Аналитиками компании «Бизнес-Эксперт» был проведён анализ предложений на рынке аренды офисных помещений г. Бишкек по состоянию на 2020 г.
В ходе анализа было установлено, что основная часть предложений по аренде офисных помещений сосредоточена в центральной и в срединной частях города Бишкек – зонах коммерческой и деловой активности. Также имеются предложения по аренде офисов в других частях города.
Для целей анализа было произведено зонирование города Бишкек и выделены следующие районы, имеющие отличительные особенности:
Данное разбиение было обусловлено такими факторами, как «удалённость от торгово-коммерческого центра», «развитость инфраструктуры», «престижность района» и прочих факторов.
Для определения факторов, которые существенно влияют на стоимость аренды коммерческой недвижимости, был произведен эконометрический анализ.
В таблице далее приведены результаты регрессионного анализа отобранных данных (Таблица 1).
Таким образом, в связи с особенностью рынка аренды г. Бишкек, на основании анализа значимости факторов, был сделан вывод о том, что основными параметрами, формирующими запрашиваемую цену аренды помещения, являются «местоположение», «тип здания», «местоположение к трассе», «состояние» и «этаж».
Как показал эконометрический анализ, на стоимость аренды кроме параметра «местоположение» также значительно влияет тип здания, в котором расположен офис (данный параметр включает в себя такие составляющие, как «состояние и качество отделки», «планировка», «наличие санитарного узла», «наличие высокоскоростного интернета и телефонных линий», «наличие охраны» и прочее).
На рынке аренды коммерческих помещений г. Бишкек присутствуют следующие основные типы зданий:
Многоэтажный жилой дом. Обычно, предлагаемые здесь коммерческие помещения представляют собой либо первые уровни новопостроенного многоэтажного жилого дома, либо квартиру, переоборудованную под коммерческое помещение. На момент проведения анализа большинство коммерческих помещений (48%) предлагалось именно в многоэтажных жилых домах. Состояние таких помещений может характеризоваться как «удовлетворительное», «хорошее», «отличное» и «под самоотделку», если оно расположено в строящемся доме.
Специализированный офисный центр. Современные здания с недавним годом постройки, характеризуются наличием всей необходимой инфраструктурой для ведения деловой деятельности. Большинство помещений имеют хорошее состояние. В последнее время также все больше предлагается помещений «под самоотделку».
Административное здание. К этому классу относятся нежилые помещения административного назначения, как встроенные, так и стоящие отдельно, построенные до 1990-х годов. Большинство таких зданий находится в центре города. Как правило, здесь сдаются отдельные кабинеты, переоборудованные под офисы. Здания коридорного типа, санитарный узел общий, один на этаже.
Особняк. Отдельно стоящее здание, часто с прилегающим земельным участком, которое возможно использовать как под жилое, так и офисное назначение. Как правило, сдаются частными лицами (владельцами). На диаграмме далее представлено распределение предлагаемых к аренде помещений по цене (Рисунок 1).
Средняя стоимость аренды коммерческих помещений на 2020 г. составила, как и в прошлом году, 8,9 $/кв. м.
Самая популярная цена аренды за кв. м. по-прежнему составляет 5-10 $.
Для понимания распределения доли предложений по аренде коммерческих помещений в зависимости от типа зданий по состоянию на 2020 год, была построена диаграмма ниже (Рисунок 2).
Как видно из приведённой диаграммы, наибольшее количество предложений по сдаче в аренду офисных помещений составляют предложения в многоэтажных жилых домах (48%) и в бизнес центрах (33%). Это объясняется большим количеством частных лиц (владельцев квартир), предлагающих к сдаче свои квартиры, которые можно использовать в качестве офисных помещений и строительством новых бизнес центров. Также в последнее время все чаще первые этажи в новых многоэтажных жилых домах используются под сдачу коммерческих помещений в аренду.
По сравнению с прошлым годом доля предложений в многоэтажных жилых домах упала на 9%.
Количество предложений по сдаче в аренду помещений в особняках и административных зданиях составляет по 10% и 9% от общего количества предлагаемых к сдаче помещений и немного выросло по сравнению с прошлым годом.
На диаграмме, представленной далее, приводится динамика структуры предложения аренды коммерческих помещений в зависимости от типа здания (Рисунок 3).
Как видно из приведенной диаграммы, в 2020 году максимальная доля предложений по аренде коммерческих помещений приходится на многоэтажные жилые дома и составляет 48% от общего числа предложений, что на 9 пунктов ниже показателя 2019 года.
Количество предлагаемых под сдачу помещений в специализированных бизнес‒центрах не изменилось за последний год и составляет 33% от общего числа предложений на рынке.
Остальная доля распределена по другим типам зданий. За последний год увеличилась доля сдаваемых помещений в особняках – 4% в 2019 году против 10% в 2020 г. В тоже время доля сдаваемых помещений в административных зданиях осталась практически неизменной.
Для понимания распределения количества предложений по аренде офисных помещений в зависимости от расположения зданий по состоянию на 2020 год, была построена следующая диаграмма (Рисунок 4).
За последний год выросло количество сдаваемых помещений в центральной части города ‒ с 27% в 2019 до 35% в 2020 году.
Что касается коммерческих помещений в срединном центре, то их доля традиционно велика и составляет 38% от общего числа предложений.
В южных микрорайонах и в остальных частях города количество предложений по сдаче офисов составляет в общем 27% от всего числа предложений. По сравнению с прошлым годом незначительно увеличилось предложение по аренде офисных помещений в южной части города ‒ 12% в 2020 году против 9% в 2019 году. Это можно объяснить застройкой новыми жилыми комплексами данного района, первые этажи которых предусмотрены для сдачи в аренду коммерческих помещений. В удаленных районах предложение наоборот снизилось на 8% в 2020 году, что говорит о росте заполняемости арендаторами в данном сегменте.
На рисунке далее представлена динамика цены предложения по аренде коммерческих помещений по каждому району (Рисунок 5).
На графике можно наблюдать умеренный рост цены предложения по аренде во всех районах города за период 2011-2014 гг. В 2015 году произошло снижение цены во всех районах города.
В 2017 г. средняя цена аренды во всех районах снизилась еще сильнее по сравнению с 2015 г. Такое поведение цен объясняется как высоким курсом доллара по отношению к сому, так и общим кризисом на рынке недвижимости.
В 2018 году в первую очередь бросается в глаза резкий рост стоимости аренды в удаленных частях города. Это связано со значительным развитием инфраструктуры и застройкой новыми жилыми комплексами в этих районах. В 2020 году наблюдается снижение стоимости аренды в центральных районах города.
В срединном центре произошло незначительное снижение цены с 9,1 $/кв. м. до 8,9 $/кв.м.
Также заметно снижение стоимости аренды в центральной части города. За последний год произошло снижение на 12%.
Стоимость аренды коммерческих помещений в южных и удаленных районах наоборот растет последние 2 года.
В удаленных частях города цена немного выросла по сравнению с прошлым годом. На данный момент средняя цена аренды за квадратный метр коммерческой недвижимости здесь составляет 6,8 $ по сравнению с 6,3 $ в прошлом периоде. Это связано с ростом спроса на помещения в данном сегменте, что подтверждается падением числа предложений. По-видимому, в связи с кризисом происходит перетекание спроса в более дешевые районы.
В южной части города стоимость аренды подорожала за последний год на 8% и составляет 9,2 доллара за квадратный метр.
Для оценки площади предлагаемых коммерческих помещений была построена следующая диаграмма (Рисунок 6).
По диаграмме видно, что в 2020 году предложение помещений площадью от 50 до 500 кв. м. относительно выровнялось на рынке.
Предложение больших по площади помещений незначительно и составляет только 2% от числа всех предложений.
На рынке аренды коммерческих помещений, объекты менее 100 кв. м. составляют 53%, оставшаяся доля помещений принадлежит объектам более 100 кв. м. или 47%.
В таблице далее приведены средние цены предложения по аренде коммерческих помещений в зависимости от района и типа здания. Данные приведены в динамике за последние 10 лет (Таблица 2).
Резюме
На сегодняшний день рынок аренды коммерческой недвижимости переживает не самые лучшие времена. Это в первую очередь связано с глобальной пандемией Covid‒19, политической нестабильностью в стране и возросшим курсом доллара.
Множество бизнесменов находятся на распутье. С одной стороны долгое время была закрыта граница ввиду тотального карантина, из-за чего многие бизнесмены не смогли вовремя обеспечить приток товара на рынок. С другой стороны нестабильный курс доллара ставит перед бизнесом сложные задачи.
Все эти факторы в дальнейшем могут привести еще к более значительным изменениям на рынке коммерческой недвижимости Бишкека. Данные изменения вы сможете увидеть в следующем регулярном обзоре по анализу рынка коммерческой недвижимости г. Бишкек.
Предыдущие исследования:
Анализ рынка аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 2019 г.
Анализ рынка аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 2018 г.
Обзор рынка офисной и коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2017 г.
Обзор стоимости аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 2015 г.
© Copyright 2010-2024
Центр Независимой Оценки и Аналитики «Бизнес-Эксперт».
All Rights Reserved.
