Специалисты Центра независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» обновили анализ цен на земельные участки города Бишкек и его пригородов за период 2011-2020.
Эконометрический анализ показывает, что одним из основных факторов, который влияет на стоимость земельного участка, по-прежнему является его местоположение. И это не только близость к центрам деловой активности города, но и развитость инфраструктуры самого района, его престижность, экология и прочие факторы.
Для целей данного анализа традиционно выделены следующие районы:
Перечисленные районы можно разделить на 2 подкатегории.
Районы №1-5 отличаются разнообразием не только жилой, но и коммерческой недвижимости, поэтому назначение продающихся в этих районах земельных участков варьируется от индивидуального жилищного строительства до многоэтажного строительства и строительства крупных коммерческих объектов.
Районы №6-11 отличаются доминированием индивидуальной жилой застройки, поэтому подавляющее большинство участков продаются здесь под застройку частными жилыми домами.
Для начала рассмотрим структуру предложения по реализуемой площади в динамике за период с 2011 по 2020 год (Рисунок 1). Выборка производилась по состоянию на второй квартал 2020 года. Выборка и анализ участков сельскохозяйственного назначения не проводились.
В целом по рынку структура предложения земельных участков на протяжении всего рассматриваемого периода колеблется незначительно.
Заметные изменения произошли только в объеме предложения небольших по площади земельных участков (до 4 соток). В 2020 году их доля достигла максимального значения за последние 10 лет. Собственники земли в жилом секторе все чаще выставляют на продажу часть своего земельного участка, выделяя из своего большого участка в отдельную единицу обычно около 4 соток для продажи.
Наибольшую долю на рынке земли сохраняют участки площадью 4‒8 соток. За последний год их доля немного увеличилась — на 5%.
Предложение участков с площадью 8‒15 соток за последний год снизилось на 4%.
Предложение по продаже больших участков площадью более 15 соток также уменьшилось на 6% за последний год.
В целом в 2020 году наблюдается снижение предложения больших по площади участков и увеличение предложения на рынке земли небольших размером — до 8 соток.
Сердце столицы
Ниже представлена динамика цены предложения на земельные участки, расположенные в самом центре города Бишкек, отличающимся разнообразием недвижимости различного назначения (Рисунок 2).
Как видно из графика цена в 2020 году по отношению к прошлому году практически не изменилась, а по отношению к 2011 году выросла более чем в 2 раза. Средняя цена за сотку в центре Бишкека составляет на сегодняшний день 43 000 $.
На следующем рисунке приведена динамика цены предложения трех районов, последние годы соревнующихся между собой по инвестиционной активности: срединный центр, юг и мкр. Джал.
В целом можно отметить, что цена на землю в западной и южной частях Бишкека растет последние 3 года.
Динамично растущий на протяжении 2011‒2014 гг. Джал, дешевеет в период 2015‒2017 гг. С тех пор происходит восстановление цены на земельные участки в Джале, но рекорд 2014 года до сих пор не побит. Сегодня средняя цена за сотку здесь – 17 600 долл.
Земельные участки в южной части города обошли по стоимости западную часть и даже срединный центр. Пока участки в центре и Джале растут незначительно или даже дешевеют, как, например, в срединной части, цены на участки в южной части Бишкека продолжают стремительно расти.
В 2020 году средняя цена здесь выросла на 26% и составила 21 200 $ за сотку.
Рост цен в южном и западном районах за последние несколько лет связан с активной застройкой и улучшением инфраструктуры данных районов, а также значительно снизившимся количеством предложений продажи земельных участков в данных районах.
В то же время земельные участки в срединном центре дешевеют. За последний год произошло снижение цены на 6%.
Сегодня недвижимость, в том числе квартиры в новостройках, продаются гораздо быстрее именно в южной зоне города, что подталкивает застройщиков реализовывать свои проекты в данной части города, а это, в свою очередь ведет к росту цен в южной зоне и стагнации цен в срединной части города.
Далее рассмотрим динамику цен на земельные участки в восточной части города Бишкек (Рисунок 4).
Что же касается восточной части города, начиная с 2018 года, идет резкий подъем цен на земельные участки. В 2019 году цена увеличилась на 44% по сравнению с 2018 годом и в 2 раза по сравнению с 2017 годом. Это можно объяснить тем, что строительные компании начали активнее вести застройку данных районов, что вызвало незамедлительный рост цен.
Однако в 2020 году цена на землю в восточной части города немного упала. Сотка земли предлагается в среднем по 13 200 $.
Теперь рассмотрим динамику цен на земельные участки в районах, удаленных от центра города, и характеризующихся преобладанием частной жилой застройки (Рисунок 5).
Как известно, город Бишкек со всех сторон застроен и продолжает застраиваться жилыми массивами с сопоставимым уровнем развития инфраструктуры и транспортной доступности. На этом фоне выделяются так называемые «Элитные жилые массивы», выделяемые нами в отдельную группу, куда входят: ж/м Киргизия-1, ж/м Ынтымак, с. Орто-Сай и не удаленная часть ж/м Арча-Бешик.
Цена на земельные участки в данном районе выросла за последние 4 года в полтора раза и составляет в 2020 году 11 000 $ за сотку. Такой рост объясняется не только развитием инфраструктуры в данных районах, но и появляющимися здесь проектами строительства многоквартирных жилых домов, элитных жилых комплексов и VIP городков.
Переломной точкой стал 2015 год. В 2016 году цена упала на 40% по сравнению с 2015 годом. Это может быть связано с тем, что на протяжении последних лет (до 2015 года), территория расширялась и застраивалась и соответственно количество предложений резко выросло.
За последний год наблюдается небольшой спад стоимости земли в элитных жилых массивах.
Рассмотрим также предложение земельных участков в других жилых массивах города. На графике далее представлена динамика цен на северные, восточные, и западные жилые массивы (Рисунок 6).
В первую очередь бросается в глаза резкий скачок цен на землю в западных жилых массивах. За 2016‒2019 года произошел рост в 2,5 раза. Такой рост может быть связан с активной застройкой данной части города жилыми многоэтажными домами. В 2020 году цена на землю здесь немного упала (на 8%) и составляет 7 100 $ за сотку.
Северные жилые массивы традиционно отличаются более низким уровнем инфраструктуры, поэтому и цена здесь была наиболее низкой в 2020 году – 3 500 $ за сотку. Динамика здесь не впечатляет в виду медленного развития в данном секторе. В последние несколько лет цена колеблется около 3 000 ‒ 3 800 $ за сотку.
Цены на землю в восточных жилых массивах растут медленными темпами на протяжении всего исследуемого периода. В 2020 году цена здесь выросла на 14 % по сравнению с предыдущим годом и составила 5 700 $ за сотку.
Поскольку город постоянно расширяется, то для отслеживания тенденций за пределами города была также сформирована группа «Южные пригороды», включающая несколько сел, интерес к которым в последние годы заметно возрос: Кок-Жар, Беш-Кунгей, Чон-Арык, Байтик, Нижний Орок.
На рисунке 7 для сопоставления приведена динамика цены предложения в наиболее развитых и ликвидных южных жилых массивах.
Жилые зоны, отнесенные в группу «Южные пригороды», более удалены от центра города, нежели жилые зоны, входящие в группу «Южные жилые массивы. Но удивительным является тот факт, что в настоящее время цены на земельные участки в южных пригородах и южных жилых массивах находятся в одной ценовой области.
Анализ показывает, что цена земли в южных жилых массивах и пригородах немного упала в 2020 г. Однако до этого за последние несколько лет наблюдался постоянный рост цены на землю в данных районах. Это может быть связано с тем, что данная часть города является привлекательной для индивидуального жилого строительства, так как цены здесь относительно не дорогие, а земля находится в экологически чистом районе, не так далеко от города.
Подводя итоги анализа по земельным участкам за 2020 г. можно сделать вывод, что в большинстве районов города произошло незначительное снижение цены. Это можно объяснить спадом экономической деятельности вследствие пандемии связанной с Covid‒19, а также возросшим курсом доллара США.
В таблицах далее (Таблица 1, Таблица 2) представлена динамика цен предложения по районам с относительными изменениями за период.
Табл. 2 Динамика средней цены предложения на земельные участки по районам, $/кв.м.
Предыдущие исследования:
Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригородах по состоянию на 2019 г.
Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригородах по состоянию на 2018 г.
Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригороде по состоянию на лето 2017 года
Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригороде по состоянию на лето 2016 года
Анализ рынка земельных участков Бишкека и пригородов по состоянию на лето 2015 года
Динамика цен на рынке земельных участков Бишкекской агломерации по состоянию на осень 2014 года
Анализ рынка земельных участков г. Бишкек и ближайших пригородов по состоянию на март 2011 года
© Copyright 2010-2024
Центр Независимой Оценки и Аналитики «Бизнес-Эксперт».
All Rights Reserved.
