Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригородах по состоянию на 2022 г.

Компания «Бизнес Эксперт» каждый год предоставляет подробный анализ цен на земельные участки Бишкека и его окраин. Этот год не стал исключением, и специалисты компании провели очередной анализ рынка земельных участков Бишкека по состоянию на 2014-2022 гг.

Основным параметром, формирующим стоимость земельных участков, является их местоположение. Именно поэтому для целей анализа город делится на районы с условными границами с учетом их деловой активности, развитости инфраструктуры, престижности, экологии и прочих факторов.

1.  Центр. Ограничен следующими улицами:
   • пр. Жибек‒Жолу с севера,
   • ул. Суюмбаева до ул. Боконбаева, ул. Ибраимова от ул. Боконбаева до ул. Кулатова, улицей Жукеева‒Пудовкина от ул. Кулатова с востока,
   • ул. Ахунбаева с юга,
   • бульваром Молодой Гвардии до ул. Льва Толстого и проспектом Манаса от ул. Льва Толстого с запада.
2. Срединный центр. Ограничен следующими улицами:
   • ул. Щербакова с севера,
   • ул. 7 апреля (ул. Алма-Атинской) с востока,
   • ул. Ахунбаева с юга,
   • ул. Фучика до ул. Московской, бульваром Молодой Гвардии до ул. Льва Толстого и проспектом Манаса от ул. Льва Толстого – с запада. За исключением квадрата в п. 1.
   • Жилой массив «Рабочий городок» также включен в данный район.
3. Юг. Южные микрорайоны и прилегающие к ним районы (мкр. Джал не включен)
4. 4.     мкр. Джал;
5. Восток (мкр. Аламедин, Тунгуч, ж/м Кок Жар, с. Лебединовка)
6. Западные жилые массивы (ж/м Кызыл‒Аскер, ж/м Ала‒Тоо, Касым, Аска‒Таш, р-н Западного автовокзала, Киркомстром, с. Новопавловка)
7. Северные жилые массивы (с. Нижняя Ала‒Арча, ж/м Келечек, Энесай и прочие до объездной трассы)
8. Восточные жилые массивы (ж/м Кара‒Жыгач, Учкун, Алтын‒Ордо, Рухий‒Мурас)
9. Южные жилые массивы (ж/м Ак‒Орго, Ак‒Ордо, с. Селекционное, удаленная часть ж/м Арча‒Бешик.)
10.  Элитные жилые массивы (ж/м Киргизия-1, Ынтымак, с. Орто‒Сай, не удаленная часть ж/м Арча-Бешик).
11.  Южные пригороды(с. Кок‒Жар, Беш‒Кунгей, Чон‒Арык, Байтик, Нижний Орок)

Перечисленные районы можно разделить на 2 подкатегории.

Районы №1-5 отличаются разнообразием не только жилой, но и коммерческой недвижимости, поэтому назначение продающихся в этих районах земельных участков варьируется от индивидуального жилищного строительства до многоэтажного строительства и строительства крупных коммерческих объектов.

Районы №6-11 отличаются доминированием индивидуальной жилой застройки, поэтому подавляющее большинство участков продаются здесь под застройку частными жилыми домами.

Ниже изображена структура предложения по реализуемой площади в динамике за период с 2014 по 2022 год (Рисунок 1). Выборка производилась по состоянию на третий квартал 2022 года. Участки сельскохозяйственного назначения в выборку не вошли.

Рисунок 1. Динамика структуры предложения земельных участков по реализуемой площади к общему числу объявлений

Основную долю рынка занимают участки площадью меньше 8 соток.

По состоянию на 2022 год сохраняется тенденция последних четырех лет: уменьшение доли предложения больших участков (более 15 соток) и увеличение доли предложения маленьких участков (до 4 соток). Такую тенденцию можно обосновать следующими причинами:

1. Общий рост стоимости земли в жилмассивах, который приводит к продаже застроенных участков под снос существующих строений и строительство новых объектов;
2. Выделение излишков участков в отдельную единицу с дальнейшей продажей, в основном в жилмассивах;
3. Уменьшение общего объема предложения крупных участков в городе;

При всем при этом стоить отметить, что структура предложения на протяжении всего периода остаётся практически неизменной.

Центр столицы

Ниже представлена динамика цены предложения на земельные участки, расположенные в самом центре города Бишкек, отличающимся наиболее высокой ценой (Рисунок 2).

Рисунок 2. Динамика цен на земельные участки в центре г. Бишкек, $/кв.м.

Цена в центре города с 2018 по 2021 гг. держалась на средней отметке 430 $/кв.м. и за последний год заметно выросла на 19% и составляет 502 $/кв.м. Это самая высокая цена за весь период начиная с 2014 года.

На Рисунке 3 приведена динамика цены предложения трех районов с довольно схожей инвестиционной активностью в последние годы: Срединный центр, Юг и мкр. Джал.

Рисунок 3. Динамика цен на земельные участки в срединном центре, западной и южной частях г. Бишкек, $/кв. м.

Земли в западной части города медленно, но стабильно росли последние 6 лет. На сегодняшний день средняя цена западного участка равна 178 $/кв.м.

Участки в срединном центре остаются неизменны в цене на протяжении трёх последних лет – 191 $/кв.м.

Куда более сильным изменениям подверглись цены на участки, расположенные в южной части города. Их цена выросла на 31%, что в очередной раз подтверждает перспективы развития инфраструктуры в южной части столицы. За последние годы цена на участки стремительно растут и данный район активно застраивается.

Далее рассмотрим динамику цен на земельные участки в восточной части города (Рисунок 4).

Рисунок 4. Динамика цен на земельные участки в зоне «Восток», $/кв. м.

Как и ожидалось, после резкого скачка цен в 2018-2019 гг., наблюдается коррекция и за три года, начиная с 2020 цена снизилась на 25% и составляет 105 $/кв.м.

Где нам построить дом?

В этой главе будет рассмотрено изменение цен на земельные участки в районах, удаленных от центра города, и характеризующихся преобладанием частной жилой застройки (Рисунок 5).

Бишкек постепенно растет, к нему постепенно прирастают всё новые жилые массивы, вслед за которыми развивается их инфраструктура и транспортная доступность. На этом фоне выделяются так называемые Элитные жилые массивы, выделенные в отдельную группу, куда входят: ж/м Киргизия-1, ж/м Ынтымак, с. Орто-Сай и не удаленная часть ж/м Арча-Бешик.

Рисунок 5. Динамика цены предложения на земельные участки в элитных жилых массивах, $/кв. м.

Цена в Элитных жилмассивах растет на протяжении 7 лет. Такой рост объясняется не только развитием инфраструктуры в данных районах, но и появляющимися здесь проектами строительства многоквартирных жилых домов.

В 2016 году наблюдалось повышение курса доллара и этот район оказался наиболее чувствителен к таким изменениям. Цена по сравнению с 2015 годом упала на 40%.

На сегодняшний день цена составляет 127 $/кв.м. и опережает свой исторический максимум.

Далее графически представлено предложение земельных участков в других жилых массивах города. На графике далее представлена динамика цен на Северные, Восточные, и Западные жилые массивы (Рисунок 6).

Рисунок 6. Динамика цены предложения на земельные участки в жилых массивах, $/кв. м.

За последний год имеются следующие изменения:

1)    Прирост цен в восточных жилых массивах: +24% (87 $/кв.м.)

2)    Прирост цен в западных жилых массивах: -8% (75 $/кв.м.)

3)    Прирост цен в северных жилых массивах: 0% (47 $/кв.м.)

Последние пять лет стремительно растёт цена в Восточных жилмассивах.

В Северных жилмассивах не присутствуют никакие изменения, и цена остаётся прежней.

В Западных жилмассивах цена снизилась до 75 $/кв.м.

Если же рассматривать изменения за последние 8 лет (2022 к 2014), то выясняется следующее:

1. Восточные жилмассивы – в 1,8 раза;
2. Западные жилмассивы – в 1,4 раза;
3. Северные жилмассивы – в 1,6 раз.

То есть за 8 лет больше всего среди этих районов подорожали Восточные жилмассивы. Все очень просто, данный район активнее всего развивался на данном отрезке времени. В 2011 году инфраструктура здесь была крайне слабо развита. Сегодня здесь картина совсем иная.

Не малый интерес у людей вызывают такие села как: Кок-Жар, Беш-Кунгей, Чон-Арык, Байтик, Нижний Орок и для отслеживания тенденций за в этих районах была создана группа под названием «Южные пригороды».

Поскольку город постоянно расширяется, то для отслеживания тенденций за пределами города была также сформирована группа «Южные пригороды», включающая несколько сел, интерес к которым в последние годы заметно возрос: Кок-Жар, Беш-Кунгей, Чон-Арык, Байтик, Нижний Орок.

На рисунке 7 для сопоставления приведена динамика цены предложения в наиболее развитых и ликвидных южных жилых массивах.

Рисунок 7. Динамика цены предложения на земельные участки в южных жилых массивах и южных пригородах, $/кв. м.

Жилые зоны «Южные пригороды» и «Южные жилмассивы» отличаются друг от друга тем, что «Южные пригороды» находятся дальше от центра города, нежели «Южные жилмассивы». Однако, несмотря на это с 2014 года по 2022 цены постепенно росли и выровнялись к концу периода. Последние два года цены в этих районах сохраняются почти 1 к 1:

2021: Южные жилые массивы - 57 $/кв.м., а Южные пригороды - 58 $/кв.м.

2022: Южные жилые массивы - 74 $/кв.м., а Южные пригороды - 73 $/кв.м.

Как показывает анализ, цена земли в южных жилмассивах и пригородах в 2022 году заметно выросла на 28% по сравнению с прошлым годом.

По вышеприведенному графику видно, что присутствует восходящий тренд. Цены на земли в этих районах постоянно растут и это может быть связано с несколькими причинами:

• Относительно недорогая стоимость участков
• Экологически-чистый район
• Не большая удаленность от города

По итогу на 2022 год вырисовывается следующая картина: цены вслед за спросом на южные земли растёт, как и в черте города, так и в пригороде; заметная низкая активность в северной стороне Бишкека. В то же время наблюдается рост цены в Восточных жилмассивах. По состоянию на 2022 год по-прежнему количество наиболее мелких участков растёт, в то время, когда доля более крупных участков становится меньше.

В таблицах далее (Таблица 1, Таблица 2) представлена динамика цен предложения по районам с относительными изменениями за прошедший год.

Таблица 1. Динамика средней цены предложения на земельные участки по районам, $/кв. м.

Таблица 2. Динамика средней цены предложения на земельные участки по пригородным районам, $/кв. м.

Рекорды года (2022 к 2021)

За минувший год больше всего в долларовом выражении подорожала земля на Юге. Прирост составил +31%. Больше всего подешевела в зоне Восток – минус 15%.

Рекорды 3-х лет (2022 к 2019)

За три года больше всего в долларовом выражении подорожала земля в зоне Юг – рекордные 64%. Наименьший прирост в Восток – минус 24%.

Рекорды 10-и лет (2022 к 2012)

За весь период наблюдений больше всего подорожала земля в Восточных жилых массивах - +305%. Наименьший прирост в зоне Юг – +54%. 

 

 

Предыдущие исследования:

Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригородах по состоянию на 2021 г.

Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригородах по состоянию на 2020 г.

Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригородах по состоянию на 2019 г.

Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригородах по состоянию на 2018 г.

Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригороде по состоянию на лето 2017 года

Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригороде по состоянию на лето 2016 года

Анализ рынка земельных участков Бишкека и пригородов по состоянию на лето 2015 года

Динамика цен на рынке земельных участков Бишкекской агломерации по состоянию на осень 2014 года

Сравнительный анализ цен на участки коммерческого назначения весны 2011 года по сравнению с ценами лета 2010 года

Анализ рынка земельных участков г. Бишкек и ближайших пригородов по состоянию на март 2011 года

 

Назад