Главная → Аналитика → Анализ рынка земельных участков г. Бишкек и его пригородов → Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригородах по состоянию на 2025 г.

Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригородах по состоянию на 2025 г.

01 СЕН 2025

Аналитики компании «Бизнес-Эксперт» продолжают проводить ценовой анализ земельных участков Бишкека и его пригородов за период 2011 ‒ 2025 гг.

Для целей анализа город делится на районы с условными границами с учетом их деловой активности, развитости инфраструктуры, престижности, экологии и прочих факторов.

1. Центр. Ограничен следующими улицами:

пр. Жибек‒Жолу с севера,
ул. Суюмбаева до ул. Боконбаева, ул. Ибраимова от ул. Боконбаева до ул. Кулатова, улицей Жукеева‒Пудовкина от ул. Кулатова с востока,
ул. Ахунбаева с юга,
бульваром Молодой Гвардии до ул. Льва Толстого и проспектом Манаса от ул. Льва Толстого с запада.

2. Срединный центр. Ограничен следующими улицами:

ул. Щербакова с севера,
ул. 7 апреля (ул. Алма-Атинской) с востока,
ул. Ахунбаева с юга,
ул. Фучика до ул. Московской, бульваром Молодой Гвардии до ул. Льва Толстого и проспектом Манаса от ул. Льва Толстого – с запада. За исключением квадрата в п. 1.
Жилой массив «Рабочий городок» также включен в данный район.

3. Юг. Южные микрорайоны и прилегающие к ним районы (мкр. Джал не включен)

4. мкр. Джал;

5. Восток (мкр. Аламедин, Тунгуч, ж/м Кок Жар, с. Лебединовка)

6. Западные жилые массивы (ж/м Кызыл‒Аскер, ж/м Ала‒Тоо, Касым, Аска‒Таш, р-н Западного автовокзала, Киркомстром, с. Новопавловка)

7. Северные жилые массивы (с. Нижняя Ала‒Арча, ж/м Келечек, Энесай и прочие до объездной трассы)

8. Восточные жилые массивы (ж/м Кара‒Жыгач, Учкун, Алтын‒Ордо, Рухий‒Мурас)

9. Южные жилые массивы (ж/м Ак‒Орго, Ак‒Ордо, с. Селекционное, удаленная часть ж/м Арча‒Бешик.)

10. Элитные жилые массивы (ж/м Киргизия-1, Ынтымак, с. Орто‒Сай, не удаленная часть ж/м Арча-Бешик).

11. Южные пригороды(с. Кок‒Жар, Беш‒Кунгей, Чон‒Арык, Байтик, Нижний Орок)

Перечисленные районы можно разделить на 2 подкатегории.

Районы №1-5 отличаются разнообразием не только жилой, но и коммерческой недвижимости, поэтому назначение продающихся в этих районах земельных участков варьируется от индивидуального жилищного строительства до многоэтажного строительства и строительства крупных коммерческих объектов.

Районы №6-11 отличаются доминированием индивидуальной жилой застройки, поэтому подавляющее большинство участков продаются здесь под застройку частными жилыми домами.

2025 год стал ключевым для земельного рынка города Бишкек: практически во всех районах зафиксировано существенное увеличение стоимости земли. Особенно бурный рост произошёл в периферийных зонах, где наблюдалось развитие инфраструктуры и включение новых территорий в городскую черту. Отдельное внимание заслуживает район Восток, где расположено село Лебединовка, официально вошедшее в состав Бишкека — это решение привело к резкому скачку цен.

Цель настоящего отчета — проанализировать ключевые изменения цен на земельные участки по районам и выделить факторы, влияющие на рост.

Для начала рассмотрим структуру предложения по реализуемой площади в динамике за период с 2011 по 2025 год (Рисунок 1). Выборка производилась по состоянию на конец второго и начало третьего квартала 2025 года. Выборка и анализ участков сельскохозяйственного назначения не проводились.

Рисунок 1. Динамика структуры предложения земельных участков по реализуемой площади к общему числу объявлений

Анализируя представленный график, можно сделать следующие выводы о динамике структуры предложения земельных участок по размеру за период 2020-2025гг.

Участкидо 4 соток: В 2025 году доля таких участков значительно увеличилась до 29% по сравнению с 23% в 2024 году. Это свидетельствует о продолжении роста спроса на небольшие участки, что может быть связано с повышением доступности таких земель и популярностью компактных застроек.
Участки 4–8 соток: Доля этих участков в 2025 году составила 44%, что немного ниже, чем в 2024 году (50%). Это снижение может свидетельствовать о временном колебании спроса, однако сегмент остается крупным и востребованным, так как земля такого размера остаётся наиболее популярной для индивидуальных застроек.
Участки 8–15 соток: В 2025 году доля этих участков составила 19%, что на 1% ниже по сравнению с 2024 годом (20%). Это небольшое снижение может свидетельствовать о стабильности спроса на участки этого размера, несмотря на небольшие колебания.
Участки более 15 соток: Доля этих участков в 2025 году осталась на уровне 7%, как и в 2024 году, что указывает на стабильный, но относительно низкий интерес к крупным участкам, вероятно, из-за их высокой стоимости и ограниченной доступности.

В последние годы на рынке наблюдается явная тенденция к увеличению доли небольших участков (до 4 соток) и сокращению крупных (более 15 соток). Это свидетельствует о смещении спроса в сторону более компактных и доступных по цене вариантов, а также о продолжающемся процессе дробления крупных земельных наделов. Структура предложения становится более ориентированной на массового покупателя, что отражает современные запросы рынка и экономическую ситуацию.

Центр столицы

Ниже представлена динамика цен на земельные участки в центральной части города Бишкек, где находится разнообразная недвижимость различного назначения (Рисунок 2).

Рисунок 2. Динамика цен на земельные участки в центре г. Бишкек, $/кв.м.

График отражает изменение средней цены на земельные участки в центре города с 2011 по 2025 год (в долларах за кв. м).

2011–2014: Цена выросла с 201 до 443 $/кв. м — быстрый рост, связанный с высоким спросом и развитием центра.
2015–2016: Резкое снижение до 284 $/кв. м, вероятно, из-за экономических факторов или снижения активности на рынке.
2017–2021: Постепенное восстановление и стабилизация — цены держатся в диапазоне 420–439 $/кв.м.

После периода колебаний рынок земли в центре города снова демонстрирует уверенный рост, особенно в 2024–2025 годах. Цена достигла рекордного уровня, что говорит о высоком спросе и ограниченном предложении в этом сегменте.

На Рисунке 3 показана динамика цен на земельные участки в трех районах с похожей инвестиционной активностью за последние годы: Срединный центр, Юг и Запад.

Рисунок 3. Динамика цен на земельные участки в срединном центре, западной и южной частях г. Бишкек, $/кв. м.

Как видно из графика, цены во всех районах значительно выросли.

Земли в западной части города стремительно подорожали за последние 3 года. В настоящее время средняя цена участка на западе города увеличилась приблизительно на 38% по сравнению с предыдущим годом и составляет 416 $/кв.м., причиной активного роста района, является увеличение спроса на землю.

Цена на участки в Срединном центре долгое время значительно не менялась, но с 2022 года продолжается резкий рост стоимости. В настоящее время средняя цена составляет 447 $/кв.м., по сравнению с прошлым годом цена выросла на 30%, а за 2 года – на 100%., центр остается самым дорогим районом для покупки

Южная часть города также активно растет последние 3 года, район становится все более востребованным для жилой застройки. На сегодняшний день средняя цена составляет 463 $/кв.м., это +22% к прошлому года.

Стоит отметить, что средняя цена во всех трех районах в 2025 году приблизительно сравнялась.

Далее рассмотрим динамику цен на земельные участки в Восточной части города (Рисунок 4).

Рисунок 4. Динамика цен на земельные участки в зоне «Восток», $/кв. м.

Восточная часть города продолжает показывать стремительный рост на рынке недвижимости, и в 2025 году произошел резкий скачок цен на 57% — с 200 до 280 $/кв.м. Этот рост связан с увеличением спроса, улучшением инфраструктуры района и ограниченным предложением жилья. В сравнении с 2024 годом, цены существенно повысились, что свидетельствует о сильной инвестиционной привлекательности этого района и дальнейшей тенденции роста в будущем.

Рост цен на земельные участки в районе Восток в 2025 году обусловлен комплексом факторов экономического и административного характера.
Основным фактором изменений стало включение села Лебединовка в черту города Бишкек, что привело к изменению правового статуса земель (с сельскохозяйственного на городской), расширению возможностей для подключения к инженерной инфраструктуре и, как следствие, значительному росту инвестиционной привлекательности территории. Дополнительно на ценовую динамику повлияли активное развитие транспортной и социальной инфраструктуры, а также перераспределение покупательского спроса на доступные участки в пределах расширяющейся городской агломерации.

Средняя цена земли на Востоке составляет 28 000 $ за сотку.

Районы для частной застройки

Рассмотрим изменение цен на земельные участки в районах, удаленных от центра города, которые характеризуются преобладанием частной жилой застройки (Рисунок 5).

Город Бишкек продолжает расширяться, прирастая жилыми массивами с постепенно развивающейся инфраструктурой и улучшенной транспортной доступностью. Среди них выделяются Элитные жилые массивы, такие как ж/м Киргизия-1, ж/м Ынтымак, с. Орто-Сай и ближайшая часть ж/м Арча-Бешик.

Рисунок 5. Динамика цены предложения на земельные участки в Элитных жилых массивах, $/кв. м.

В 2025 году средняя цена на землю в элитных жилмассивах Бишкека выросла до 321 $/кв. м, увеличившись на 53% по сравнению с 2024 годом. С 2011 года рост составил 702% (с 40 $/кв. м).

Рост цен обусловлен ограниченным предложением, высоким спросом на престижное жилье и инвестиционной привлекательностью участка как актива. С 2022 года наблюдается устойчивый рост: с 127 $/кв. м в 2021 до 209 $/кв. м в 2024 и 321 $/кв. м в 2025.

Стоит отметить, что здесь также наблюдается резкий рост цен с 2022 года.

Рассмотрим также предложение земельных участков в других жилых массивах города. На графике далее представлена динамика цен на Северные, Восточные, и Западные жилые массивы (Рисунок 6).

Рисунок 6. Динамика цены предложения на земельные участки в жилых массивах, $/кв. м.

В 2025 году на рынке земельных участков в жилых массивах Бишкека зафиксирована разнонаправленная динамика в зависимости от территориального расположения. Согласно данным, представленным на Рисунке 6, наибольший прирост цен наблюдался в северных жилых массивах, где средняя цена удвоилась — с 64 до 120 $/кв.м. Такой резкий рост объясняется низкой базовой стоимостью, улучшением транспортной доступности, расширением городской застройки на север и активизацией индивидуального жилищного строительства.

В восточных жилых массивах (ж/м Кара-Жыгач, Алтын-Ордо и др.) цена увеличилась с 118 до 163 $/кв. м, что составляет прирост на 39%. Здесь рост сохраняется на протяжении нескольких лет, благодаря близости к городу, постепенному улучшению инфраструктуры и высокой активности застройщиков.

В то же время западные жилые массивы, ранее демонстрировавшие динамичное удорожание, в 2025 году показали замедление темпов роста: цена увеличилась лишь на 7%, с 126 до 135 $/кв.м. Это может свидетельствовать о частичном насыщении рынка в этом направлении и перераспределении спроса в пользу Востока и Севера.

На рисунке 7 показана динамика цен на земельные участки в наиболее развитых и ликвидных южных жилых массивах для сравнения.

Рисунок 7. Динамика цены предложения на земельные участки в южных жилых массивах и южных пригородах, $/кв. м.

В 2025 году на рынке земельных участков в южной части Бишкека наблюдается резкий рост цен как в южных жилых массивах, так и в южных пригородах. Согласно представленному графику, с 2024 по 2025 год средняя цена в южных жилмассивах увеличилась с 140 до 187 $/кв. м (+33%), а в южных пригородах — с 118 до 207 $/кв. м, что соответствует приросту на75%.

Южные пригороды (Кок-Жар, Беш-Кунгей, Байтик и др.) демонстрируют особенно высокую динамику. Это объясняется тем, что эти зоны, несмотря на относительную удалённость, становятся всё более привлекательными для индивидуального жилищного строительства за счёт относительно доступной цены, экологически благоприятной среды, а также улучшения транспортной связи с городом.

Южные жилые массивы также продолжают расти в цене — особенно после 2022 года, когда стоимость земли в них вышла на траекторию устойчивого подъёма. Сочетание уже развитой инфраструктуры и относительно свободных участков делает их привлекательными для массовой застройки.

Подводя итоги анализа по земельным участкам за 2025 год, можно отметить, что, цены на земельные участки в Бишкеке и пригородах продолжают стремительно расти. Где-то рост идет более плавно, в где-то произошел резкий скачок цен, наверставший отставание от общих трендов.

В таблицах ниже (Таблица 1 и Таблица 2) представлены динамика цен предложения по районам и относительные изменения за указанный период.

Таблица 1. Динамика средней цены предложения на земельные участки по районам, $/кв. м.

Год	Центр	Срединный центр	Юг	Запад	Восток
2011	201	107	167	88	37
2023	480	223	296	238	109
2024	573	344	378	302	200
2025	666	447	463	416	280
2025 к 2011	232%	318%	178%	375%	657%
2025 к 2023	39%	100%	56%	75%	157%
2025 к 2024	16%	30%	22%	38%	40%

Таблица 2. Динамика средней цены предложения на земельные участки по районам, $/кв. м.

Год	Восточные жилые массивы	Западные жилые массивы	Северные жилые массивы	Южные жилые массивы	Южные пригороды	Элитные жилые массивы
2011	19	32	17	33	12	40
2023	97	98	52	83	82	190
2024	118	126	64	140	118	209
2025	163	135	120	187	207	321
2025 к 2011	745%	317%	629%	466%	1666%	702%
2025 к 2023	69%	38%	129%	124%	151%	69%
2025 к 2024	39%	7%	87%	33%	75%	53%

Рекорды за 2 года (2025 к 2023)

В период с 2023 по 2025 год наибольший прирост средней стоимости земельных участков был зафиксирован в Восточной части — рост составил +157%. Это свидетельствует о высокой инвестиционной активности и значительном спросе на данный район, что может быть связано с развитием инфраструктуры или улучшением условий для проживания.

Наименьшее годовое изменение отмечено в Западных жилых массивах, где прирост составил лишь +38%, что указывает на стабилизацию рынка или ограниченный интерес со стороны покупателей.

Рекорды года (2025 к 2024)

В период с 2024 по 2025 год наибольший прирост средней стоимости земельных участков был зафиксирован в Северных жилых массивах — рост составил +99%. Это свидетельствует о высокой инвестиционной активности и спросе в данном районе.

Наименьшее годовое изменение отмечено в Западных жилых массивах, где прирост составил лишь +7%, что указывает на стабилизацию рынка или ограниченный интерес со стороны покупателей.

Рекорды за весь период (2025 к 2011)

В период с 2011 по 2025 год наиболее значительный рост цен на земельные участки зафиксирован в Южных пригородах — увеличение составило +1727%, что эквивалентно почти десятикратному росту.
Такая динамика указывает на интенсивное развитие пригорода и высокий спрос на загородную недвижимость.

Минимальный совокупный рост за анализируемый период отмечен в районе Юг, где стоимость земли увеличилась на +178%. Это может быть обусловлено как насыщенностью рынка, так и сравнительно низким уровнем инвестиционной привлекательности по сравнению с другими зонами.

Предыдущие исследования:

Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригородах по состоянию на 2024 г.

Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригородах по состоянию на 2023 г.

Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригородах по состоянию на 2022 г.

Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригородах по состоянию на 2021 г.

Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригородах по состоянию на 2020 г.

Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригородах по состоянию на 2019 г.

Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригородах по состоянию на 2018 г.

Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригороде по состоянию на лето 2017 года

Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригороде по состоянию на лето 2016 года

Анализ рынка земельных участков Бишкека и пригородов по состоянию на лето 2015 года

Динамика цен на рынке земельных участков Бишкекской агломерации по состоянию на осень 2014 года