Аналитики компании «Бизнес-Эксперт» продолжают проводить ценовой анализ земельных участков Бишкека и его пригородов за период 2011 ‒ 2024 гг.
Для целей анализа город делится на районы с условными границами с учетом их деловой активности, развитости инфраструктуры, престижности, экологии и прочих факторов.
1. Центр. Ограничен следующими улицами:
2. Срединный центр. Ограничен следующими улицами:
3. Юг. Южные микрорайоны и прилегающие к ним районы (мкр. Джал не включен)
4. мкр. Джал;
5. Восток (мкр. Аламедин, Тунгуч, ж/м Кок Жар, с. Лебединовка)
6. Западные жилые массивы (ж/м Кызыл‒Аскер, ж/м Ала‒Тоо, Касым, Аска‒Таш, р-н Западного автовокзала, Киркомстром, с. Новопавловка)
7. Северные жилые массивы (с. Нижняя Ала‒Арча, ж/м Келечек, Энесай и прочие до объездной трассы)
8. Восточные жилые массивы (ж/м Кара‒Жыгач, Учкун, Алтын‒Ордо, Рухий‒Мурас)
9. Южные жилые массивы (ж/м Ак‒Орго, Ак‒Ордо, с. Селекционное, удаленная часть ж/м Арча‒Бешик.)
10. Элитные жилые массивы (ж/м Киргизия-1, Ынтымак, с. Орто‒Сай, не удаленная часть ж/м Арча-Бешик).
11. Южные пригороды(с. Кок‒Жар, Беш‒Кунгей, Чон‒Арык, Байтик, Нижний Орок)
Перечисленные районы можно разделить на 2 подкатегории.
Районы №1-5 отличаются разнообразием не только жилой, но и коммерческой недвижимости, поэтому назначение продающихся в этих районах земельных участков варьируется от индивидуального жилищного строительства до многоэтажного строительства и строительства крупных коммерческих объектов.
Районы №6-11 отличаются доминированием индивидуальной жилой застройки, поэтому подавляющее большинство участков продаются здесь под застройку частными жилыми домами.
Для начала рассмотрим структуру предложения по реализуемой площади в динамике за период с 2011 по 2024 год (Рисунок 1). Выборка производилась по состоянию на второй и начало третьего квартала 2024 года. Выборка и анализ участков сельскохозяйственного назначения не проводились.
Рисунок 1. Динамика структуры предложения земельных участков по реализуемой площади к общему числу объявлений
В целом по рынку наблюдается небольшое изменение структуры предложения земельных участков в двух категориях размерности:
Центр столицы
Ниже представлена динамика цен на земельные участки в центральной части города Бишкек, где находится разнообразная недвижимость различного назначения (Рисунок 2).
Рисунок 2. Динамика цен на земельные участки в центре г. Бишкек, $/кв.м.
На представленном графике отражена динамика цен на земельные участки в центре города Бишкек в период с 2011 по 2024 годы. График демонстрирует значительные колебания, с общим трендом на повышение цен в долгосрочной перспективе.
С 2018 по 2021 год средняя цена на землю в центре города составляла около 430 $/кв.м., затем в 2022 году она составила 502 $/кв.м..
В 2023 году был небольшой спад, за которым в 2024 году последовало увеличение цены на 19%. В этом году средняя стоимость составила 573 $/кв. м.
На Рисунке 3 показана динамика цен на земельные участки в трех районах с похожей инвестиционной активностью за последние годы: Срединный центр, Юг и Запад.
Рисунок 3. Динамика цен на земельные участки в срединном центре, западной и южной частяхг. Бишкек, $/кв. м.
Как видно из графика цены во всех районах значительно выросли.
Земли в западной части города стремительно подорожали за последние 3 года. В настоящее время средняя цена участка на западе города увеличилась приблизительно на 27% по сравнению с предыдущим годом и составляет 302 $/кв.м.
Цена на участки в Срединном центре долгое время значительно не менялась, но с 2022 года наблюдается резкий рост стоимости. В настоящее время средняя цена составляет 344 $/кв.м., по сравнению с прошлым годом цена выросла на 54%, а за 2 года – на 80%.
Южная часть города в отличие от Срединного центра и Запада активно растет в цене уже 3 года подряд. На сегодняшний день средняя цена составляет 378 $/кв.м., это +28% к прошлому года. За 3 года цена выросла здесь на 79%.
Стоит отметить, что средняя цена во всех районах в 2024 году приблизительно сравнялась.
Далее рассмотрим динамику цен на земельные участки в Восточной части города (Рисунок 4).
Рисунок 4. Динамика цен на земельные участки в зоне «Восток», $/кв. м.
Что касается Восточной части города, то после резкого подъема цен в 2018-2019 годах, как и в других районах, наблюдалась постепенная коррекция. Но начиная с 2022 года, как и в других районах наблюдается тенденция роста. И в 2024 году произошел резкий скачок, цена существенно выросла на 83% со 109 до 200 $/кв.м.
Средняя цена земли на Востоке составляет 20 000 $ за сотку.
Районы для частной застройки
Рассмотрим изменение цен на земельные участки в районах, удаленных от центра города, которые характеризуются преобладанием частной жилой застройки (Рисунок 5).
Город Бишкек продолжает расширяться, прирастая жилыми массивами с постепенно развивающейся инфраструктурой и улучшенной транспортной доступностью. Среди них выделяются Элитные жилые массивы, такие как ж/м Киргизия-1, ж/м Ынтымак, с. Орто-Сай и ближайшая часть ж/м Арча-Бешик.
Рисунок 5. Динамика цены предложения на земельные участки в Элитных жилых массивах, $/кв. м.
В 2024 году средняя стоимость земли в Элитных жилмассивах по сравнению с прошлым годом повысилась на 10% и составляет 20 900 за сотку.
Стоит отметить, что здесь также наблюдается резкий рост цен с 2022 года.
Рассмотрим также предложение земельных участков в других жилых массивах города. На графике далее представлена динамика цен на Северные, Восточные, и Западные жилые массивы (Рисунок 6).
Рисунок 6. Динамика цены предложения на земельные участки в жилых массивах, $/кв. м.
За минувший год изменения, следующие (2024 к 2023):
Период с 2020 по 2024 годы все три жилых массива демонстрируют уверенный рост цен.
Самое значительное изменение цен наблюдается в Западных жилых массивах, где в 2024 году цены выросли на 29%, что указывает на возросший интерес и спрос на недвижимость в западной части города.
С учетом постоянного расширения города была выделена группа «Южные пригороды», включающая несколько сел, к которым в последние годы проявлен заметный интерес: Кок-Жар, Беш-Кунгей, Чон-Арык, Байтик и Нижний Орок.
На рисунке 7 показана динамика цен на земельные участки в наиболее развитых и ликвидных южных жилых массивах для сравнения.
Рисунок 7. Динамика цены предложения на земельные участки в южных жилых массивах и южных пригородах, $/кв. м.
Жилые зоны, включенные в группу «Южные пригороды», расположены дальше от центра города по сравнению с зонами в группе «Южные жилые массивы».
Анализ показывает, что стоимость земли в Южных жилых массивах и Южных пригородах значительно возросла, рост по сравнению с прошлым годом составил 69% и 44% соответственно. Это связано с привлекательностью данного района для индивидуального жилого строительства из-за относительно низких цен и расположением недалеко от города.
Подводя итоги анализа по земельным участкам за 2024 год, можно отметить, что, цены на земельные участки в Бишкеке и пригородах продолжают стремительно расти. Где-то рост идет более плавно, в где-то произошел резкий скачок цен, наверставший отставание от общих трендов.
В таблицах ниже (Таблица 1 и Таблица 2) представлены динамика цен предложения по районам и относительные изменения за указанный период.
Таблица 1. Динамика средней цены предложения на земельные участки по районам, $/кв. м.
Таблица 2. Динамика средней цены предложения на земельные участки по районам, $/кв. м.
Рекорды года (2024 к 2023)
За минувший год больше всего в долларовом выражении подорожала земля, расположенная в Восточной части города – (+83%).
Меньше всего подорожала земля в Элитных жилых массивах – (+10%).
Рекорды за весь период (2024 к 2011)
За весь период наблюдений больше всего подорожала земля в Южных пригородах – в 10 раз. Наименьший прирост в зоне Юг – (+127%).
Предыдущие исследования:
Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригородах по состоянию на 2023 г.
Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригородах по состоянию на 2022 г.
Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригородах по состоянию на 2021 г.
Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригородах по состоянию на 2020 г.
Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригородах по состоянию на 2019 г.
Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригородах по состоянию на 2018 г.
Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригороде по состоянию на лето 2017 года
Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригороде по состоянию на лето 2016 года
Анализ рынка земельных участков Бишкека и пригородов по состоянию на лето 2015 года
Динамика цен на рынке земельных участков Бишкекской агломерации по состоянию на осень 2014 года
Анализ рынка земельных участков г. Бишкек и ближайших пригородов по состоянию на март 2011 года
© Copyright 2010-2024
Центр Независимой Оценки и Аналитики «Бизнес-Эксперт».
All Rights Reserved.
