Специалисты компании «Бизнес-Эксперт» провели очередной анализ цен на земельные участки Бишкека и его окраин по состоянию на 2011 ‒ 2023 г.
Основная характеристика, влияющая на стоимость земельного участка - его местоположение. Именно поэтому для целей анализа город делится на районы с условными границами с учетом их деловой активности, развитости инфраструктуры, престижности, экологии и прочих факторов.
Перечисленные районы можно разделить на 2 подкатегории.
Районы №1-5 отличаются разнообразием не только жилой, но и коммерческой недвижимости, поэтому назначение продающихся в этих районах земельных участков варьируется от индивидуального жилищного строительства до многоэтажного строительства и строительства крупных коммерческих объектов.
Районы №6-11 отличаются доминированием индивидуальной жилой застройки, поэтому подавляющее большинство участков продаются здесь под застройку частными жилыми домами.
Для начала рассмотрим структуру предложения по реализуемой площади в динамике за период с 2011 по 2023 год (Рисунок 1). Выборка производилась по состоянию на второй и начало третьего квартала 2023 года. Выборка и анализ участков сельскохозяйственного назначения не проводились.
Рисунок 1. Динамика структуры предложения земельных участков по реализуемой площади к общему числу объявлений
В целом по рынку наблюдается не значительное изменение структуры предложения земельных участков.
Как и в прошлые года основную долю предложения на рынке составляют участки от 4 до 8 соток. По сравнению с прошлым годом доля этой категории участков уменьшилось на 2%.
Доля участков до 4 соток уменьшилась на 3%.
Наибольшим изменения подверглась категория участков от 8 до 15 соток (увеличилась на 5%).
Участки более 15 соток практически не изменилась (+1%)
Сердце столицы
Ниже представлена динамика цены предложения на земельные участки, расположенные в самом центре города Бишкек, отличающимся разнообразием недвижимости различного назначения (Рисунок 2).
Рисунок 2. Динамика цен на земельные участки в центре г. Бишкек, $/кв.м.
Цена на землю в Центре города с 2018 по 2021 г. держалась на одном уровне и составляла в среднем 420-430 долл./кв.м.
В 2023 году цена по отношению к прошлому году снизилась на 4,5%, а по отношению к 2011 году выросла в 2,4 раза в долларовом выражении.
На Рисунке 3 приведена динамика цены предложения трех районов с довольно схожей инвестиционной активностью в последние годы: Срединный центр, Юг и мкр. Джал.
Рисунок 3. Динамика цен на земельные участки в срединном центре, западной и южной частяхг. Бишкек, $/кв. м.
Как видно из графика цены во всех регионах значительно выросли. Самый большой рост цен наблюдается на Западе. За прошедший год цены в данном регионе выросли на 25%.
В Центре и на Юге также наблюдается значительный рост цен, +7% и +14% соответственно.
Рост цен в данных районах связан с активной застройкой и улучшением инфраструктуры данных районов, а также значительно снизившимся количеством предложений продажи земельных участков в данных районах.
Далее рассмотрим динамику цен на земельные участки в восточной части города (Рисунок 4).
Рисунок 4. Динамика цен на земельные участки в зоне «Восток», $/кв. м.
Что же касается Восточной части города, то после резкого подъема цен в 2018-2019 годах, как это было практически во всех районах города, наблюдается постепенная коррекция. В этом году цене незначительно выросла с 105 до 109.
В 2023 году цена на землю на Востоке в среднем составляет 10 900 $ за сотку.
Изучим изменение цен на земельные участки в районах, удаленных от центра города, и характеризующихся преобладанием частной жилой застройки (Рисунок 5).
Как известно, город Бишкек со всех сторон продолжает прирастать жилыми массивами с постепенно подтягивающейся инфраструктурой и транспортной доступностью. На этом фоне выделяются так называемые Элитные жилые массивы, выделенные в отдельную группу, куда входят: ж/м Киргизия-1, ж/м Ынтымак, с. Орто-Сай и не удаленная часть ж/м Арча-Бешик.
Рисунок 5. Динамика цены предложения на земельные участки в элитных жилых массивах, $/кв. м.
Цена в Элитных жилмассивах по сравнению с прошлым годом выросла в 1,5 и составляет 19 000 за сотку.
Рост цен объясняется не только развитием инфраструктуры в данных районах, но и появляющимися здесь проектами строительства многоквартирных жилых домов, элитных жилых комплексов и VIP городков.
Переломной точкой стал 2015 год. В 2016 году цена упала на 40% по сравнению с 2015 годом, этот район одним из первых отреагировал на взлет курса доллара в те годы. Сегодня цена вернулась на свой исторический максимум.
Рассмотрим также предложение земельных участков в других жилых массивах города. На графике далее представлена динамика цен на Северные, Восточные, и Западные жилые массивы (Рисунок 6).
Рисунок 6. Динамика цены предложения на земельные участки в жилых массивах, $/кв. м.
За минувший год изменения, следующие (2023 к 2022):
В Восточных и Северных жилмассивах наблюдается рост цен в 10%
Самое активное изменение цен произошло в Западных жил массивах, где в 2023 году цены подскочили на 24%, в то время как в прошлом году наблюдалась обратная картина, цены на западе упали 8%. Это свидетельствует о возросшем интересе и спросе на недвижимость в данном районе.
Рассмотрим теперь как выросли цены в данных районах за 12 лет (2023 к 2011)
То есть за 12 лет среди относительно похожих между собой районов, больше всего подорожали Восточные жилмассивы. Все очень просто, данный район активнее всего развивался на данном отрезке времени. В 2011 году инфраструктура здесь была крайне слабо развита. Сегодня мы видим совершенно иную картину.
Поскольку город постоянно расширяется, то для отслеживания тенденций за пределами города была также сформирована группа «Южные пригороды», включающая несколько сел, интерес к которым в последние годы заметно возрос: Кок-Жар, Беш-Кунгей, Чон-Арык, Байтик, Нижний Орок.
На рисунке 7 для сопоставления приведена динамика цены предложения в наиболее развитых и ликвидных южных жилых массивах.
Рисунок 7. Динамика цены предложения на земельные участки в южных жилых массивах и южных пригородах, $/кв. м.
Жилые зоны, отнесенные в группу «Южные пригороды», более удалены от центра города, нежели жилые зоны, входящие в группу «Южные жилые массивы». Как и в прошлом году цены в этих районах сохраняется на одном уровне.
Анализ показывает, что цена земли в южных жилых массивах и пригородах значительно выросла, по сравнению с прошлым годом рост составил 12%.
Это может быть связано с тем, что данная часть города является привлекательной для индивидуального жилого строительства, так как цены здесь относительно не дорогие, а земля находится в экологически чистом районе, не так далеко от города.
Подводя итоги анализа по земельным участкам за 2023 г., можно сделать вывод, что, как и в прошлом году цены вслед за спросом на южные земли растёт, как и в черте города, так и в пригороде; заметная низкая активность в северной стороне Бишкека. В то же время наблюдается рост цены на Западе и в Восточных жилмассивах. Также наблюдается аномальный рост цен в элитных жилмассивах.
В таблицах далее (Таблица 1, Таблица 2) представлена динамика цен предложения по районам с относительными изменениями за период.
Таблица 1. Динамика средней цены предложения на земельные участки по районам, $/кв. м.
Таблица 2. Динамика средней цены предложения на земельные участки по районам, $/кв. м.
Рекорды года (2023 к 2022)
За минувший год больше всего в долларовом выражении подорожала земля в зоне элитных жилмассивах - (+49%). Больше всего подешевела в зоне Центра - (-4%).
Рекорды 11-и лет (2023 к 2011)
За весь период наблюдений больше всего подорожала земля в Южном пригороде - (+605%). Наименьший прирост в зоне Юга - (+77%).
Предыдущие исследования:
Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригородах по состоянию на 2022 г.
Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригородах по состоянию на 2021 г.
Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригородах по состоянию на 2020 г.
Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригородах по состоянию на 2019 г.
Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригородах по состоянию на 2018 г.
Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригороде по состоянию на лето 2017 года
Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригороде по состоянию на лето 2016 года
Анализ рынка земельных участков Бишкека и пригородов по состоянию на лето 2015 года
Динамика цен на рынке земельных участков Бишкекской агломерации по состоянию на осень 2014 года
Анализ рынка земельных участков г. Бишкек и ближайших пригородов по состоянию на март 2011 года
© Copyright 2010-2024
Центр Независимой Оценки и Аналитики «Бизнес-Эксперт».
All Rights Reserved.
