В данном материале анализируются данные по вторичному рынку жилья за период, начинающийся с 2012 года. Такой временной отрезок наглядно показывает существующие закономерности и тенденции на рынке, что в результате может помочь прийти к определённым умозаключениям и принимать обоснованные решения.
Итак, рассмотрим рынок квартир на данном временном отрезке с различных углов и ракурсов.
Ценовой анализ по районам
Местоположение жилья является первостепенным фактором, обуславливающим конечную цену на квартиры. В данном анализе г. Бишкек был разделен на районы, выделенные по следующим параметрам:
Таблица 1.1. Анализируемые районы г. Бишкек
Теперь рассмотрим динамику цен на вторичном рынке квартир по районам города (Рисунок 1.1).
Рисунок. 1.1. Динамика цен предложения на вторичном рынке типовых квартир, $/кв.
Как видно на графике, за последний год произошёл резкий рост цен, наблюдавшийся во всех районах города.
В среднем долларовая цена предложения за 1 квадратный метр на вторичном рынке выросла на 24% по сравнению с прошлым годом
Ценовой рейтинг районов не претерпел изменений: самым дорогим районом остался центр, за ним южные микрорайоны, срединный центр, запад и удалённые районы.
Ценовой рейтинг районов:
Цены же, выраженные в национальной валюте, в отличии от долларовых имеют практически постоянный рост стоимости на всём рассматриваемом отрезке за последние 12 лет. (Рисунок 1.2).
Рисунок. 1.2. Динамика цен предложения на вторичном рынке типовых квартир, сом/кв.м.
На графике видно, что сомовая цена постепенно растёт на протяжении всего периода с временными замедлениями и редкими корректировками цен.
За последний год цены на квартиры вторичного рынка недвижимости в сомовом эквиваленте выросли в среднем на 20%, Темп роста в сомах чуть ниже темпа роста в долларах за счет того, что сом укрепился по отношению к доллару.
На рисунке далее можно видеть, как изменились цены на квартиры за год в сравнении с изменениями за 3 года.
Рисунок 1.3. Изменения цен предложения на вторичном рынке в долл. США
Итак, рейтинг изменения цен за год по районам выглядит следующим образом: На 22% на Юге. На Западе 25%. В удалённых районах рост составил 23%. А в срединных районах рост оказался чуть меньше, а именно 23%. Самый большой рост оказался в центральном районе города – 28%.
Изменение цен за год по районам:
Если же смотреть на изменение цен за последние 3 года, то рейтинг прироста выглядит по-иному:
Изменение цен за 3 года по районам:
Больше всего за 3 года подорожали Удаленные районы. Это результат активного улучшения инфраструктуры и транспортной доступности таких районов: благоустраиваются территории, строятся дороги, и покупка жилья в таких районах стала куда более привлекательной.
По тем же причинам, на втором месте рейтинга находится район Запад.
Квартиры в Центре за 3 года подорожали меньше всего. Поэтому рекордный прирост цен в Центре за последний год – это лишь наверстывание средних цен на рынке.
Рисунок. 1.4. Изменения цен предложения на вторичном рынке в сомовом выражении
В национальной валюте средняя стоимость 1 квадратного метра квартиры за последние 10 лет выросла почти в 2 раза. Наибольший прирост цен наблюдается в западной части города и равен 99%. Наименьший же прирост наблюдается в срединном центре и составляет 77%.
Как уже отмечалось, за прошедший год общий рост цен на квартиры в сомах составил 20%. Наименьший рост был замечен в южных микрорайонах – 18%. Наибольший же - в Центре (+24%).
На следующих графиках (рисунки 2.1 и 2.2) представлена динамика цен предложения на рынке квартир с делением по типам и сериям.
Рисунок. 2.1. Динамика цен предложения на квартиры по сериям, $/кв.м.
Рейтинг цен и изменения за год по сериям:
Цены на квартиры 105 и 106 серии выросли на 16%. Цены на «сталинки» и квартиры 104 серии выросли на 17%. На «хрущевки» и квартиры с индивидуальной планировкой - на 19% и 22% соответственно.
Наибольший рост показали квартиры гостиничного типа - на 37%. Такой резкий рост связан тем, что общее удорожание на рынке привело к тому, что часть спроса перекочевала в бюджетный сегмент. Рост цен на квартиры гостиничного типа предсказывался годом ранее, поскольку в 2023 году было очевидно, что данные квартиры отстают от общих тенденций роста.
Рассмотрим далее динамику цен на квартиры с 2012 года.
Рисунок. 2.2. Динамика цен предложения на квартиры по сериям, $/кв.м.
На графике видно, что цена за 1 квадратный метр практически собралась в точку, и цена за квадратный метр для разных серий стала почти одинаковой: диапазон средних цен по сериям составляет от 1 224 до 1 320 долл.
Далее рассмотрим динамику цены на квартиры по типам и сериям в сомовом эквиваленте (Рисунок 2.3).
Рисунок. 2.3. Динамика цен предложения на квартиры по сериям, сом/кв.м.
На графике также видно, что сомовые цены почти всегда росли, иногда с замедлением роста, редко с небольшим снижение.
Также на графике хорошо видно, как квартиры «гостиничного» типа догнали остальные серии по уровню цен за 1 квадратный метр, и теперь все серии квартир находятся примерно в одной ценовой категории.
Ниже представлено изменение цен на квартиры по сравнению с 2014 годом (Рисунок 2.4).
Рисунок. 2.4. Изменения цен на квартиры по сериям за 10 лет
Стоимость квартир каждого типа в сомовом выражении выросла практически вдвое с 2014 года (кроме сталинок, где рост составил только 65%).
При этом в долларовом выражении рост за 10 лет незначительный:
На Рисунке 3.1 показана структура цен на квартиры в зависимости от состояния отделки. Состояние квартиры обуславливается качеством примененных материалов и общим уровнем накопленного в ходе эксплуатации износа.
Рисунок. 3.1. Динамика цен предложения на квартиры по их состоянию, $/кв.м.
Наименьшую цену имеют квартиры в новых домах без ремонта. Стоимость 1 квадратного метра подобной квартиры варьируется от 790 до 1 197 $, в зависимости от района.
Самые высокие цены имеют квартиры с дорогим ремонтом с применением качественных современных материалов и элементами современного декора, часто с привлечением дизайнера для разработки индивидуального проекта. На сегодняшний день наивысшая средняя цена на подобные квартиры наблюдается в домах в Центральной части города (1 591$). Однако, число таких квартир в выборке незначительно.
Гораздо больший удельный вес имеют квартиры в умеренном ценовом сегменте, имеющие хорошее или удовлетворительное состояние. В подобной категории традиционно самые дорогие квартиры продаются в Центре города, где жилье в среднем сегменте с хорошей отделкой можно купить за 1 490 долларов за 1 квадратный метр.
Разница в средней стоимости квартир с хорошим и удовлетворительным состоянием не является значительной, в большинстве своем, давая прирост в стоимости, не превышающий 100 долларов за 1 квадратный метр жилья.
Данный факт в очередной раз подтверждает, что ремонт перед продажей не окупает вложений и не увеличивает стоимость квартиры в достаточной мере. Как и в предыдущие годы, существует 2 выхода из данной ситуации для владельцев квартир, желающих выгодно продать свою квартиру: сделать минимальный ремонт, позволяющий освежить старую отделку либо провести капитальный дорогостоящий ремонт, основательно увеличивающий стоимость квартиры.
Также стоит отметить, что в выборке отсутствуют квартиры в центральном районе города, требующие ремонта.
В рамках проведенного анализа также была рассмотрена стоимость квартир вторичного рынка в разрезе серий и количества комнат (Таблица 1).
Таблица 1. Минимальная и максимальная стоимость квартир вторичного рынка в зависимости от серии и количества комнат, в долларах США
Разброс цен для типовых квартир 104, 105, 106 серий, «хрущевок» и «сталинок» не такой большой и зависит по большей части от расположения квартиры и ее состояния.
В то же время для квартир с индивидуальным проектом характерен большой разброс цен, так как у них также может значительно отличаться квадратура, вне зависимости от количества комнат.
Подводя итоги проведённого исследования, можно сделать вывод о том, что цены на квартиры вторичного рынка недвижимости за последний год показали значительный рост.
В качестве основных причин роста цен на недвижимость на вторичном рынке можно выделить следующие:
Предыдущие исследования:
Анализ вторичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2023 г.
Анализ вторичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2022 г.
Анализ вторичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2021 г.
Анализ вторичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2020 г.
Анализ вторичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2019 г.
Анализ вторичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2018 г.
Анализ вторичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на осень 2017 г.
Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на осень 2015 года
Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на осень 2014 года
Анализ рынка жилой недвижимости (квартир) г. Бишкек по состоянию на осень 2012 года
Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на осень 2011 года
© Copyright 2010-2024
Центр Независимой Оценки и Аналитики «Бизнес-Эксперт».
All Rights Reserved.
