Анализ рынка аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 2022 г.

Аналитиками компании «Бизнес-Эксперт» был проведён анализ предложений на рынке аренды офисных помещений г. Бишкек по состоянию на 2022 г.

В ходе анализа было установлено, что основная часть предложений по аренде офисных помещений сосредоточена в центральной и в срединной частях города Бишкек – зонах коммерческой и деловой активности. Также имеются предложения по аренде офисов в других частях города.

Для целей анализа было произведено зонирование города Бишкек и выделены следующие районы, имеющие отличительные особенности:

Данное разбиение было обусловлено такими факторами, как «удалённость от торгово-коммерческого центра», «развитость инфраструктуры», «престижность района» и прочих факторов.

На рынке аренды коммерческих помещений г. Бишкек присутствуют следующие основные типы зданий:

Многоэтажный жилой дом. Обычно, предлагаемые здесь коммерческие помещения представляют собой либо первые уровни новопостроенного многоэтажного жилого дома, либо квартиру, переоборудованную под коммерческое помещение. На момент проведения анализа большинство коммерческих помещений (62%) предлагалось именно в многоэтажных жилых домах. Состояние таких помещений может характеризоваться как «удовлетворительное», «хорошее», «отличное» и «под самоотделку», если оно расположено в строящемся доме.

Бизнес-центр Современные здания с недавним годом постройки, характеризуются наличием всей необходимой инфраструктурой для ведения коммерческой деятельности. Большинство помещений имеют хорошее состояние. В последнее время также все больше предлагается помещений «под самоотделку».

Административное здание. К этому классу относятся нежилые помещения административного назначения, как встроенные, так и стоящие отдельно, построенные до 1990-х годов. Большинство таких зданий находится в центре города.  Как правило, здесь сдаются отдельные кабинеты, переоборудованные под офисы. Здания коридорного типа, санитарный узел общий, один на этаже.

Особняк. Отдельно стоящее здание, часто с прилегающим земельным участком, которое возможно использовать как под жилое, так и офисное назначение. Как правило, сдаются частными лицами (владельцами).

Специализированные здания. Все прочие помещения, не попадающие ни в одну из приведенных выше категорий. Чаще всего это отдельно стоящие здания, построенные после 1990 года, высотой два-три этажа, произвольной архитектуры и планировки. На диаграмме далее представлено распределение предлагаемых к аренде помещений по цене (Рисунок 1).

Рисунок 1.  Гистограмма стоимости аренды коммерческих помещений в Бишкеке на 2022 г., $/кв. м.

Средняя стоимость аренды коммерческих помещений в 2022 г. увеличилась по сравнению с прошлым годом и составила 10 $/кв. м.

Самая популярная цена аренды за кв. м. по-прежнему составляет 5-10 $.

Для лучшего понимания распределения доли предложений по аренде коммерческих помещений в зависимости от типа зданий по состоянию на 2022 год, была построена диаграмма ниже (Рисунок 2).

Рисунок 2. Распределение количества предложений по аренде офисных помещений в зависимости от типа здания по состоянию на 2022 г.

Как видно из приведённой диаграммы, наибольшее количество предложений по сдаче в аренду офисных помещений составляют предложения в многоэтажных жилых домах, они занимают больше половины всего рынка предложения. Оставшуюся долю делят бизнес-центры и специализированные здания по 12% и 17% соответственно. В данном анализе по сравнению с предыдущими был добавлен новый тип здания – специализированные постройки. Ранее такого рода здания могли входить в категорию «административные» или «бизнес-центры», но целесообразнее будет различать эти два типа.

На диаграмме, представленной далее, приводится динамика структуры предложения аренды коммерческих помещений в зависимости от типа здания (Рисунок 3).

Рисунок 3. Динамика структуры предложения аренды коммерческих предложений в зависимости от типа здания по состоянию на 2022 г.

Как видно из приведенной диаграммы, заметно увеличилась доля помещений в многоэтажных жилых домах. По сравнению с прошлым годом доля предложений в многоэтажных жилых домах увеличилась на 17%. В 2022 году доля таких помещений имеет самый высокий показатель за все время.

Количество предлагаемых под сдачу помещений в бизнес‒центрах сильно уменьшилось и составило 12% от общего числа предложений на рынке. Это частично обусловлено тем, что в данном анализе была добавлена еще одна категория к типам здания – «специализированные постройки», куда не входят бизнес-центры.

Количество предложений по сдаче в аренду помещений в особняках и административных зданиях составляет по 4% и 3% от общего количества предлагаемых к сдаче помещений. Доля помещений такого типа уменьшается на протяжении последних трех лет. Данное наблюдение может говорить о том, что с постройкой новых многоэтажных домов и бизнес центров падает спрос на офисы в частных домах и в зданиях административного типа.

Для понимания распределения количества предложений по аренде офисных помещений в зависимости от расположения зданий по состоянию на 2022 год, была построена следующая диаграмма (Рисунок 4).

Рисунок 4. Распределение количества предложений по аренде офисных помещений в зависимости от расположения здания по состоянию на 2022 г.

Доля коммерческих помещений в срединном центре остается самой большой и составляет 41%, что на 2% меньше прошлогоднего значения.

Что касается коммерческих помещений в центральной части города, то их доля традиционно велика и составляет 29% от общего числа предложений.

В южных микрорайонах города количество предложений по сдаче офисов составляет 14% от всего числа предложений.

В удаленных районах предложение составило 16%.

На рисунке далее представлена динамика цены предложения по аренде коммерческих помещений по каждому району (Рисунок 5).

Рисунок 5. Динамика цены предложения по аренде коммерческих помещений по районам, $/кв. м.

На графике можно наблюдать умеренный рост цены предложения по аренде во всех районах города за период 2011-2014 гг. В 2015 году произошло снижение цены во всех районах города.

В 2017 г. средняя цена аренды во всех районах снизилась еще сильнее по сравнению с 2015 г. Такое поведение цен объясняется как высоким курсом доллара по отношению к сому, так и общим кризисом на рынке недвижимости.

В 2018 году в первую очередь бросается в глаза резкий рост стоимости аренды в удаленных частях города. Это связано со значительным развитием инфраструктуры и застройкой новыми жилыми комплексами в этих районах.

В 2022 году наблюдается увеличение ставки аренды во всех районах города.

В центре наблюдается наиболее резкий рост. Цена в этом районе составляет 11,9 $/кв. м. Причина падения в 2020-2021 годах заключается в оттоке арендаторов из центра в другие районы по причине введенных ограничений, вызванных пандемией, в результате которых наиболее уязвимыми оказались именно помещения в центре города.  Стремительный рост за последний год стоит воспринимать как корректировку и нормализацию рынка.

Срединный центр прибавил в цене на 1,6 $/кв. м. и составил 10,3 $/кв. м.

Стоимость аренды коммерческих помещений в южной части города увеличилась за последний год на один доллар с 8 $/кв. м. до 9,9 $/кв. м.

В Остальных районах города наблюдается стабильный рост за последние 4 года. Ставка аренды в этих районах города подверглась изменениям меньше всего. На данный момент средняя цена аренды за квадратный метр коммерческой недвижимости здесь составляет 7,2 $ по сравнению с 7,1 $ в прошлом периоде.

Для оценки площади предлагаемых коммерческих помещений была построена следующая диаграмма (Рисунок 6).

Рисунок 6. Распределение предложений по аренде офисных помещений в зависимости от площади по состоянию на 2022 г.

В 2022 году предложение помещений площадью 100-200 кв. м. возросло в 2 раза и составляет 31% от общего предложения.

Доля помещений площадью меньше 100 кв. м. тоже значительно уменьшилась и составила 17% вместо прошлогодних 19%.

Помимо этого, в три раза увеличилась доля помещений более 500 кв. м. и составила 15%.

Второе место занимают помещения, площадь которых колеблется в пределах 200 - 500 кв. м. – 21%.

Предложение маленьких помещений площадью менее 50 кв. м. заметно уменьшилось и составило только 14% от числа всех предложений.

В таблице далее приведены средние цены предложения по аренде коммерческих помещений в зависимости от района и типа здания. Данные приведены в динамике за последние 10 лет (Таблица 2)

Таблица 2. Цена предложения по аренде коммерческих помещений в зависимости от района и типа здания, $/кв. м.

Резюме

На сегодняшний день рынок аренды коммерческой недвижимости за последние годы претерпел различные потрясения. Это в первую очередь связано с экономической нестабильностью в мире и в стране и возросшим курсом доллара.

В силу того, что г. Бишкек растет в ширину, а точнее на юг, наибольший инвестиционный потенциал показывает рынок аренды в южной части города, где по-прежнему наблюдается дефицит предложения. 

 

Предыдущие исследования:

Анализ рынка аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 2021 г.

Анализ рынка аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 2020 г.

Анализ рынка аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 2019 г.

Анализ рынка аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 2018 г.

Обзор рынка офисной и коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2017 г.

Обзор стоимости аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 2015 г.

 

Назад