ГлавнаяАналитикаАнализ рынка квартир от застройщиков → Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2022 г.

Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2022 г.

14 НОЯ 2022

Специалистами компании «Бизнес Эксперт» был проведен ежегодный анализ первичного рынка квартир по состоянию на III-IV кварталы 2022 года.

Объем предложения в текущем году заметно снизился, и выборка включает в себя 289 наблюдений.

На рынке представлены квартиры от 57 компаний-застройщиков в строящихся объектах на разных этапах строительства.

Анализ стоимости квартир в новостройках произведен по ценам предложения с учетом полной оплаты.

За период с августа по ноябрь 2022 года рынок первичной недвижимости предлагал 289 объектов. Для сравнения предложение за июнь-сентябрь прошлого года составляло 434 объекта.

Ценовое распределение

Стоимость квартиры – основной фактор, которым руководствуются покупатели при покупке жилья. Цена – первостепенное ограничение, от которого в дальнейшем покупатель отталкивается при выборе объекта.

Для начального ознакомления с предложением на рынке квартир ниже приведено ценовое распределение на 2022 год.

Рисунок 1. Частота цен на квартиры в Бишкеке ($/кв.м.)

Прошлогодняя тенденция сохраняется и самый популярный диапазон цен за 1 квадратный метр составляет 700-800 $.

Среднерыночная цена составляет 802 $/кв.м., что на 94$ выше прошлогоднего показателя.

Максимальная цена на рынке первичной недвижимости составляет 1500 $/кв.м.

Минимальная цена на рынке первичной недвижимости составляет 450 $/кв.м.

В сравнении с 2021 годом возросла доля на квартиры дороже 800 $/кв.м., а доля более дешевых квартир значительно снизилась.

Местоположение

Местоположение – это одно из наиболее важных условий при выборе объекта недвижимости. Существуют множество параметров, по которым можно охарактеризовать местоположение. Выделим основные из них:

  • Престижность (благоустройство микрорайона, архитектурный тип, величина вложений в развитие микрорайона, средний показатель уровня жизни в микрорайоне);
  • Перспективы развития микрорайона (строительство новых домов, детских садиков, торговых комплексов);
  • Экология (уровень загрязненности, наличие зеленых зон рядом с объектом);
  • Транспортное сообщение;
  • Характер окружающей застройки (типы зданий, их качество, характер прилегающих территорий);
  • Социальная инфраструктура (продуктовые магазины, торговые комплексы, места отдыха, образовательные учреждения);
  • Близость объекта к местам досуга, работы, образования;

Чем выше оценка каждого из указанных параметров, тем, соответственно, больше оснований для увеличения стоимости конкретного объекта недвижимости.

Очевидно, что основной фактор, который влияет на цену первичного жилья ‒ местоположение. Поэтому для полноты и наглядности анализа были выделены следующие районы:

Данное разбиение было обусловлено такими факторами, как «удалённость от торгово-коммерческого центра», «развитость инфраструктуры», «престижность района» и так далее.

Структура, полученная в результате такого деления, представлена на следующем графике. Различные предложения в одном комплексе учитываются отдельно. То есть, если в одном комплексе предлагаются квартиры с одной, двумя и тремя жилыми комнатами, то считается что в данном комплексе имеется три предложения.

Рисунок 2. Распределение квартир по районам города

 

На графике видно, что наибольшее количество предложений расположено в удаленных районах, доля которого составляет 39%.

В прошлом году максимальное количество квартир было сосредоточено в южной части города и достигало 132 квартир. Однако, в текущем году предложение в данном районе снизилось в 1,6 раза, тем не менее доля квартир в южных микрорайонах занимает второе место по объему предложения. На сегодня на юге Бишкека предлагается 82 вида квартир (28% от общего объема вариантов).

Западная часть города также уменьшилась в предложении и составляет 18 квартир.

Доля квартир в центре по-прежнему остаётся минимальной – 17 квартир.

Рассмотрим ценовую динамику первичного рынка квартир по районам города (Рисунок 3).

Рисунок 3. Цена на квартиры в Бишкеке в зависимости от местоположения ($/кв.м.)

Глядя на график можно заметить заметный скачок цен в удаленных районах. Средняя цена в этих районах в 2022 году увеличилась на 21% и составляет 755 $/кв.м.

Также достаточно большой рост цены наблюдается в срединном центре и южной части города (15% и 12% соответственно). Срединный центр – 756 $/кв.м., южные микрорайоны – 894 $/кв.м. Стоит отметить, что квартиры в верхней части города, т.е. на юге, на 2022 год являются одними из самых дорогих, что в очередной раз говорит о результатах развития инфраструктуры района. Невозможно отрицать и экологическую ситуацию в городе, которая влечет за собой увеличение спроса в южной части города, позволяющий компаниям-застройщикам удерживать цены.

Несмотря на падение стоимости жилья в центре города в течение последних пяти лет, цены на квартиры в этой части города остаются самыми высокими по городу. В 2022 году цена возросла на 7% и составила 909$/кв.м.

Цены в западной части города остаются неизменными.

Количество комнат и размер квартир

Очевидным фактором, влияющим на цену квартиры в новостройке, является также площадь квартиры и количество комнат. В большинстве случаев данное условие может являться таким же критичным, как и бюджет покупки.

Рисунок 4. Предложение вариантов по количеству комнат

 

По сравнению с 2021 годом объем предложения на рынке первичной недвижимости снизился, но пропорции не изменились – по прежнему превалируют 2 и 3-х комнатные квартиры.

Чуть меньше выбора 1 комнатных, заметно меньше предложение 4-х комнатных квартир и есть большие квартиры (5 и более комнат) – таких всего 5.

За последний год произошло небольшое увеличение площади 1 и 2-х комнатных квартир и уменьшение площади 3-х и 4-х комнатных квартир (Рисунок 5). Как и в 2020 году на рынке присутствуют предложения больших по площади квартир (5 и более комнат). Это означает что на рынке существует (хоть и небольшой) спрос на квартиры с большим количеством комнат.

Если рассматривать следующий график, можно заметить, что возросла верхняя граница 4-х комнатных квартир и составляет 250 кв.м., что даже больше верхней границы 5-и комнатных  квартир. Но стоит учесть, что 4-х комнатные квартиры с такой большой площадью построены с возможностью трансформации в 5-и комнатную.

Рисунок 5. Количество комнат и площади квартир, кв.м.

 

Зависимость цены от стадии строительства

Цена на квартиры в новостройках города Бишкек также зависит и от того на какой стадии находится данный проект. Чем ближе проект к сдаче в эксплуатацию, тем выше цены на квартиры в таких домах. (Рисунок 6).

Рисунок 6. Цена квартир в зависимости от стадии строительства ($/кв.м.)

 

Обычно квартиры дешевле покупать на первой её стадии, а точнее в процессе проектирования или строительства. В 2022 году квартиры на стадии проектирования оказались самыми дорогими. Связано это с тем, что большинство из них относятся к премиум сегменту рынка и их стоимость составляет 1000+ $/кв.м.

В 2022 году по-прежнему выгоднее всего брать жилье на этапе строительства. В сравнении с квартирами под самоотделку, при покупке квартиры на этапе строительства можно сэкономить 29%.

Цена квартир на стадии сдачи под самоотделку получилась выше, чем цена квартир, сданных в эксплуатацию (после того, как большинство квартир в доме отделаны). Данный факт объясняется тем, что в домах, сданных в эксплуатацию остаются в основном неликвидные квартиры: последние этажи и неудачная планировка.

Жилые комплексы и компании застройщики

Надежность застройщика – важнейший параметр, от которого зависит не только срок сдачи жилого комплекса, но и его качество. В отдельных случаях репутация девелопера выступает показателем, будет ли дом вообще достроен. Поэтому этот фактор напрямую влияет на цену квадратного метра.

Последние два года количество жилых комплексов (Рисунок 7) заметно снижается вслед за снижением количества компаний застройщиков (Рисунок 8). Таково влияние кризиса во время и после пандемии. С рынка ушли наиболее слабые компании, остались наиболее жизнеспособные.

Рисунок 7. Количество жилых комплексов

 

Рисунок 8. Количество компаний застройщиков

 

Таким образом, анализ рынка квартир показал, что объем предложения сократился в 1,5 раза, но предложений по прежнему достаточно много. Цены в каждом районе возросли по сравнению с предыдущими годами, что говорит о постепенном выходе из кризиса. Однако, снижение количества компаний-застройщиков на рынке говорит о влиянии миновавшего кризиса: сильные “игроки” укрепляются на своем месте, а более слабые вытесняются.

Также стоит подметить, что в 2022 году цены в удаленных районах сравнялись с ценами в срединном центре.

К 2022 году активнее застраиваются удаленные районы, об этом говорит распределение квартир по районам города.

Не затихает и застройка южной части города, средняя стоимость квартир в которой почти сравнялась со стоимостью квартир в центре.

 

Предыдущие исследования:

Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2021 г.

Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2020 г.

Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2019 г.

Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2018 г.

Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на весну 2017 г.

Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на весну 2016 г.

Анализ рынка первичного рынка квартир в г. Бишкек по состоянию на весну 2015 г.

Анализ первичного рынка недвижимости (квартир) в г. Бишкек по состоянию на осень 2014 г.

 

Назад

Контактные телефоны:
+996 (312/559/709/779) 31 16 86
Позвонить
График работы:
По будням 8:00 - 18:00
Суббота, воскресенье - выходной
Презентация/Presentation: