Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2025 г.

Специалисты компании «Бизнес Эксперт» провели традиционный ежегодный анализ первичного рынка жилья по состоянию на 2025 год.

Объем предложения и число компаний

За год структура предложения на рынке заметно изменилась: в исследование вошли 404 уникальных объекта (в 2024 году было 281).

На рынке представлены квартиры от 80 застройщиков, реализующих проекты на разных стадиях строительства.

Рисунок 1. Количество компаний застройщиков

 

Надёжность застройщика остаётся ключевым фактором - от неё зависят сроки сдачи и качество жилья. В ряде случаев репутация компании определяет, будет ли дом вообще достроен, что напрямую влияет на стоимость квадратного метра.

Резкий рост числа компаний в 2025 году, после трёх лет стабильных показателей, указывает на активизацию сектора. Причинами служат запуск масштабных инфраструктурных проектов и высокий спрос на жильё в районах с растущей урбанизацией.

В ходе анализа было зафиксировано 143 жилых комплекса, находящихся на разных этапах строительства.

Рисунок 2. Количество жилых комплексов

 

В 2025 году на одну компанию-застройщика приходится в среднем по 2 жилых комплекса на стадии реализации. При этом у некоторых застройщиков в продаже одновременно находятся от 4 до 6 объектов.

По состоянию на лето 2025 года в базе первичного рынка насчитывалось 404 уникальных предложения. Для сравнения - в сентябре прошлого года их было 281.

Под уникальным предложением понимается квартира определённой комнатности в конкретном жилом комплексе. Так, если в одном комплексе продаются 1-, 2- и 3-комнатные квартиры, они учитываются как три отдельных объекта.

Количество комнат

Рассмотрим распределение видов предложений по количеству комнат.

Рисунок 3. Предложение вариантов по количеству комнат

 

По сравнению с 2024 годом общий объём предложения на первичном рынке увеличился, при этом структура по типам квартир осталась прежней. Как и ранее, преобладают 2- и 3-комнатные варианты, однако теперь их стало больше - по 128 каждого типа (против 93 в прошлом году). Количество 1-комнатных квартир составило 91, 4-комнатных - 48, а предложения с пятью и более комнатами остаются редкими - всего 9 предложений.

На графике ниже показан диапазон площадей в зависимости от комнатности: самая маленькая 1-комнатная квартира - 37 кв. м, самая большая - 5-комнатная площадью 387 кв.м.

Рисунок 4. Диапазон размеров квартир по количеству комнат, кв.м.

 

Местоположение

Местоположение – это одно из наиболее важных условий при выборе объекта недвижимости. Существуют множество параметров, по которым можно охарактеризовать местоположение. Выделим основные из них:

• Престижность (благоустройство района, внешний вид, состояние и развитость инфраструктуры, средний показатель уровня жизни в районе);
• Перспективы развития района (строительство новых домов, коммерческих комплексов, социальных объектов, дорог);
• Экология (уровень загрязненности, наличие зеленых зон рядом с объектом);
• Транспортное сообщение и близость к центрам деловой активности города;
• Социальная инфраструктура (продуктовые магазины, торговые комплексы, места отдыха, образовательные учреждения).

Чем выше оценка каждого из указанных параметров, тем, соответственно, больше оснований для увеличения стоимости конкретного объекта недвижимости.

Для полноты и наглядности анализа были выделены следующие районы:

 

Данное разбиение было обусловлено такими факторами, как «удалённость от делового центра», «развитость инфраструктуры», «престижность района» и так далее.

Структура, полученная в результате такого деления, представлена на следующем графике. Различные предложения в одном комплексе учитываются отдельно. То есть, если в одном комплексе предлагаются квартиры с одной, двумя и тремя жилыми комнатами, то считается что в данном комплексе имеется три уникальных предложения.

Рисунок 5. Распределение квартир по районам города

 

По сравнению с прошлым годом предложение в западных и центральных районах практически не изменилось, в то время как в других частях города наблюдается значительный рост. Так, в удалённых районах число вариантов выросло с 89 до 140, а в срединном центре - с 73 до 122. Это связано с расширением городской территории почти в три раза, что дало старт масштабной застройке новых районов.

В южных районах предложение увеличилось до 104 квартир, что на 15 единиц больше, чем годом ранее.

В западных районах наблюдается рост на 3 позиции - до 21, а в центре - на 5, достигнув 17.

Ценовое распределение

Анализ стоимости квартир в новостройках произведен по ценам предложения при условии полной оплаты, то есть без рассрочек.

Стоимость квартиры – основной фактор, которым руководствуются покупатели при покупке жилья. Цена – первостепенное ограничение, от которого в дальнейшем покупатель отталкивается при выборе объекта.

Для ознакомления с предложением на рынке квартир ниже приведено ценовое распределение на 2025 год.

Рисунок 6. Частота цен на квартиры в Бишкеке ($/кв.м.)

 

Если в прошлом году наиболее востребованный ценовой диапазон за квадратный метр составлял 1000–1200 долларов, то в 2025 году он поднялся до 1200–1400 долларов.

Среднерыночная цена выросла с 1 131 $/кв.м. до 1 404 $/кв.м.

Максимальная цена на рынке первичной недвижимости составляет 3 000 $/кв.м.

Минимальная цена на рынке первичной недвижимости составляет 750 $/кв.м.

В сравнении с 2024 годом доля дорогостоящих квартир на рынке повысилась, а квартир со стоимостью ниже 700 $/кв.м. уже практически нет.

Рассмотрим ценовую динамику первичного рынка квартир по районам города 

Рисунок 7. Цена на квартиры в Бишкеке в зависимости от местоположения ($/кв.м.)

 

На графике можно отметить общий рост цен по сравнению с 2024 годом.

Средние цены по районам:

• Центр                             –        2 029 $ (+18%);
• Срединный центр –        1 399 $ (+25%);
• Южные районы             –        1 609 $ (+31%);
• Запад                              –        1 263 $ (+14%);
• Удаленные районы       –        1 201 $ (+24%).

Зависимость цены от стадии строительства

Стоимость жилья зависит не только от локации, но и от стадии готовности проекта: чем ближе сдача, тем выше цена. На ранних этапах - проектирования и начального строительства - присутствуют значительные риски: возможны задержки, сложности с финансированием или даже банкротство застройщика. Эти риски обычно компенсируются более низкой ценой. Однако по мере приближения объекта к сдаче уверенность растёт, а вместе с ней - и цена.

Рисунок 8. Цена квартир в зависимости от стадии строительства ($/кв.м.)

 

В 2025 году наблюдается повышение цен уже на стадии котлована. Это может быть связано с тем, что девелоперы стали предлагать жилые комплексы с продуманной инфраструктурой: от услуг ресепшена с консьержом и тренажерными залами до бассейна со СПА и собственными образовательными центрами.

На основе собранных данных самые высокие цены на квартиры были зафиксированы в следующих домах:

• ЖК «Royal Tower» - комплекс премиум-класса, представляющий собой 27-этажный небоскрёб с панорамным видом, расположенный в южной части города. Данный объект будет самым высоким в Кыргызстане - более 100 метров. В доме будет предусмотрены зоны коворкинга, тренажерный зал, массажная комната, джакузи и др. Завершение строительства ожидается в третьем квартале 2026 года.
• МФК «Beta Stores Complex» - многофункциональный комплекс из трех башен, который будет построен на месте Beta Stores-1. Две башни будут жилые с торговым центром на первых 4 этажах, третья башня предусматривается как бизнес-центр с вертолетной площадкой на крыше. На крыше торгового центра будет закрытая зона отдыха с бассейном для жителей комплекса. Завершение объекта планируется в конце 2028 года.
• ЖК «ENESAI» - футуристический проект с панорамными окнами, расположенный в верхней части города, рядом с парком Асанбай. Включает две башни высотой 24 и 26 этажей, пять 14-этажных корпусов и двор площадью 1,2 га на участке 2,8 га. В башнях предусмотрен современный бизнес-центр и уникальный мост с зимним садом на высоте 60 метров, который будет соединять две башни. Завершение объекта планируется во втором квартале 2028 года.

Таким образом, рынок показывает рост предложения, при этом большинство объектов находятся на разных стадиях строительства. Цены существенно выросли во всех районах по сравнению с предыдущими годами.

 

Предыдущие исследования:

Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2024 г.

Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2023 г.

Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2022 г.

Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2021 г.

Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2020 г.

Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2019 г.

Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на 2018 г.

Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на весну 2017 г.

Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на весну 2016 г.

Анализ рынка первичного рынка квартир в г. Бишкек по состоянию на весну 2015 г.

Анализ первичного рынка недвижимости (квартир) в г. Бишкек по состоянию на осень 2014 г.

 

Назад