Обзор рынка офисной и коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2024 г.

Аналитиками компании «Бизнес-Эксперт» был проведён анализ предложений на рынке аренды офисных помещений г. Бишкек по состоянию на 2024 г.

В ходе анализа было установлено, что основная часть предложений по аренде офисных помещений сосредоточена в Центральной и в Срединной частях города Бишкек – зонах коммерческой и деловой активности.

Со временем растет предложение по аренде офисов и в других частях города.

Для целей анализа было произведено зонирование города Бишкек и выделены следующие районы, имеющие отличительные особенности:

Данное разбиение было обусловлено такими факторами, как «удалённость от торгово-коммерческого центра», «развитость инфраструктуры», «престижность района» и прочих факторов.

На рынке аренды коммерческих помещений г. Бишкек присутствуют следующие основные типы зданий:

Многоэтажный жилой дом. Обычно, предлагаемые здесь коммерческие помещения представляют собой либо первые уровни новопостроенного многоэтажного жилого дома, либо квартиру, переоборудованную под коммерческое помещение. На момент проведения анализа большинство коммерческих помещений (50%) предлагалось именно в многоэтажных жилых домах. Состояние таких помещений может характеризоваться как «удовлетворительное», «хорошее», «отличное» и «под самоотделку», если оно расположено в строящемся доме.

Бизнес-центр Современные здания с недавним годом постройки, характеризуются наличием всей необходимой инфраструктурой для ведения коммерческой деятельности. Большинство помещений имеют хорошее состояние. В последнее время также все больше предлагается помещений «под самоотделку».

Административное здание. К этому классу относятся нежилые помещения административного назначения, как встроенные, так и стоящие отдельно, построенные до 1990-х годов. Большинство таких зданий находится в Центре города.  Как правило, здесь сдаются отдельные кабинеты, переоборудованные под офисы. Здания коридорного типа, санитарный узел общий, один на этаже.

Особняк. Отдельно стоящее здание, часто с прилегающим земельным участком, которое возможно использовать как под жилое, так и офисное назначение. Как правило, сдаются частными лицами (владельцами).

Специализированные здания. Все прочие помещения, не попадающие ни в одну из приведенных выше категорий. Чаще всего это отдельно стоящие здания, построенные после 1990 года, высотой два-три этажа, произвольной архитектуры и планировки. На диаграмме далее представлено распределение предлагаемых к аренде помещений по цене (Рисунок 1).

Рисунок 1.  Гистограмма стоимости аренды коммерческих помещений в Бишкеке на 2024 г., $/кв. м.

Средняя стоимость аренды коммерческих помещений в 2024 г. увеличилась по сравнению с прошлым годом на 2 $ и составила 14 $ за квадратный метр.

Наиболее популярная цена аренды за кв. м. находится в диапазоне от 10 до 20 $. В этот диапазон попали 70% всех предложений на рынке.

Для лучшего понимания распределения доли предложений по аренде коммерческих помещений в зависимости от типа зданий по состоянию на 2024 год, была построена диаграмма ниже (Рисунок 2).

Рисунок 2. Распределение количества предложений по аренде офисных помещений в зависимости от типа здания по состоянию на 2024 г.

На данной диаграмме видно, что наибольшее количество предложений по сдаче в аренду офисных помещений составляют по-прежнему предложения в многоэтажных жилых домах, их доля составляет 48%. Доля бизнес-центров составляет 25%, специализированные здания занимают 15%,  административные здания и особняки - по 6%.

В данном анализе, как и в предыдущем был использован новый тип зданий – специализированные постройки. Ранее такого рода здания могли входить в категорию «административные» или «бизнес-центры», но целесообразнее будет различать эти два типа.

На диаграмме, представленной далее, приводится динамика структуры предложения аренды коммерческих помещений в зависимости от типа здания (Рисунок 3).

Рисунок 3. Динамика структуры предложения аренды коммерческих предложений в зависимости от типа здания по состоянию на 2024 г.

Как видно из приведенной диаграммы, количество предложений многоэтажных жилых домов на рынке снизилось на 2 процентных пункта по сравнению с предыдущим годом.

Количество предлагаемых под сдачу помещений в бизнес‒центрах значительно выросло и составило 25% от общего числа предложений на рынке.

Количество предложений по сдаче помещений в аренду в особняках и административных зданиях почти не меняется и составляет по 6% от общего количества предлагаемых к сдаче помещений.

Далее, как видно из диаграммы количество предложений под сдачу помещений в специализированных зданиях составляет 15%, что значительно меньше, чем в прошлом году.

Для понимания распределения количества предложений по аренде офисных помещений в зависимости от расположения зданий по состоянию на 2024 год, была построена следующая диаграмма (Рисунок 4). 

Рисунок 4. Распределение количества предложений по аренде офисных помещений в зависимости от расположения здания по состоянию на 2024 г.

Доля коммерческих помещений в Срединном центре остается наибольшей и составляет 40%, однако, в сравнении с 2023 годом количество предложений снизилось на 14 пунктов. Основную долю помещений, предлагаемых арендодателями в Срединном центре, составляют многоэтажные жилые дома.

Доля коммерческих помещений в Центральной части увеличилась на 6 пунктов по сравнению с прошлым годом и составила 26%. Следует отметить, что основная доля предложений в Центре находятся на бизнес-центры.

Что касается офисов, которые сдаются в Южных микрорайонах города количество предложений выросло и составило 21%, что выше на 5 пунктов по сравнению с прошлым годом. Данный рост можно объяснить расширением города и предположить, что количество предложения будет расти в ближайшие годы.

В Остальных районах количество предложения также выросло и составило 14%.

На рисунке далее представлена динамика цены предложения по аренде коммерческих помещений по каждому району (Рисунок 5).

Рисунок 5. Динамика цены предложения по аренде коммерческих помещений по районам, $/кв. м.

График иллюстрирует изменения цен предложения по аренде коммерческих помещений в различных районах за период с 2012 по 2024 годы. На графике представлены следующие районы: Центр, Срединный Центр, Юг и Остальные.

В Центре наблюдается рост, также средняя цена помещений составила $17,5 за кв. м. В 2024 году цены достигли максимального значения за весь рассматриваемый период. Начиная с 2021 года, когда цены составляли $9,4 за кв. м, наблюдается устойчивый рост, что указывает на повышенный спрос на коммерческую недвижимость в Центре. Стабильный экономический рост и развитие инфраструктуры могли способствовать такому значительному увеличению стоимости аренды.

В Срединном центре в 2024 году цены также достигают наивысшего значения и составляют $14,6 за кв. м. После падения до $8,7 за кв. м в 2021 году, рынок восстанавливался, и к 2024 году цены почти удвоились.

Цены на коммерческую недвижимость на Юге продолжают расти с 2021 года, когда они были $8 за кв. м. За последние четыре года цены выросли почти в два раза, что может быть обусловлено улучшением экономических условий и ростом деловой активности в южных районах. В настоящее время средняя цена аренды коммерческой недвижимости составляет $13,7 за кв. м.

В отличие от других районов, цены на коммерческую недвижимость в Остальных районах остаются стабильными последние несколько лет, и в 2024 году составляют $7,8 за кв. м. Это указывает на менее динамичное развитие и возможно, ограниченный спрос на коммерческую недвижимость в этих районах по сравнению с Центром и Срединным Центром.

Анализ данных на 2024 год показывает, что Срединный Центр и Юг демонстрируют наиболее значительный рост цен на аренду коммерческих помещений. Это свидетельствует о высокой привлекательности этих районов для бизнеса и инвесторов. В то же время, Центральная часть города также показывает позитивную динамику, в то время как остальные районы остаются стабильными.

Для оценки площади предлагаемых коммерческих помещений была построена следующая диаграмма (Рисунок 6).

Рисунок 6. Распределение предложений по аренде офисных помещений в зависимости от площади по состоянию на 2024 г.

Как видно из графика, помещения площадью 101-200 кв. м преобладают и составляют 34% от общего числа предложений. Значительную долю занимают также помещения площадью 201-500 кв. м, что меньше лишь на 3%. Оставшуюся долю делят помещения площадью 51-100 кв. м и менее 50 кв. м, составляя 20% и 11% соответственно.

Далее рассмотрим стоимость за кв. м. по отношению к площади (Рисунок 7).

Рисунок 7. Цена за кв. м в долларах США по отношению к площади.

В таблице далее приведены средние цены (за кв. м. в $ ) предложения по аренде коммерческих помещений в зависимости от района и типа здания. Наиболее высокую цену занимают помещения площадью менее 50 кв. м, где их цена составляет 19,4 $ за кв. м. Стоит отметить, что цены в 2024 году выросли по сравнению с 2023 годом, где наибольший рост также наблюдается в помещениях площадью более 500 кв. м.  (14,7 $ за кв. м.).

Данные приведены в динамике за последние 10 лет (Таблица 2)

Таблица 2. Цена предложения по аренде коммерческих помещений в зависимости от района и типа здания, $/кв. м.

 

Резюме

Рынок аренды коммерческой недвижимости в Бишкеке в 2024 году демонстрирует значительные изменения. Основная часть предложений сосредоточена в Центральной и Срединной частях города, где находятся ключевые коммерческие и деловые зоны. Основными типами зданий для аренды остаются многоэтажные жилые дома, бизнес-центры и административные здания.

Цены на аренду коммерческих помещений продолжают расти, особенно в Срединной и Южной частях города и в Центре, что отражает высокий спрос и развитие инфраструктуры. В то же время доля предложений в многоэтажных жилых домах остается значительной, а доля бизнес-центров продолжает увеличиваться, благодаря, активному строительству новых объектов.

С расширением города, особенно на юг, рынок аренды в южной части показывает высокий инвестиционный потенциал. Эта часть города активно развивается, создавая благоприятные условия для дальнейшего роста и развития коммерческой недвижимости.

 

Предыдущие исследования:

Анализ рынка аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 202З г.

Анализ рынка аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 2022 г.

Анализ рынка аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 2021 г.

Анализ рынка аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 2020 г.

Анализ рынка аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 2019 г.

Анализ рынка аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 2018 г.

Обзор рынка офисной и коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2017 г.

Обзор стоимости аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 2015 г.

 

Назад