Специалистами компании «Бизнес Эксперт» был проведен ежегодный анализ первичного рынка квартир по состоянию на август 2023 года.
На рынке представлены квартиры от 56 компаний-застройщиков в строящихся объектах на разных этапах строительства.
Анализ стоимости квартир в новостройках произведен по ценам предложения с учетом полной оплаты.
По состоянию на лето 2023 года рынок первичной недвижимости предлагал 288 видов объектов. Для сравнения предложение за июнь-сентябрь прошлого года составляло 289 объектов.
Под уникальным объектом понимается квартира определенной комнатности в том или ином жилом комплексе. Если на дату анализа в жилом комплексе предлагаются 1, 2 и 3–комнатные квартиры, то в выборку попадут три объекта.
Стоимость квартиры – основной фактор, которым руководствуются покупатели при покупке жилья. Цена – первостепенное ограничение, от которого в дальнейшем покупатель отталкивается при выборе объекта.
Для начального ознакомления с предложением на рынке квартир ниже приведено ценовое распределение на 2023 год.
Рисунок 1. Частота цен на квартиры в Бишкеке ($/кв.м.)
Прошлогодняя тенденция сохраняется и самый популярный диапазон цен за 1 квадратный метр составляет 700-800$.
Среднерыночная цена составляет 936 $/кв.м., что на 134$ выше прошлогоднего показателя.
Максимальная цена на рынке первичной недвижимости составляет 2 000 $/кв.м.
Минимальная цена на рынке первичной недвижимости составляет 460 $/кв.м.
В сравнении с 2022 годом доля дорогостоящих квартир на рынке повысилась, а квартир со стоимостью ниже 600 $/кв.м. уже практически нет.
Местоположение – это одно из наиболее важных условий при выборе объекта недвижимости. Существуют множество параметров, по которым можно охарактеризовать местоположение. Выделим основные из них:
Чем выше оценка каждого из указанных параметров, тем, соответственно, больше оснований для увеличения стоимости конкретного объекта недвижимости.
Очевидно, что основной фактор, который влияет на цену первичного жилья ‒ местоположение. Поэтому для полноты и наглядности анализа были выделены следующие районы:
Данное разбиение было обусловлено такими факторами, как «удалённость от торгово-коммерческого центра», «развитость инфраструктуры», «престижность района» и так далее.
Структура, полученная в результате такого деления, представлена на следующем графике. Различные предложения в одном комплексе учитываются отдельно. То есть, если в одном комплексе предлагаются квартиры с одной, двумя и тремя жилыми комнатами, то считается что в данном комплексе имеется три предложения.
Рисунок 2. Распределение квартир по районам города
На графике видно, что наибольшее количество предложений расположено в Срединном центре, доля которого составляет 35%.
В прошлом году максимальное количество квартир было сосредоточено в Удаленных районах города и достигало 113 квартир. Однако, в текущем году предложение в данном районе снизилось на четверть, тем не менее доля квартир в Удаленных районах занимает второе место по объему предложения. На сегодня в Удаленных частях Бишкека предлагается 85 квартир (30% от общего объема вариантов).
Западная часть города также продолжает уменьшаться в предложении и составляет 13 видов квартир, минимум по выборке.
Доля квартир в Центре по-прежнему остаётся небольшой – 15 видов квартир.
Рассмотрим ценовую динамику первичного рынка квартир по районам города (Рисунок 3).
Рисунок 3. Цена на квартиры в Бишкеке в зависимости от местоположения ($/кв.м.)
На графике можно сразу же отметить общий значительный рост цен по сравнению с 2022 годом. Связано это в первую очередь с притоком российских граждан, благодаря которому строительные компании довольно быстро реализовали свои прошлогодние предложения, а в этом году приступили к реализации новых проектов уже по более высоким ценам.
На графике видно, как в течение нескольких лет цена в Центре города снижалась, а за последние 2 года произошел заметный скачок до 1 126 $/кв.м. (+24%). Теперь Центр вновь с отрывом лидирует среди районов.
В относительном выражении максимальный рост цены на квартиры произошел в Западной части города, + 29%, а средняя цена здесь составила 938 $/кв.м. Это на 210$ больше, чем в прошлом году.
Выросли и другие районы: Срединный центр: +153$/кв.м. или +20%, Юг: +105$/кв.м. или +12%.
Ценовой рост Удаленного района в разрезе 3-4 лет самый впечатляющий. Еще в 2020 году цена квадратного метра составляла здесь 582$, сегодня уже 880$. Конечно, необходимо не забывать, что также немного повысился и класс объектов, возводимых здесь в последнее время.
Еще одним фактором, влияющим на конечную цену квартиры в новостройке, является площадь квартиры и количество комнат.
Рассмотрим распределение видов предложений по количеству комнат.
Рисунок 4. Предложение вариантов по количеству комнат
По сравнению с 2022 годом объем предложения на рынке первичной недвижимости слегка снизился, но пропорции не изменились – по прежнему превалируют 2-х и 3-х комнатные квартиры.
Чуть меньше выбора 1-комнатных, заметно меньше предложение 4-х комнатных квартир – 32. В этом году на первичном рынке не было выявлено предложений больших квартир (5 и более комнат).
На следующем графике можно видеть распределение площадей квартир в зависимости от комнатности. Следует учесть, что пентхаусы не вошли в выборку. А студии не учитывались как отдельные комнаты.
Рисунок 5. Количество комнат и площади квартир, кв.м.
Цена на квартиры в новостройках города Бишкек также зависит и оттого, на какой стадии находится данный проект. Чем ближе проект к сдаче в эксплуатацию, тем, обычно, выше цены на квартиры в таких домах. (Рисунок 6).
Рисунок 6. Цена квартир в зависимости от стадии строительства ($/кв.м.)
Необычно в этом году то, что самыми дешевыми оказались квартиры, сданные в эксплуатацию или готовящиеся к сдаче на отделку. Это может быть связано с тем, что квартиры, продающиеся на конечных этапах, чаще всего менее ликвидны, чем те, которые были распроданы ранее. Под конец продаж чаще всего остаются квартиры на последних этажах, с менее привлекательными видами из окон, и так далее. И на такие квартиры застройщики зачастую делают небольшие скидки для закрытия продаж.
Надежность застройщика – важнейший параметр, от которого зависит не только срок сдачи жилого комплекса, но и его качество. В отдельных случаях репутация девелопера выступает показателем, будет ли дом вообще достроен. Поэтому этот фактор напрямую влияет на цену квадратного метра.
За последний год количество жилых комплексов (Рисунок 7) повысилось, несмотря на снижение количества компаний застройщиков (Рисунок 8). Это связано с увеличением числа проектов, приходящихся на одного застройщика.
У некоторых компаний в отделе продаж предлагаются 4 и даже 6 строящихся объектов.
Рисунок 7. Количество жилых комплексов
Рисунок 8. Количество компаний застройщиков
Таким образом, анализ рынка квартир показал, что объем предложений практически не изменился. Однако появилось много предложений в строящихся объектах. В свете последних событий цены в каждом районе возросли по сравнению с предыдущими годами. Однако, снижение количества компаний-застройщиков на рынке говорит о влиянии миновавшего кризиса: сильные “игроки” укрепляются на своем месте, а более слабые вытесняются.
К 2023 году активнее начали застраивать Срединный центр, об этом говорит распределение квартир по районам города.
Предыдущие исследования:
Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2022 г.
Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2021 г.
Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2020 г.
Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2019 г.
Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2018 г.
Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на весну 2017 г.
Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на весну 2016 г.
Анализ рынка первичного рынка квартир в г. Бишкек по состоянию на весну 2015 г.
Анализ первичного рынка недвижимости (квартир) в г. Бишкек по состоянию на осень 2014 г.
© Copyright 2010-2024
Центр Независимой Оценки и Аналитики «Бизнес-Эксперт».
All Rights Reserved.
