Специалистами компании «Бизнес Эксперт» был проведен очередной ежегодный анализ первичного рынка квартир по состоянию на 2024 год.
Объем предложения за год практически не изменился, выборка составила 281 уникальное предложение.
На рынке представлены квартиры от 58 компаний-застройщиков в объектах на разных этапах строительства.
Рисунок 1. Количество компаний застройщиков
Надежность застройщика – важнейший параметр, от которого зависит не только срок сдачи жилого комплекса, но и его качество. В отдельных случаях репутация девелопера выступает показателем, будет ли дом вообще достроен. Поэтому этот фактор напрямую влияет на цену квадратного метра.
По количеству компаний мы можем видеть, что после сокращения их числа в период 2020-2022 гг., на рынке уже 3 года сохраняется стабильное количество компаний-застройщиков.
В ходе анализа было выявлено 109 жилых комплексов на разных стадиях строительства или на стадии проектирования, в которых предлагаются квартиры.
Рисунок 2. Количество жилых комплексов
Последние 3 года на одну компанию-застройщика приходится в среднем по 2 жилых комплекса на стадии реализации. У некоторых компаний в отделе продаж предлагаются 4 и даже 6 строящихся объектов.
По состоянию на сентябрь 2024 года рынок первичной недвижимости предлагал 281 уникальный объект. Для сравнения предложение на сентябрь прошлого года составляло 288 объектов.
Под уникальным объектом понимается квартира определенной комнатности в том или ином жилом комплексе. Если на дату анализа в жилом комплексе предлагаются 1, 2 и 3–комнатные квартиры, то в выборку попадут три объекта.
Рассмотрим распределение видов предложений по количеству комнат.
Рисунок 3. Предложение вариантов по количеству комнат
По сравнению с 2023 годом объем предложения на рынке первичной недвижимости практически не изменился.
Соотношение типов квартир также осталось прежним: преобладают 2-х и 3-х комнатные квартиры, каждая из которых представлена 93 вариантами.
Предложение 1-комнатных квартир несколько меньше — 69 вариантов, а количество 4-х комнатных квартир значительно ниже — всего 32 типа. Квартиры с пятью и более комнатами представлены в ограниченном объеме — всего 4 типа.
На графике ниже приведен диапазон площадей в зависимости от количества комнат. Самая компактная однушка на первичном рынке – 33 кв.м., самая просторная квартира – 4-комнатная площадью 210 кв.м.
Рисунок 4. Диапазон размеров квартир по количеству комнат, кв.м.
Местоположение – это одно из наиболее важных условий при выборе объекта недвижимости. Существуют множество параметров, по которым можно охарактеризовать местоположение. Выделим основные из них:
Чем выше оценка каждого из указанных параметров, тем, соответственно, больше оснований для увеличения стоимости конкретного объекта недвижимости.
Для полноты и наглядности анализа были выделены следующие районы:
Данное разбиение было обусловлено такими факторами, как «удалённость от торгово-коммерческого центра», «развитость инфраструктуры», «престижность района» и так далее.
Структура, полученная в результате такого деления, представлена на следующем графике. Различные предложения в одном комплексе учитываются отдельно. То есть, если в одном комплексе предлагаются квартиры с одной, двумя и тремя жилыми комнатами, то считается что в данном комплексе имеется три предложения.
Рисунок 5. Распределение квартир по районам города
В сравнении с предыдущим годом предложение квартир в Срединном центре уменьшилось, но в то же время заметно возросло в южных районах.
В 2023 году максимальное количество типов квартир в Срединном центре города достигало 100 типов, в текущем 2024 году предложение сократилось и составило 73 типа.
В Южных районах, напротив, объем предложения увеличился с 75 до 89. Это объясняется тенденцией последних лет, связанной с повышенным интересом к приобретению недвижимости в верхней части города.
В Удаленных районах предложение также составило 89 различных типов квартир.
Количество предлагаемых вариантов на Западе и в Центре остается относительно небольшим. В Западных районах объем предложения увеличился на 5 позиций, достигнув 18 типов квартир, в то время как в Центре наблюдалось сокращение на 3 варианта, и предложение составило лишь 12 типов квартир.
Анализ стоимости квартир в новостройках произведен по ценам предложения при условии полной оплаты, то есть без рассрочек.
Стоимость квартиры – основной фактор, которым руководствуются покупатели при покупке жилья. Цена – первостепенное ограничение, от которого в дальнейшем покупатель отталкивается при выборе объекта.
Для начального ознакомления с предложением на рынке квартир ниже приведено ценовое распределение на 2024 год.
Рисунок 6. Частота цен на квартиры в Бишкеке ($/кв.м.)
Самый популярный диапазон цен за один квадратный метр в прошлом году составлял 700-800 $, однако в 2024 году мы можем наблюдать, что цены жилья на первичном рынке выросли - новый популярный диапазон цен за квадратный метр составляет 800-1000 $.
Среднерыночная цена выросла с 936 $/кв.м. до 1 131 $/кв.м.
Максимальная цена на рынке первичной недвижимости составляет 3 000 $/кв.м.
Минимальная цена на рынке первичной недвижимости составляет 640 $/кв.м.
В сравнении с 2023 годом доля дорогостоящих квартир на рынке повысилась, а квартир со стоимостью ниже 700 $/кв.м. уже практически нет.
Рассмотрим ценовую динамику первичного рынка квартир по районам города
Рисунок 7. Цена на квартиры в Бишкеке в зависимости от местоположения ($/кв.м.)
На графике можно отметить общий значительный рост цен по сравнению с 2023 годом.
Сильный резкий рост наблюдается в Центральном районе города, по сравнению с прошлым годом цены выросли более чем на 50%. Это может быть связано с тем, что в данном районе строится мало новых объектов (мало предложений), а основное предложение составляют объекты на окончательной стадии строительства. С продвижением этапа строительства, цены соответственно растут.
Средние цены по районам:
Цена на квартиры в новостройках города Бишкек также зависит и оттого, на какой стадии находится данный проект. Чем ближе проект к сдаче в эксплуатацию, тем, обычно, выше цены на квартиры в таких домах. (Рисунок 5).
Рисунок 8. Цена квартир в зависимости от стадии строительства ($/кв.м.)
Низкая цена на стадии проекта объясняется тем, что покупатель в этот момент приобретает не готовую квартиру, а только проект — то, что будет построено в будущем. На данном этапе невозможно оценить ни качество строительства, ни инфраструктуру, так как они еще не завершены. Кроме того, этап проектирования и строительства сопровождается множеством неопределённостей: возможными задержками, проблемами с финансированием, рисками банкротства застройщика. Эти риски компенсируются для покупателя более низкой стоимостью жилья, а ближе к завершению цена растёт вместе с уверенностью в проекте.
Таким образом, анализ рынка квартир показал, что объем предложений практически не изменился. Большая часть предложений находится на различных этапах строительства. Цены в каждом районе возросли по сравнению с предыдущими годами существенно.
Предыдущие исследования:
Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2023 г.
Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2022 г.
Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2021 г.
Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2020 г.
Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2019 г.
Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2018 г.
Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на весну 2017 г.
Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на весну 2016 г.
Анализ рынка первичного рынка квартир в г. Бишкек по состоянию на весну 2015 г.
Анализ первичного рынка недвижимости (квартир) в г. Бишкек по состоянию на осень 2014 г.
© Copyright 2010-2024
Центр Независимой Оценки и Аналитики «Бизнес-Эксперт».
All Rights Reserved.
