Специалистами Центра независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» был проведён анализ предложений на рынке аренды офисных помещений г. Бишкек по состоянию на 2019 г.
В ходе анализа было установлено, что основная часть предложений по аренде офисных помещений сосредоточена в центральной и в срединной частях города Бишкек – зонах коммерческой и деловой активности. Также имеются предложения по аренде офисов в других частях города.
В связи с этим для целей анализа было произведено зонирование города Бишкек и выделены следующие районы, имеющие отличительные особенности:
Данное разбиение было обусловлено такими факторами, как «удалённость от торгово-коммерческого центра», «развитость инфраструктуры», «престижность района» и прочих факторов.
Для определения факторов, которые существенно влияют на стоимость аренды коммерческой недвижимости, был произведен эконометрический анализ.
В таблице далее приведены результаты регрессионного анализа отобранных данных (Таблица 1).
Таким образом, в связи с особенностью рынка аренды г. Бишкек, на основании анализа значимости факторов, был сделан вывод о том, что основными параметрами, формирующими запрашиваемую цену аренды помещения, являются «местоположение», «тип здания», «местоположение к трассе», «парковка», «состояние» и «этаж».
Как показал эконометрический анализ, на стоимость аренды кроме параметра «местоположение» также значительно влияет тип здания, в котором расположен офис (данный параметр в общем и целом включает в себя такие составляющие, как «состояние и качество отделки», «планировка», «наличие санитарного узла», «наличие высокоскоростного интернета и телефонных линий», «наличие охраны» и проч.). В ходе анализа рынка были выявлены следующие основные типы зданий на рынке аренды г. Бишкек:
На диаграмме далее представлено распределение предлагаемых к аренде помещений по цене (Рисунок 1).
Средняя стоимость аренды коммерческих помещений на 2019 г. составляет 8,9 $/кв. м.
Самая популярная цена аренды за кв. м. составляет 5-10 $.
Для понимания распределения доли предложений по аренде коммерческих помещений в зависимости от типа зданий по состоянию на 2019 год, была построена динамическая диаграмма (Рисунок 2).
Как видно из приведённой диаграммы, наибольшее количество предложений по сдаче в аренду офисных помещений составляют предложения в многоэтажных жилых домах (57%) и в бизнес центрах(33%). Это объясняется большим количеством частных лиц (владельцев квартир), предлагающих к сдаче свои квартиры, которые можно использовать в качестве офисных помещений и строительством новых бизнес центров. Также в последнее время все чаще первые этажи в новых многоэтажных жилых домах используются под сдачу коммерческих помещений в аренду.
Количество предложений по сдаче в аренду помещений в особняках и административных зданиях составляет по 4% и 6% от общего количества предлагаемых к сдаче помещений.
На диаграмме, представленной далее, приводится динамика структуры предложения аренды коммерческих помещений в зависимости от типа здания (Рисунок 3).
Как видно из приведенной диаграммы, в 2019 году максимальная доля предложений по аренде коммерческих помещений приходится на многоэтажные жилые дома и составляет 57% от общего числа предложений. Такое предложение сформировано преимущественно за счет новостроек.
Также в 2019 году было отмечено снижение доли предложения по аренде коммерческих помещений, расположенных в специализированных бизнес-центрах – с 37 до 33%.
Остальная доля распределена по другим типам зданий. Заметно сократилась доля помещений в особняках – 15% в 2018 году против 4% в 2019 г. В тоже время доля сдаваемых помещений в административных зданиях осталась практически неизменной.
Далее для понимания распределения количества предложений по аренде офисных помещений в зависимости от расположения зданий по состоянию 2019 года, была построена следующая диаграмма (Рисунок 4).
Что касается коммерческих помещений в срединном центре, то их доля традиционно велика и составляет 60% от общего числа предложений.
Доля сдаваемых помещений в центре города в 2018 году составляет 24%.
В южных микрорайонах и в остальных частях города количество предложений по сдаче офисов невелико и составляет в общем 17% от всего числа предложений.
На рисунке далее представлена динамика цены предложения по аренде коммерческих помещений по каждому району (Рисунок 5).
На графике можно наблюдать умеренный рост цены предложения по аренде во всех районах города за период 2011-2014 г. В 2015 году произошло снижение цены во всех районах города.
В 2017 г. средняя цена аренды во всех районах снизилась еще сильнее по сравнению с 2015 г. Такое поведение цен объясняется как высоким курсом доллара по отношению к сому, так и общим кризисом на рынке недвижимости.
В 2018 году в первую очередь бросается в глаза резкий рост стоимости аренды в западной и удаленных частях города. Это связано со значительным развитием инфраструктуры и застройкой новыми жилыми комплексами в этих районах.
В 2019 году наблюдается снижение стоимости аренды в центре и срединном центре города.
В центре произошло снижение цены с 12,7 $/кв. м. до 11$.
Также заметно значительное снижение стоимости аренды в срединной части города. За последний год произошло снижение на 12%.
В удаленных частях города цена немного выросла по сравнению с прошлым годом. На данный момент средняя цена аренды за квадратный метр коммерческой недвижимости здесь составляет 6,3 доллара.
В южной части города стоимость аренды подорожала за последний год на 9% и составляет 8,5 долларов за квадратный метр.
Для оценки площади предлагаемых коммерческих помещений была построена следующая диаграмма (Рисунок 6).
На рынке коммерческих помещений, объекты менее 100 кв. м. составляют 59%, оставшаяся доля помещений принадлежит объектам более 100 кв. м. или 41%.
В таблице далее приведены средние цены предложения по аренде коммерческих помещений в зависимости от района и типа здания. Данные приведены в динамике за последние 9 лет (Таблица 2).
Предыдущие исследования:
Анализ рынка аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 2018 г.
Обзор рынка офисной и коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2017 г.
Обзор стоимости аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 2015 г.
© Copyright 2010-2024
Центр Независимой Оценки и Аналитики «Бизнес-Эксперт».
All Rights Reserved.
