Анализ рынка аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 2021 г.

Аналитиками компании «Бизнес-Эксперт» был проведён анализ предложений на рынке аренды офисных помещений г. Бишкек по состоянию на 2021 г.

В ходе анализа было установлено, что основная часть предложений по аренде офисных помещений сосредоточена в центральной и в срединной частях города Бишкек – зонах коммерческой и деловой активности. Также имеются предложения по аренде офисов в других частях города.

Для целей анализа было произведено зонирование города Бишкек и выделены следующие районы, имеющие отличительные особенности:

Данное разбиение было обусловлено такими факторами, как «удалённость от торгово-коммерческого центра», «развитость инфраструктуры», «престижность района» и прочих факторов.

Для определения факторов, которые существенно влияют на стоимость аренды коммерческой недвижимости, был произведен регрессионный анализ.

В базовую модель были приняты такие параметры как: расположение помещения в центральном районе, многоэтажном здании на первом этаже и с хорошим состоянием. Данные базовые параметры в модель не включаются.

В таблице далее приведены результаты регрессионного анализа отобранных данных (Таблица 1).

Таким образом, в связи с особенностью рынка аренды г. Бишкек, на основании анализа значимости факторов, был сделан вывод о том, что основными параметрами, формирующими запрашиваемую цену аренды помещения, являются «местоположение», «тип здания», «местоположение к трассе», «состояние» и «этаж».

Уравнение регрессии будет выглядеть следующим образом:

Цена кв.м. аренды = 10,254 – 1,046*Удаленные районы – 3,502*Административное здание – 1,895*Спец. Здание – 3,019*Особняк + 1,431*БЦ + 0,91*На трассе – 2,578*Цоколь – 1,219* Удовлетворительное состояние. 

Как показал эконометрический анализ, на стоимость аренды кроме параметра «местоположение» также значительно влияет тип здания, в котором расположен офис (данный параметр включает в себя такие составляющие, как «состояние и качество отделки», «планировка», «наличие санитарного узла», «наличие высокоскоростного интернета и телефонных линий», «наличие охраны» и прочее).

На рынке аренды коммерческих помещений г. Бишкек присутствуют следующие основные типы зданий:

Многоэтажный жилой дом. Обычно, предлагаемые здесь коммерческие помещения представляют собой либо первые уровни новопостроенного многоэтажного жилого дома, либо квартиру, переоборудованную под коммерческое помещение. На момент проведения анализа большинство коммерческих помещений (47%) предлагалось именно в многоэтажных жилых домах. Состояние таких помещений может характеризоваться как «удовлетворительное», «хорошее», «отличное» и «под самоотделку», если оно расположено в строящемся доме.

Специализированный офисный центр. Современные здания с недавним годом постройки, характеризуются наличием всей необходимой инфраструктурой для ведения деловой деятельности. Большинство помещений имеют хорошее состояние. В последнее время также все больше предлагается помещений «под самоотделку».

Административное здание. К этому классу относятся нежилые помещения административного назначения, как встроенные, так и стоящие отдельно, построенные до 1990-х годов. Большинство таких зданий находится в центре города.  Как правило, здесь сдаются отдельные кабинеты, переоборудованные под офисы. Здания коридорного типа, санитарный узел общий, один на этаже.

Особняк. Отдельно стоящее здание, часто с прилегающим земельным участком, которое возможно использовать как под жилое, так и офисное назначение. Как правило, сдаются частными лицами (владельцами). На диаграмме далее представлено распределение предлагаемых к аренде помещений по цене (Рисунок 1).

Рисунок 1.  Гистограмма стоимости аренды коммерческих помещений в Бишкеке на 2021 г., $/кв. м.

Средняя стоимость аренды коммерческих помещений в 2021 г. немного уменьшилась по сравнению с прошлым годом и составила 8,51 $/кв. м.

Самая популярная цена аренды за кв. м. по-прежнему составляет 5-10 $.

Для понимания распределения доли предложений по аренде коммерческих помещений в зависимости от типа зданий по состоянию на 2021 год, была построена диаграмма ниже (Рисунок 2).

Рисунок 2. Распределение количества предложений по аренде офисных помещений в зависимости от типа здания по состоянию на 2021 г.

Как видно из приведённой диаграммы, наибольшее количество предложений по сдаче в аренду офисных помещений по-прежнему составляют предложения в многоэтажных жилых домах (47%) и в бизнес центрах (40%). Это объясняется большим количеством частных лиц (владельцев квартир), предлагающих к сдаче свои квартиры, которые можно использовать в качестве офисных помещений и строительством новых бизнес центров. Также в последнее время все чаще первые этажи в новых многоэтажных жилых домах используются под сдачу коммерческих помещений в аренду.

По сравнению с прошлым годом доля предложений в многоэтажных жилых домах практически не изменилась.

Количество предложений по сдаче в аренду помещений в особняках и административных зданиях составляет по 7% и 6% от общего количества предлагаемых к сдаче помещений и немного уменьшилось по сравнению с прошлым годом.

На диаграмме, представленной далее, приводится динамика структуры предложения аренды коммерческих помещений в зависимости от типа здания (Рисунок 3).

Рисунок 3. Динамика структуры предложения аренды коммерческих предложений в зависимости от типа здания по состоянию на 2021 г.

Как видно из приведенной диаграммы, в 2021 году максимальная доля предложений по аренде коммерческих помещений приходится на многоэтажные жилые дома и составляет 47% от общего числа предложений.

Количество предлагаемых под сдачу помещений в специализированных бизнес‒центрах выросло за последний год и составляет 40% от общего числа предложений на рынке.

Остальная доля распределена по другим типам зданий. За последний год уменьшилась доля сдаваемых помещений в особняках и административных зданиях.

Для понимания распределения количества предложений по аренде офисных помещений в зависимости от расположения зданий по состоянию на 2021 год, была построена следующая диаграмма (Рисунок 4).

Рисунок 4. Распределение количества предложений по аренде офисных помещений в зависимости от расположения здания по состоянию на 2021 г.

За последний год выросло количество сдаваемых помещений в срединном центре ‒ с 38% в 2020 г. до 43% в 2021 году.

Что касается коммерческих помещений в центральной части города, то их доля традиционно велика и составляет 25% от общего числа предложений.

В южных микрорайонах и в остальных частях города количество предложений по сдаче офисов составляет в общем 32% от всего числа предложений. По сравнению с прошлым годом предложение по аренде офисных помещений в южной части города не изменилось. В удаленных районах предложение увеличилось на 5% в 2021 году.

На рисунке далее представлена динамика цены предложения по аренде коммерческих помещений по каждому району (Рисунок 5).

Рисунок 5. Динамика цены предложения по аренде коммерческих помещений по районам, $/кв. м.

На графике можно наблюдать умеренный рост цены предложения по аренде во всех районах города за период 2011-2014 гг. В 2015 году произошло снижение цены во всех районах города.

В 2017 г. средняя цена аренды во всех районах снизилась еще сильнее по сравнению с 2015 г. Такое поведение цен объясняется как высоким курсом доллара по отношению к сому, так и общим кризисом на рынке недвижимости.

В 2018 году в первую очередь бросается в глаза резкий рост стоимости аренды в удаленных частях города. Это связано со значительным развитием инфраструктуры и застройкой новыми жилыми комплексами в этих районах.

В 2021 году наблюдается снижение стоимости аренды в центральных и южной частях города.

В срединном центре произошло незначительное снижение цены с 8,9 $/кв. м. до 8,7 $/кв.м.

Также заметно снижение стоимости аренды в центральной части города. За последний год произошло снижение на 3%.

Стоимость аренды коммерческих помещений в южной части города снизилось достаточно сильно за последний год с 9,2 $/кв. м. до 8 $/кв. м.

Аренда в удаленных районах наоборот растет последние 4 года. На данный момент средняя цена аренды за квадратный метр коммерческой недвижимости здесь составляет 7,1 $ по сравнению с 6,8 $ в прошлом периоде. Это связано с ростом спроса на помещения в данном сегменте, что подтверждается падением числа предложений. По-видимому, в связи с кризисом происходит перетекание спроса в более дешевые районы.

Для оценки площади предлагаемых коммерческих помещений была построена следующая диаграмма (Рисунок 6).

Рисунок 6. Распределение предложений по аренде офисных помещений в зависимости от площади по состоянию на 2021 г.

По диаграмме видно, что в 2021 году предложение помещений площадью до 100 кв. м. относительно выровнялось на рынке. По сравнению с прошлым годом предложение помещений площадью от 100 до 200 кв. м. уменьшилось и составляет 14% от общего числа предложений на рынке.

Предложение больших по площади более 500 кв. м. помещений незначительно и составляет только 5% от числа всех предложений.

На рынке аренды коммерческих помещений, объекты менее 100 кв. м. составляют 61%, оставшаяся доля помещений принадлежит объектам более 100 кв. м. или 39%.

В таблице далее приведены средние цены предложения по аренде коммерческих помещений в зависимости от района и типа здания. Данные приведены в динамике за последние 10 лет (Таблица 2).

Таблица 2. Цена предложения по аренде коммерческих помещений в зависимости от района и типа здания, $/кв. м.

Резюме

На сегодняшний день рынок аренды коммерческой недвижимости переживает не самые лучшие времена. Это в первую очередь связано с экономической нестабильностью в стране и возросшим курсом доллара.

Наибольший инвестиционный потенциал показывает рынок аренды на периферии, где по-прежнему наблюдается дефицит предложения. В подтверждение дефицита коммерческих помещений в удаленных районах выступает средняя ставка аренды, устоявшаяся на 2021 год и приблизившаяся к ставке аренды в южных микрорайонах.

 

Предыдущие исследования:

Анализ рынка аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 2020 г.

Анализ рынка аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 2019 г.

Анализ рынка аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 2018 г.

Обзор рынка офисной и коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2017 г.

Обзор стоимости аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 2015 г.

 

Назад