структура цен на квартиры в зависимости от состояния отделки. Состояние квартиры обуславливается качеством примененных материалов и общем уровнем накопленного в ходе эксплуатации износа.
Рисунок 3. Динамика цен предложения на квартиры по их состоянию, $/кв.м.
Наименьшую цену имеют квартиры в новых домах без ремонта. Стоимость 1 квадратного метра подобной квартиры варьируется от 660 до 956 долларов, в зависимости от района.
Самая высокие цены имеют квартиры с дорогим ремонтом, с качественными материалами, с элементами декоративной отделки, часто с привлечением дизайнера для разработки индивидуального проекта. На сегодняшний день наивысшая средняя цена на подобные квартиры наблюдается в новых домах в южной части города. Однако такие квартиры составляют лишь небольшую часть от общего количества квартир. Гораздо больший удельный вес имеют квартиры в умеренном ценовом сегменте, имеющие хорошее или удовлетворительное качество отделки. В подобной категории традиционно самые дорогие квартиры продаются в центре города, где жилье в среднем сегменте с хорошей отделкой можно купить за 1 208 долларов за 1 квадратный метр.
Разница в средней стоимости квартир с хорошим и удовлетворительным состоянием не является значительной, в большинстве своем, давая прирост в стоимости, не превышающий 100 долларов за 1 квадратный метр жилья. Данный факт свидетельствует о продолжении тенденции предыдущих лет, где мы утверждали о том, что ремонт перед продажей не окупает вложений, и не увеличивает стоимость квартиры в достаточной мере. Как и в предыдущие годы, существует 2 выхода из данной ситуации для владельцев квартир, желающих осуществить выгодную сделку: сделать минимальный ремонт, позволяющий освежить старую отделку либо провести капитальный дорогостоящий ремонт, основательно увеличивающий стоимость квартиры. Стоит отметить, что капитальный ремонт не будет окупать себя в удаленных районах, в дешевом ценовом сегменте.
В рамках проведенного анализа также была рассмотрена стоимость квартир вторичного рынка в разрезе серий и количества комнат (Таблица 1).
Таблица 1. Минимальная и максимальная стоимость квартир вторичного рынка в зависимости от серии и количества комнат, в долларах США
Разброс цен для типовых квартир 104, 105, 106 серий, хрущевок и сталинок не такой большой и зависит по большей части от расположения квартиры и ее состояния.
В то же время для квартир с индивидуальным проектом характерен большой разброс цен, так как у них также может значительно отличаться квадратура, вне зависимости от количества комнат.
Подводя итоги проведенного исследования, можно сделать вывод о том, что цены на квартиры вторичного рынка недвижимости значительно выросли за последний год как в долларовом, так и в сомовом эквиваленте.
Основными причинами стремительного роста цен на вторичном рынке недвижимости являются: существенное количество прибывших граждан России, которые увеличили спрос на рынке аренды жилья, уменьшив тем самым количество квартир на продажу. Некоторая же часть прибывших иностранцев совершила сделки по купле жилой недвижимости, увеличивая общий уровень спроса на рынке.
В итоге мы имеем увеличение спроса с одной стороны и снижение предложения с другой стороны, что в конечном счете привело к резкому росту цен на вторичном рынке жилой недвижимости.
За 11 лет, с 2011 года, в долларовом выражении значительно подорожали практически все районы. Более всего увеличилась цена в удаленных районах.
Если же смотреть в разрезе типов и серий, то за 11 лет более всего в долларах выросли в цене квартиры гостиничного типа: +47%, а менее всего сталинки: +5%.
Предыдущие исследования:
Анализ вторичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2021 г.
Анализ вторичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2020 г.
Анализ вторичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2019 г.
Анализ вторичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2018 г.
Анализ вторичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на осень 2017 г.
Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на осень 2015 года
Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на осень 2014 года
Анализ рынка жилой недвижимости (квартир) г. Бишкек по состоянию на осень 2012 года
Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на осень 2011 года
© Copyright 2010-2024
Центр Независимой Оценки и Аналитики «Бизнес-Эксперт».
All Rights Reserved.
