Специалисты компании «Бизнес-Эксперт» провели очередной анализ цен на земельные участки Бишкека и его окраин по состоянию на 2011 ‒ 2021 г.
Основная характеристика, влияющая на стоимость земельного участка - его местоположение. Именно поэтому для целей анализа город делится на районы с условными границами с учетом их деловой активности, развитости инфраструктуры, престижности, экологии и прочих факторов.
1. Центр. Ограничен следующими улицами:
2. Срединный центр. Ограничен следующими улицами:
3. Юг. Южные микрорайоны и прилегающие к ним районы (мкр. Джал не включен)
4. мкр. Джал;
5. Восток (мкр. Аламедин, Тунгуч, ж/м Кок Жар, с. Лебединовка)
6. Западные жилые массивы (ж/м Кызыл‒Аскер, ж/м Ала‒Тоо, Касым, Аска‒Таш, р-н Западного автовокзала, Киркомстром, с. Новопавловка)
7. Северные жилые массивы (с. Нижняя Ала‒Арча, ж/м Келечек, Энесай и прочие до объездной трассы)
8. Восточные жилые массивы (ж/м Кара‒Жыгач, Учкун, Алтын‒Ордо, Рухий‒Мурас)
9. Южные жилые массивы (ж/м Ак‒Орго, Ак‒Ордо, с. Селекционное, удаленная часть ж/м Арча‒Бешик.)
10. Элитные жилые массивы (ж/м Киргизия-1, Ынтымак, с. Орто‒Сай, не удаленная часть ж/м Арча-Бешик).
11. Южные пригороды(с. Кок‒Жар, Беш‒Кунгей, Чон‒Арык, Байтик, Нижний Орок)
Перечисленные районы можно разделить на 2 подкатегории.
Районы №1-5 отличаются разнообразием не только жилой, но и коммерческой недвижимости, поэтому назначение продающихся в этих районах земельных участков варьируется от индивидуального жилищного строительства до многоэтажного строительства и строительства крупных коммерческих объектов.
Районы №6-11 отличаются доминированием индивидуальной жилой застройки, поэтому подавляющее большинство участков продаются здесь под застройку частными жилыми домами.
Для начала рассмотрим структуру предложения по реализуемой площади в динамике за период с 2011 по 2021 год (Рисунок 1). Выборка производилась по состоянию на третий квартал 2021 года. Выборка и анализ участков сельскохозяйственного назначения не проводились.
Рисунок 1. Динамика структуры предложения земельных участков по реализуемой площади к общему числу объявлений
В целом по рынку структура предложения земельных участков сохраняется на протяжении всего рассматриваемого периода.
По сравнению с прошлым годом предложение небольших по площади (до 4 соток) земельных участков практически не изменилось. В 2021 году их доля достигла максимального значения за последние 11 лет. Это можно объяснить сложившимся в 2021 году спадом экономической деятельности, ростом курса доллара и нехваткой наличных денег у населения, в связи с чем участки все чаще дробятся на более мелкие для дальнейшей продажи. Подобная ситуация наблюдалась и в 2010-2011 годах на фоне резкого спада экономики.
В целом последние 2 года наблюдается тенденция к снижению предложения больших по площади участков и увеличение предложения на рынке земли небольших участков до 8 соток.
Сердце столицы
Ниже представлена динамика цены предложения на земельные участки, расположенные в самом центре города Бишкек, отличающимся разнообразием недвижимости различного назначения (Рисунок 2).
Рисунок 2. Динамика цен на земельные участки в центре г. Бишкек, $/кв.м.
Цена на землю в Центре города держится на одном уровне последние 4 года и составляет в среднем 420-430 долл./кв.м.
В 2021 году цена по отношению к прошлому году упала на 2%, а по отношению к 2011 году выросла более чем в 2 раза в долларовом выражении.
На Рисунке 3 приведена динамика цены предложения трех районов с довольно схожей инвестиционной активностью в последние годы: Срединный центр, Юг и мкр. Джал.
Рисунок 3. Динамика цен на земельные участки в срединном центре, западной и южной частяхг. Бишкек, $/кв. м.
Земля в западной и южной частях г. Бишкека растет на протяжении последних 4 лет.
Распределение цен по данным районам стабильно и с прошлого года не изменилось.
В 2021 году земля в южной части города по-прежнему продается дороже, чем в срединном центре и на западе.
Обильное предложение земли выше Магистрали удерживает данный район от дальнейшего роста цен, однако, очевидно, что потенциал имеется, если, конечно, стихийная застройка не превратит данный район из перспективного и привлекательного, в густонаселенный и хаотичный микрорайон без продуманной социальной инфраструктуры.
Далее рассмотрим динамику цен на земельные участки в восточной части города (Рисунок 4).
Рисунок 4. Динамика цен на земельные участки в зоне «Восток», $/кв. м.
Что же касается Восточной части города, то после резкого подъема цен в 2018-2019 годах, как это было практически во всех районах города, наблюдается постепенная коррекция.
В 2021 году цена на землю здесь в среднем составляет 12 300 $ за сотку.
Изучим изменение цен на земельные участки в районах, удаленных от центра города, и характеризующихся преобладанием частной жилой застройки (Рисунок 5).
Как известно, город Бишкек со всех сторон продолжает обрастать жилыми массивами с постепенно подтягивающейся инфраструктурой и транспортной доступностью. На этом фоне выделяются так называемые Элитные жилые массивы, выделенные в отдельную группу, куда входят: ж/м Киргизия-1, ж/м Ынтымак, с. Орто-Сай и не удаленная часть ж/м Арча-Бешик.
Рисунок 5. Динамика цены предложения на земельные участки в элитных жилых массивах, $/кв. м.
Цена в Элитных жилмассивах выросла за последние 4 года на 20% и составляет в 2021 году 11 800 $ за сотку. Такой рост объясняется не только развитием инфраструктуры в данных районах, но и появляющимися здесь проектами строительства многоквартирных жилых домов, элитных жилых комплексов и VIP городков.
Переломной точкой стал 2015 год. В 2016 году цена упала на 40% по сравнению с 2015 годом, этот район одним из первых отреагировал на взлет курса доллара в те годы. Сегодня цена вернулась на свой исторический максимум. За последний год прирост составил 7%.
Рассмотрим также предложение земельных участков в других жилых массивах города. На графике далее представлена динамика цен на Северные, Восточные, и Западные жилые массивы (Рисунок 6).
Рисунок 6. Динамика цены предложения на земельные участки в жилых массивах, $/кв. м.
За минувший год цена на землю в данных жилмассивах выросла достаточно сильно.
За минувший год изменения следующие (2021 к 2020):
Минимальный, но ощутимый прирост произошел в Западных жилмассивах. Относительно высокая цена здесь не первый год. Вероятнее всего, рост цен произошел после улучшения транспортной доступности района, связанной со строительством новых дорог и ремонтом существующих.
Более активный рост отмечен в Восточных жилмассивах. При чем цена здесь не корректировалась даже в 2020 г., как это было с многими районами.
Наибольший относительный прирост показали Северные жилмассивы. Одна сотка подорожала здесь в среднем на 1 200 $ за год. Сейчас средняя цена– 4700 долл. за сотку.
Рассмотрим теперь как выросли цены в данных районах за 10 лет (2021 к 2011)
То есть за 10 лет больше всего среди данных, относительно похожих между собой районов, больше всего подорожали Восточные жилмассивы. Все очень просто, данный район активнее всего развивался на данном отрезке времени. В 2011 году инфраструктура здесь была крайне слабо развита. Сегодня мы видим совершенно иную картину.
Поскольку город постоянно расширяется, то для отслеживания тенденций за пределами города была также сформирована группа «Южные пригороды», включающая несколько сел, интерес к которым в последние годы заметно возрос: Кок-Жар, Беш-Кунгей, Чон-Арык, Байтик, Нижний Орок.
На рисунке 7 для сопоставления приведена динамика цены предложения в наиболее развитых и ликвидных южных жилых массивах.
Рисунок 7. Динамика цены предложения на земельные участки в южных жилых массивах и южных пригородах, $/кв. м.
Жилые зоны, отнесенные в группу «Южные пригороды», более удалены от центра города, нежели жилые зоны, входящие в группу «Южные жилые массивы. Но удивительным является тот факт, что в настоящее время цены на земельные участки в южных пригородах и южных жилых массивах находятся в одной ценовой области.
Анализ показывает, что цена земли в южных жилых массивах выросла незначительно за последний год. Цена на землю в южных пригородах выросла на 21% по сравнению с прошлым годом. Последние несколько лет наблюдался постоянный рост цены на землю в данных районах. Это может быть связано с тем, что данная часть города является привлекательной для индивидуального жилого строительства, так как цены здесь относительно не дорогие, а земля находится в экологически чистом районе, не так далеко от города.
Подводя итоги анализа по земельным участкам за 2021 г., можно сделать вывод, что в центральных районах города произошло небольшое снижение цен. В то же время цена на землю в жилых массивах и пригородах выросла достаточно сильно за последний год. Это можно объяснить спадом экономической деятельности вследствие пандемии связанной с Covid‒19, а также возросшим курсом доллара США.
В таблицах далее (Таблица 1, Таблица 2) представлена динамика цен предложения по районам с относительными изменениями за период.
Таблица 1. Динамика средней цены предложения на земельные участки по районам, $/кв. м.
Таблица 2. Динамика средней цены предложения на земельные участки по районам, $/кв. м.
Рекорды года (2021 к 2020)
За минувший год больше всего в долларовом выражении подорожала земля в Северных жилмассивах - +33%. Больше всего подешевела в зоне Восток – минус 7%.
Рекорды 3-х лет (2021 к 2018)
За минувшие 3 года больше всего в долларовом выражении подорожала земля в зоне Юг - +77%. Наименьший прирост в Центре – минус 4%.
Рекорды 10-и лет (2021 к 2011)
За весь период наблюдений больше всего подорожала земля в Южном пригороде - +396%. Наименьший прирост в зоне Юг – +26%.
Предыдущие исследования:
Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригородах по состоянию на 2020 г.
Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригородах по состоянию на 2019 г.
Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригородах по состоянию на 2018 г.
Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригороде по состоянию на лето 2017 года
Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригороде по состоянию на лето 2016 года
Анализ рынка земельных участков Бишкека и пригородов по состоянию на лето 2015 года
Динамика цен на рынке земельных участков Бишкекской агломерации по состоянию на осень 2014 года
Анализ рынка земельных участков г. Бишкек и ближайших пригородов по состоянию на март 2011 года
© Copyright 2010-2024
Центр Независимой Оценки и Аналитики «Бизнес-Эксперт».
All Rights Reserved.
