В этом материале проводится анализ данных вторичного рынка жилья, охватывающий период с 2014 года по 2025 год. Такой временной диапазон позволяет наглядно проследить существующие закономерности и тенденции, что, в свою очередь, способствует формированию определённых выводов и принятию взвешенных решений.
Рассмотрим рынок квартир в рамках данного периода с разных точек зрения.
Ценовой анализ по районам
Одним из ключевых факторов, влияющих на стоимость жилья, является его расположение. В рамках данного анализа территория города Бишкек была условно разделена на районы по следующим критериям:
Таблица 1.1. Анализируемые районы г. Бишкек
Теперь рассмотрим динамику цен на вторичном рынке квартир по районам города (Рисунок 1.1).
Рисунок. 1.1. Динамика цен предложения на вторичном рынке типовых квартир, $/кв.
Как видно на графике, резкий рост цен, произошедший в 2024 году, продолжился и в текущем году, охватывая все районы города.
В среднем долларовая цена предложения за 1 квадратный метр на вторичном рынке выросла на 13% по сравнению с прошлым годом
Ценовой рейтинг районов не претерпел изменений: самым дорогим районом остался центр, за ним южные микрорайоны, срединный центр, запад и удалённые районы. Однако по сравнению с предыдущим годом самый высокий рост цен наблюдается в южных микрорайонах (+16%).
Ценовой рейтинг районов и прирост за год:
Цены же, выраженные в национальной валюте, в отличии от долларовых имеют практически постоянный рост стоимости на всём рассматриваемом отрезке за последние 11 лет. (Рисунок 1.2).
Рисунок. 1.2. Динамика цен предложения на вторичном рынке типовых квартир, сом/кв.м.
На графике видно, что сомовая цена постепенно растёт на протяжении всего периода с временными замедлениями и редкими корректировками цен.
За последний год цены на квартиры вторичного рынка недвижимости в сомовом эквиваленте выросли в среднем на 16%. При этом темпы роста в сомах оказались немного выше, чем в долларах, что связано с ослаблением сома по отношению к доллару.
На рисунке далее можно видеть, как изменились цены на квартиры за год в сравнении с изменениями за 3 года.
Рисунок 1.3. Изменение цен предложения на вторичном рынке в долл. США
Если же смотреть на изменение цен за последние 3 года, то рейтинг прироста выглядит по-иному:
Изменение цен за 3 года по районам:
За последние три года наибольший рост цен наблюдался в удаленных районах. Это связано с активным развитием инфраструктуры и улучшением транспортной доступности: ведутся работы по благоустройству территорий, строительству дорог, что делает приобретение жилья в этих районах значительно более привлекательным.
По тем же причинам, на втором месте рейтинга находится район Запад.
Квартиры в Центре за 3 года подорожали меньше всего.
Рисунок. 1.4. Изменения цен предложения на вторичном рынке в сомовом выражении
В национальной валюте средняя стоимость 1 квадратного метра квартиры за последние 3 года выросла в среднем более чем в 2 раза. Наибольший прирост цен наблюдается в Удаленных районах города - 47%. Наименьший же прирост наблюдается в Центре и составляет 38%.
Как уже отмечалось, за прошедший год общий рост цен на квартиры в сомах составил 16%. Наименьший рост был замечен на Западе – 12%. Наибольший же - в южных микрорайонах (+18%).
На следующих графиках (рисунки 2.1 и 2.2) представлена динамика цен предложения на рынке квартир с делением по типам и сериям.
Рисунок. 2.1. Динамика цен предложения на квартиры по сериям, $/кв.м.
Рейтинг цен и изменения за год по сериям:
Цены на квартиры 105 и 106 серии выросли на 7%. Цены на «сталинки» выросли на 9%. Цены на квартиры гостиничного типа и 104 серии выросли на 17% и на 16% соответственно. Цены на «хрущевки - на 19%.
Наибольший рост показали квартиры индивидуального типа - на 21%.
Рассмотрим далее динамику цен на квартиры с 2014 года.
Рисунок. 2.2. Динамика цен предложения на квартиры по сериям, $/кв.м.
На графике видно, что цена за квадратный метр продолжила расти и стабилизировалась на одном уровне. При этом квартиры гостиничного типа, которые в прошлом году занимали первое место по росту цен, в этом году заметно потеряли позиции и опустились на последнее место. Диапазон средних цен по разным сериям увеличился и составляет от 1 435 до 1 512 долларов за квадратный метр.
Далее рассмотрим динамику цены на квартиры по типам и сериям в сомовом эквиваленте (Рисунок 2.3).
Рисунок. 2.3. Динамика цен предложения на квартиры по сериям, сом/кв.м.
На графике также видно, что сомовые цены почти всегда росли, иногда с замедлением роста, редко с небольшим снижением.
На графике видно, что цены за 1 квадратный метр практически собрались в точку, и теперь все серии квартир находятся примерно в одной ценовой категории.
Ниже представлено изменение цен на квартиры по сравнению с 2015 годом (Рисунок 2.4).
Рисунок. 2.4. Изменения цен на квартиры по сериям за 10 лет
Стоимость квартир каждого типа в сомовом выражении выросла практически более, чем в два раза с 2015 года (кроме сталинок, где рост составил только 79%).
При этом в долларовом выражении рост за 10 лет незначительный:
На Рисунке 3.1 показана структура цен на квартиры в зависимости от состояния отделки. Состояние квартиры обуславливается качеством примененных материалов и общим уровнем накопленного в ходе эксплуатации износа.
Рисунок. 3.1. Цены предложения на квартиры в зависимости от состояния, $/кв.м.
Наименьшую цену имеют квартиры в старых домах без ремонта. Стоимость 1 квадратного метра подобной квартиры варьируется от 1 274 до 1 482 $, в зависимости от района.
Самые высокие цены характерны для квартир в отличном состоянии с дорогим ремонтом с применением качественных современных материалов и элементами современного декора, часто с привлечением дизайнера для разработки индивидуального проекта, стоимость которых достигает от 1 507 до 1 838 долларов за квадратный метр.
Большая часть рынка приходится на квартиры в хорошем и удовлетворительном состоянии, при этом разница в цене между ними незначительна — обычно не превышает 40 долларов за квадратный метр. Это свидетельствует о том, что капитальный ремонт не всегда оправдан с точки зрения увеличения стоимости жилья.
Данный факт в очередной раз подтверждает, что ремонт перед продажей не окупает вложений и не увеличивает стоимость квартиры в достаточной мере. Как и в предыдущие годы, существует 2 выхода из данной ситуации для владельцев квартир, желающих выгодно продать свою квартиру: сделать минимальный ремонт, позволяющий освежить старую отделку либо провести капитальный дорогостоящий ремонт, основательно увеличивающий стоимость квартиры.
Оставшуюся часть рынка занимают квартиры требующие ремонта в новых элитных домах. Во многих районах их цена сопоставима с ценой квартир без ремонта в старом жилом фонде. Исключение составляют Южные районы, где стоимость одного квадратного метра превышает цену квартир с хорошим ремонтом. Это, вероятно, связано с тем, что именно в южной части города построено наибольшее количество новостроек с индивидуальными планировками. Также в исключение попадают квартиры в Удаленных районах, которые имеют самую низкую стоимость за 1 кв. м. – 1 079$.
В рамках проведенного анализа также была рассмотрена стоимость квартир вторичного рынка в разрезе серий и количества комнат (Таблица 1).
Таблица 1. Минимальная и максимальная стоимость квартир вторичного рынка в зависимости от серии и количества комнат, в долларах США
Разброс цен для типовых квартир 104, 105, 106 серий, «хрущевок» и «сталинок» не такой большой и зависит по большей части от расположения квартиры и ее состояния.
В то же время для квартир с индивидуальным проектом характерен большой разброс цен, так как у них также может значительно отличаться квадратура, вне зависимости от количества комнат. Так же наблюдается сильный разброс цен для квартир гостиничного типа.
Подводя итоги исследования, можно заключить, что за последний год цены на квартиры вторичного рынка недвижимости заметно выросли. Основные выводы сводятся к следующему:
В качестве основных причин роста цен на недвижимость на вторичном рынке можно выделить следующие:
Предыдущие исследования:
Анализ вторичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2024 г.
Анализ вторичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2023 г.
Анализ вторичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2022 г.
Анализ вторичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2021 г.
Анализ вторичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2020 г.
Анализ вторичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2019 г.
Анализ вторичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2018 г.
Анализ вторичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на осень 2017 г.
Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на осень 2015 года
Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на осень 2014 года
Анализ рынка жилой недвижимости (квартир) г. Бишкек по состоянию на осень 2012 года
Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на осень 2011 года
© Copyright 2010-2025
Центр Независимой Оценки и Аналитики «Бизнес-Эксперт».
All Rights Reserved.
