В данном материале анализируются данные по вторичному рынку жилья за период, начинающийся с 2012 года. Такой временной отрезок наглядно показывает существующие закономерности и тенденции на рынке, что в результате может помочь прийти к определенным умозаключениям и принимать обоснованные решения.
Итак, рассмотрим рынок квартир на данном временном отрезке с различных углов и ракурсов.
Местоположение жилья является первостепенным фактором, обуславливающим цены. На территории Бишкека рассматриваются следующие зоны, выделенные по таким параметрам как развитость инфраструктуры, престижности района и удаленности от центра деловой активности.
Рассмотрим ценовую динамику вторичного рынка квартир по районам города (Рисунок 1.1).
Рисунок. 1.1. Динамика цен предложения на вторичном рынке типовых квартир, $/кв.м.
Как видно из графика по сравнению с 2022 годом темп роста цен на квартиры значительно замедлился. В 2023 году виден рост только на Западе и в Удаленных районах, на Юге и в Срединном центре цены стабилизировались и только в Центре наблюдается снижение стоимости квартир. Ценовой рейтинг районов остался прежним: самым дорогим районом остается Центр, за ним следуют Южные микрорайоны, Срединный центр, Запад и Удаленные районы.
В среднем же в 2023 году долларовая цена предложения за 1 квадратный метр квартир на вторичном рынке незначительно выросла на 2% по сравнению с прошлым годом.
Если же говорить о ценах, выраженных в национальной валюте, то, как видно на следующем графике, картина отличается от предыдущей практически постоянным ростом стоимости на всем рассматриваемом отрезке и только в этом году темп роста цен снизился. (Рисунок 1.2).
Рисунок. 1.2. Динамика цен предложения на вторичном рынке типовых квартир, сом/кв.м
На графике видно, что сомовая цена постепенно растет на протяжении всего периода с временными замедлениями и небольшими корректировками цен. В 2023 году по сравнению с 2022 годом общий темп роста цен снизился. За последний год цены на квартиры вторичного рынка недвижимости в сомовом эквиваленте выросли в среднем на 2%. Темп роста в сомах совпадает с темпом роста в долларах, поскольку валютный курс за прошедший год практически не изменился.
Рисунок 1.3. Изменения цен предложения на вторичном рынке в долларах США
Итак, за прошедший год, долларовые цены выросли только на Западе и в Удаленных районах - на 5% и 6% соответственно, а в Центре даже откатились на 3%.
Примечательно, что на 10-летнем отрезке времени долларовая цена на квартиры в Центре упала на 15%, в Срединном центре на 10%, на Юге на 8%, на Западе на 5%, и только в Удаленных районах осталась на прежнем уровне (+1%).
Проседание долларовой цены на 10-лентем отрезке вызвано значительным ростом курса доллара – с 48,8 до 88,1 сом за доллар.
Рисунок. 1.4. Изменения цен предложения на вторичном рынке в сомовом выражении
Рост цен в 2023 году в значительной степени был обусловлен внешними причинами. В национальной валюте средняя стоимость 1 квадратного метра квартиры за последние 10 лет выросла более чем в 1,5 раза. Более всего прирост цен наблюдается в Удаленных районах г. Бишкек, там сомовая цена выросла на 82% за 10 лет. Меньше всего за 10 лет выросла цена на квартиры в Центре – +53%.
На следующих графиках (Рисунки 2.1 и 2.2) представлена динамика цен предложения на рынке квартир с разбивкой по типам и сериям.
Рисунок. 2.1. Динамика цен предложения на квартиры по сериям, $/кв.м.
Из графика видна, что цены на квартиры, 104, 105 и 106 серии, а также квартиры типа “хрущёвка” незначительно повысились. Цены на квартиры индивидуальной планировки практически не изменились. Цены на “сталинки” и “гостинки” подросли 7-10%.
Рисунок. 2.2. Динамика цен предложения на квартиры по сериям, $/кв.м.
В целом за последний год цена в долларах за 1 кв. м. на квартиры изменилась незначительно (за исключением квартир гостиничного типа).
Далее рассмотрим динамику цены на квартиры с разбивкой по типам и сериям в сомовом эквиваленте (Рисунок 2.3).
Рисунок. 2.3. Динамика цен предложения на квартиры по сериям, сом/кв.м.
Из графика можно сделать вывод о плавном росте сомовых цен на все типы квартир, начиная с 2018 года, после небольшой просадки в 2017 году.
В целом рост цен замедлился после скачка в 2022 году. Квартиры гостиничного типа выделяются на графике относительно большим приростом стоимости в сравнении с другими типовыми квартирами. Можно сказать, что цена с опозданием догнала общий тренд на рынке.
Ниже представлено изменение цен на квартиры по сравнению с 2013 годом (Рисунок 2.4).
Рисунок. 2.4. Изменения цен на квартиры по сериям за 10 лет
Стоимость квартир каждого типа в сомовом выражении увеличилась больше чем в полтора раза с 2013 года. Долларовая цена почти на каждый тип квартир снизилась: на квартиры типа “сталинка” цена упала на 15%, на квартиры индивидуальной планировки на 10%, на квартиры 105 и 106 серии на 5%, на квартиры типа “хрущевка” на 4% и только на квартиры гостиничного типа долларовая цена за 10 лет почти не изменилась (+1%).
На Рисунке 3.1 показана структура цен на квартиры в зависимости от состояния отделки. Состояние квартиры обуславливается качеством примененных материалов и общим уровнем накопленного в ходе эксплуатации износа.
Рисунок. 3.1. Динамика цен предложения на квартиры по их состоянию, $/кв.м.
Наименьшую цену имеют квартиры в новых домах без ремонта. Стоимость 1 квадратного метра подобной квартиры варьируется от 743 до 1 010 долларов, в зависимости от района.
Самые высокие цены имеют квартиры с дорогим ремонтом с применением качественных современных материалов и элементами современного декора, часто с привлечением дизайнера для разработки индивидуального проекта. На сегодняшний день наивысшая средняя цена на подобные квартиры наблюдается в домах в Центральной части города. Однако, число таких квартир в выборке незначительно.
Гораздо больший удельный вес имеют квартиры в умеренном ценовом сегменте, имеющие хорошее или удовлетворительное состояние. В подобной категории традиционно самые дорогие квартиры продаются в Центре города, где жилье в среднем сегменте с хорошей отделкой можно купить за 1 161 долларов за 1 квадратный метр.
Разница в средней стоимости квартир с хорошим и удовлетворительным состоянием не является значительной, в большинстве своем, давая прирост в стоимости, не превышающий 50 долларов за 1 квадратный метр жилья.
Данный факт в очередной раз подтверждает, что ремонт перед продажей не окупает вложений и не увеличивает стоимость квартиры в достаточной мере. Как и в предыдущие годы, существует 2 выхода из данной ситуации для владельцев квартир, желающих выгодно продать свою квартиру: сделать минимальный ремонт, позволяющий освежить старую отделку либо провести капитальный дорогостоящий ремонт, основательно увеличивающий стоимость квартиры. Стоит отметить, что капитальный ремонт не будет окупать себя в удаленных районах, в дешевом ценовом сегменте.
В рамках проведенного анализа также была рассмотрена стоимость квартир вторичного рынка в разрезе серий и количества комнат (Таблица 1).
Таблица 1. Минимальная и максимальная стоимость квартир вторичного рынка в зависимости от серии и количества комнат, в долларах США
Разброс цен для типовых квартир 104, 105, 106 серий, хрущевок и сталинок не такой большой и зависит по большей части от расположения квартиры и ее состояния.
В то же время для квартир с индивидуальным проектом характерен большой разброс цен, так как у них также может значительно отличаться квадратура, вне зависимости от количества комнат.
Подводя итоги проведенного исследования, можно сделать вывод о том, что цены на квартиры вторичного рынка недвижимости за последний год выросли незначительно как в долларовом, так и в сомовом эквиваленте.
В прошлом году был отмечен стремительный рост цен на вторичном рынке недвижимости из-за большого притока граждан России. В этом же году наблюдается небольшой рост цен, и можно сделать вывод о том, что цены на вторичном рынке квартир стабилизировались.
Предыдущие исследования:
Анализ вторичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2022 г.
Анализ вторичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2021 г.
Анализ вторичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2020 г.
Анализ вторичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2019 г.
Анализ вторичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2018 г.
Анализ вторичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на осень 2017 г.
Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на осень 2015 года
Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на осень 2014 года
Анализ рынка жилой недвижимости (квартир) г. Бишкек по состоянию на осень 2012 года
Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на осень 2011 года
© Copyright 2010-2024
Центр Независимой Оценки и Аналитики «Бизнес-Эксперт».
All Rights Reserved.
