Обзор рынка аренды офисной и коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2025 г.

Аналитиками компании «Бизнес-Эксперт» был проведён анализ предложений на рынке аренды коммерческих помещений г. Бишкек по состоянию на 2025 г.

В результате исследования было установлено, что наибольшее количество предложений по аренде помещений приходится на Центральную и Срединную зоны города — ключевые районы деловой и коммерческой активности

При этом наблюдается постепенное расширение рынка: с течением времени количество предложений в других частях города также увеличивается.

Для целей анализа было произведено зонирование города Бишкек и выделены следующие районы, имеющие отличительные особенности:

Таблица 1. Границы районов г. Бишкек

 

Разделение на типы зданий было основано на таких факторах, как удалённость от торгово-делового центра, уровень развитости инфраструктуры, престижность района и другие характеристики.

На рынке аренды коммерческой недвижимости г. Бишкек по состоянию на 2025 год представлены следующие основные типы зданий:

Многоэтажный жилой дом. Коммерческие помещения здесь, как правило, размещаются на первых этажах новых многоквартирных домов или, представляют собой квартиры, переоборудованные под коммерческое использование. На момент анализа наибольшая доля предложений (44%) приходилась именно на данный тип зданий. Состояние помещений варьируется от «удовлетворительного» до «отличного», встречаются также варианты «под самоотделку» в строящихся объектах.

Бизнес-центр. Современные здания, построенные в последние годы, обеспечены всей необходимой инфраструктурой для ведения бизнеса. Большинство помещений находятся в хорошем состоянии, при этом наблюдается увеличение числа предложений с отделкой «под самоотделку».

Административное здание. нежилые помещения административного назначения, как встроенные, так и отдельно стоящие, построенные, как правило, до 1990-х годов. Преимущественно расположены в центральных районах города. Обычно сдаются отдельные офисные кабинеты в зданиях коридорного типа с общим санузлом на этаже.

Особняк. Отдельно стоящие здания, зачастую с прилегающим участком, пригодные как для жилого, так и офисного использования. В основном предлагаются в аренду частными собственниками.

Специализированные здания. Помещения, не подпадающие под вышеперечисленные категории. Чаще всего это отдельно стоящие здания, построенные после 1990 года, высотой в 2–3 этажа, со свободной планировкой и нестандартной архитектурой.

Для наглядного отображения распределения предложений аренды коммерческой недвижимости по типам зданий в 2025 году была составлена соответствующая диаграмма (Рисунок 1).

Рисунок 1. Распределение количества предложений по аренде помещений в зависимости от типа здания по состоянию на 2025 г.

 

На данной диаграмме видно, что наибольшее количество предложений по сдаче в аренду помещений составляют по-прежнему предложения в многоэтажных жилых домах, их доля составляет 44%. Доля бизнес-центров составляет 24%, специализированные здания занимают 16%, административные здания и особняки - по 9 и 7%.

На диаграмме далее представлено распределение предлагаемых к аренде помещений по цене (Рисунок 2).

Рисунок 2.  Гистограмма стоимости аренды коммерческих помещений в Бишкеке на 2025 г., $/кв. м.

 

Средняя стоимость аренды коммерческих помещений в 2025 г. увеличилась по сравнению с прошлым годом на 3,9 $ и составила 18,1$ за кв. м. То есть общий прирост на рынке составил 33% за год.

Наиболее востребованным сегментом на рынке аренды стала ценовая категория от 15 до 20 долларов за кв. м. — на неё приходится 30% всех предложений. Второе место по популярности занял ценовой диапазон от 10-15 долларов за кв. м.

На диаграмме, представленной далее, приводится динамика структуры предложения аренды коммерческих помещений в зависимости от типа здания (Рисунок 3).

Рисунок 3. Динамика структуры предложения аренды коммерческих предложений в зависимости от типа здания по состоянию на 2025 г.

 

Как видно из приведенной диаграммы, количество предложений многоэтажных жилых домов на рынке снизилось на 4 процентных пункта по сравнению с предыдущим годом.

Количество предлагаемых под сдачу помещений в бизнес‒центрах снизилось и составило 24% от общего числа предложений на рынке.

Незначительный рост наблюдается у административных зданий и особняков, доля которых составляет 7 и 9 %.

Далее, как видно из диаграммы, доля предложений по аренде помещений в специализированных зданиях составляет 16%, при этом наблюдается увеличение по сравнению с прошлым годом.

Для понимания распределения количества предложений по аренде помещений в зависимости от расположения зданий по состоянию на 2025 год, была построена следующая диаграмма (Рисунок 4).

Рисунок 4. Распределение количества предложений по аренде помещений в зависимости от расположения здания по состоянию на 2025 г.

 

Доля коммерческих помещений в Срединном центре остается наибольшей и составляет 41%, однако, в сравнении с 2024 годом количество предложений увеличилось на 4 процентных пункта. Основную долю помещений, предлагаемых арендодателями в Срединном центре, составляют многоэтажные жилые дома.

Доля коммерческих помещений в Центральной части снизилась на 2 пункта по сравнению с прошлым годом и составила 24%. Основная доля предложений в Центре находятся в многоэтажках и в бизнес-центрах.

Что касается помещений, которые сдаются в Южных микрорайонах города количество предложений снизилось и составило 17%.

В Остальных районах количество предложения также выросло и составило 19%. Данный рост можно объяснить расширением города и предположить, что количество предложения будет расти в ближайшие годы.

На рисунке далее представлена динамика цены предложения по аренде коммерческих помещений по каждому району (Рисунок 5).

Рисунок 5. Динамика цены предложения по аренде коммерческих помещений по районам, $/кв. м.

 

График иллюстрирует изменения цен предложения по аренде коммерческих помещений в различных районах за период с 2014 по 2025 годы. На графике представлены следующие районы: Центр, Срединный Центр, Юг и Остальные.

В Центральной части города наблюдается устойчивый рост аренды, достигший максимума в 2025 году — $21,2 за кв. м. С 2021 года, когда ставка составляла $9,4, цены более чем удвоились, что свидетельствует о высоком спросе и возможном влиянии экономического роста и инфраструктурных преобразований.

В Срединном центре в 2025 году цены также достигают наивысшего значения и составляют $19,3 за кв. м. После падения до $8,7 за кв. м. в 2021 году, рынок восстанавливался, и к 2025 году цены удвоились.

Южные районы демонстрируют аналогичную положительную динамику. С 2021 года, когда цена составляла $8 за кв. м., ставки выросли вдвое и в 2025 году достигли $17. Это может быть связано с ростом деловой активности и улучшением условий в южной части города.

В отличие от других районов, цены на коммерческую недвижимость в Остальных районах резко выросли это может быть обусловленно расширением границ города, и в 2025 году составляют $12,5 за кв. м. и по сравнению с 2024 годом идет увеличение на 60% по сравнению с предыдущим годом.

Анализ данных на 2025 год показывает, что Срединный центр и Остальные районы демонстрируют наибольший рост цен на аренду коммерческих помещений. В то же время, в Южной и Центральной частях города также наблюдается положительная динамика, но более умеренная.

Для оценки распредели размеров предлагаемых коммерческих помещений была построена следующая диаграмма (Рисунок 6).

Рисунок 6. Распределение предложений по аренде помещений в зависимости от площади по состоянию на 2024 г.

 

Согласно графику, наибольшая доля предложений приходится на помещения площадью от 201 до 500 кв. м — они составляют 24% от общего объема. Немного уступают им по численности объекты площадью от 101 до 200 кв. м, а также помещения менее 50 кв. м — их доля меньше всего на 1 процентный пункт. Остальные предложения представлены помещениями площадью свыше 500 кв. м и от 51 до 100 кв. м, доля которых составляет 18% и 12%.

Далее рассмотрим стоимость за кв. м. по отношению к площади (Рисунок 7).

Рисунок 7. Цена за кв. м в долларах США по отношению к площади

Во всех категориях помещений наблюдается устойчивый рост арендных ставок. Наибольший рост зафиксирован в сегментах площадью 50-100 кв. м., и 101–200 кв. м, что может свидетельствовать о повышенном спросе на небольшие и средние коммерческие площади.

Стоит отметить, что в 2025 году цены выросли по сравнению с 2024 годом, и наибольший рост наблюдается в помещениях площадью 101-200 кв. м, где цена составляет 18,1 $ за кв. м.

По сравнению с 2024 годом, в сегменте помещений площадью до 51 кв. м арендная ставка осталась на прежнем уровне и составила $19,4 за кв. м.

В таблице ниже приведены средние цены (за кв. м. в $) предложения по аренде коммерческих помещений в зависимости от района и типа здания в динамике за последние 10 лет (Таблица 2)

Таблица 2. Цена предложения по аренде коммерческих помещений в зависимости от района и типа здания, $/кв. м.

 

Средняя арендная ставка на коммерческие помещения в многоэтажных жилых домах в Центральной и Южной части города в 2025 году составила $21,6 за кв. м. Наивысшие ставки аренды зафиксированы в бизнес-центрах, особенно в Центральной и Срединной частях города, где цена достигла $23,1 и $23,6 за кв. м соответственно. В то же время в Южной и Остальных частях города наиболее высокие ставки наблюдаются именно в многоэтажных жилых домах.

Резюме

Рынок аренды коммерческой недвижимости в Бишкеке в 2025 году демонстрирует устойчивую положительную динамику. Средняя арендная ставка увеличилась до 18,1 $/кв. м, что на 3,9 $ выше показателя прошлого года. Основной спрос сосредоточен в Срединной (41%) и Центральной (24%) частях города, однако значительный рост предложений наблюдается в Остальных районах, чья доля достигла 19%.

По типу зданий преобладают многоэтажные жилые дома (44%), за которыми следуют бизнес-центры (24%)

Арендные ставки увеличились во всех районах, особенно в Центре, где средняя цена достигла $21,2 за кв. м. Подобная динамика обусловлена развитием инфраструктуры и ростом деловой активности. Освоение южных и периферийных территорий открывает новые возможности для инвесторов и арендаторов. Особенно заметен резкий рост цен в Остальных районах: за счет расширения границ города средняя ставка достигла $12,5 за кв. м, что на 62% выше по сравнению с предыдущим годом, когда рост был более умеренным.

В целом, рынок аренды коммерческой недвижимости в Бишкеке в 2025 году характеризуется ростом стоимости, расширением географии предложения и диверсификацией объектов.

 

 

 

 

Предыдущие исследования:

Обзор рынка аренды офисной и коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2024 г.

Анализ рынка аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 202З г.

Анализ рынка аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 2022 г.

Анализ рынка аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 2021 г.

Анализ рынка аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 2020 г.

Анализ рынка аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 2019 г.

Анализ рынка аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 2018 г.

Обзор рынка офисной и коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2017 г.

Обзор стоимости аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 2015 г.

 

Назад